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Cuando hablamos de Bodegas Flex, es un formato compacto de almacenaje, combinable con oficinas y/o locales comerciales en el mismo lugar.

Por: Renato Herrera Lagos

Con buena ubicación, accesibilidad y conectividad, el mercado logístico en el Gran Santiago sigue destacando por su resiliencia y diversificación, datos que recopila el primer Informe de Bodegas Flex desarrollado por Cushman & Wakefield, que entrega el panorama completo de este submercado, que comprende espacios de almacenamiento compactos, de oficinas y/o locales comerciales en un mismo lugar.

Estas bodegas son módulos agrupados en condominios, que constan de una superficie total construida desde los 3.500 m2. Un proyecto está compuesto por más de 10 subdivisiones, y cada una mide entre 150 y 800 m2. Asimismo, destacan por contar con accesos seguros, áreas de circulación comunes y se pueden encontrar bajo copropiedad inmobiliaria.

Vacancia en bodegas en todo LATAM

Según el análisis, el primer semestre de este año cerró con una vacancia de 4,5%, que corresponde a 44.664 m2 disponibles para ser arrendados, los que están ubicados principalmente en la zona sur y norte de la capital. En tanto, de los proyectos de bodegas flex a la venta, hay 14.973 m2 en oferta en entrega inmediata, especialmente el submercado norte.

De acuerdo a este mismo informe, el mayor número de módulos en arriendo estuvo compuesto por bodegas de entre 300 y 400 m2, que representan un 48% de la superficie disponible y suman 53 unidades.

Inversionistas de regiones apuestan por proyectos en Santiago

Rosario Meneses, líder en Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, señaló que “hemos observado que las pequeñas y medianas empresas están apostando por este formato flex para la última milla, lo que se ve reflejado en el aumento de inversiones por estas bodegas más pequeñas, pero más cercanas y personalizadas de cara al cliente.

“Su desarrollo, lo ha convertido en un producto muy rentable, ante el aumento de precio de terrenos industriales en sectores con mejor conectividad e imagen corporativa, lo que permite generar un canon de arriendo más alto que las bodegas tradicionales. Son óptimas para la omnicanalidad”, agrega la líder inmobiliaria.

Continúa mínimo histórico respecto vacancia de Centros de Bodegas

Del total de centros industriales en la Región Metropolitana, las bodegas tipo flex representan 1 millón de m2, en comparación a los 5 millones de m2 que componen el inventario de centros logísticos.

Hablemos de Precios y preferencias

De acuerdo al Informe de Bodegas Flex de Cushman & Wakefield, el precio de arriendo pedido promedio es de 0,2 UF/m2, el cual varía por el rango de los módulos, es decir, una bodega flex entre 100 a 300 m2 tiene un valor promedio de 0,24 UF/m2, mientras el módulo intermedio entre 301 y 500 m2 alcanza los 0,21 UF/m2, y sobre los 500 m2 tiene un precio promedio de 0,17 UF/m2.

En tanto, el sector sur de la capital alcanza un valor promedio de arriendo pedido de 0,21 UF/m2, seguido de la zona norponiente con 0,195 UF/m2, norte (0,193 UF/m2) y poniente (0,192 UF/m2). Por su parte, el precio de venta pedido promedio es de 30,8 UF/m2, alcanzando el menor valor en la zona sur con 24,9 UF/m2, seguido por el sector norte con 30,1 UF/m2 y norponiente con 33,6 UF/m2.

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“Es importante destacar que el precio de arriendo y venta pedido corresponde al módulo completo, es decir, la superficie de bodega, incluyendo oficinas y/o locales comerciales”, agregó Meneses.

Según la ejecutiva de Cushman & Wakefield, el sector norte de Santiago es el más demandado por los desarrolladores de este tipo de proyectos, “principalmente por las conexiones directas con las autopistas Vespucio Norte y la Ruta 68, sumado a la proximidad que tiene con el aeropuerto y el acceso a otras zonas de la capital para la entrega de productos de última milla”, añadió.

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Respecto al Panorama futuro, según el estudio de Cushman & Wakefield, a fines de 2024 se espera que entren al mercado un total de 268.638 m2, que corresponden a 11 centros nuevos y 2 ampliaciones de proyectos existentes. Éstos compartirán de forma casi equitativa la modalidad de arriendo y venta, con 48% y 52% respectivamente.

“A partir de 2025, proyectamos que continuará aumentando la demanda por bodegas flex en el sector norte, con el ingreso de cerca de 55.547 m2 en las comunas de Colina y Lampa, en las cercanías de la Ruta 5”, puntualizó Rosario Meneses, líder en Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield.

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