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Actualmente la oferta de la comuna se presenta mayoritariamente con 14 proyectos de departamentos versus 5 de casas, lo que es totalmente lo opuesto a lo que se ofertaba hace 5 años (2019).

Por: Renato Herrera Lagos

La comuna de Maipú en la actualidad se presenta como la segunda con mayor población dentro de la Región Metropolitana, y en cuanto a número de propiedades edificadas y los metros cuadrados de suelo utilizado con destino habitacional, se consolidad en un tercer lugar luego de otras como Colina, Santiago y Puente Alto.

Maipú presentó su mayor crecimiento durante la década de los 80 y 90 donde su peak se ubica dentro del lustro 95´-00´ con la llegada de la línea 5 del Metro, mostrando la relevancia de la conectividad para potenciar el desarrollo inmobiliario.

Esto lo afirmaba hace un tiempo, en una Carta al Director del DF, el académico de Arquitectura de la Universidad de Chile y consejero del Centro de Políticas Infraestructura (CPI), Alberto Texido, quien ponía en relieve la importancia de contar con este tipo de inversiones públicas.

“Señor director, esta semana se inauguró la extensión de la línea 3 del Metro hacia Quilicura, una obra de Estado que convoca a todos los sectores a celebrar la materialización de una inversión pública valiosa”, indicó.

Junto a ello, la misiva expone: “Los trenes metropolitanos, en Santiago, Valparaíso y Concepción, nos unen física y conceptualmente, visibilizando nuestra capacidad de acercar oportunidades. Estos proyectos acercan los beneficios a quienes están lejos y potencian nuevos subcentros. Consideramos, que se deben sumar atribuciones a Metro para construir en la superficie de sus predios vacantes bien emplazados. También hay que considerar un aumento de alturas en sus entornos para maximizar los beneficios de una inversión pública. Todo, resguardando condiciones que permitan densificaciones equilibradas”, expresó el académico de la Universidad de Chile.

Finalmente, el mensaje expone: “La tendencia global de tener un transporte público, masivo, no contaminante y subterráneo avanza. Los trenes de cercanía, tranvías y teleféricos, seguirán llevándonos hacia la sustentabilidad, Más allá de la económica y la ambiental, a la social, que es la que dará mayores soportes a urbes más equitativas”, señaló Alberto Téxido.

Expansión de la comuna

Por tal motivo, la expansión actual en Maipú se centra en un mercado habitacional de vivienda en baja altura, predominando la oferta de casas o edificios de no más de 5 pisos.

Para Robinson Torres, fundador de Plusvalízate, las principales razones del incremento de plusvalía que se observa en la comuna, radican en que “La Plusvalía en Maipú presenta principalmente dos aristas y en dos tiempos distintos, primero; desde un punto de vista urbanístico, Maipú siempre se presentó como una comuna tipo satélite, con una completa oferta de servicios en su interior que en líneas generales siempre respondió de buena forma a las necesidades de sus habitantes , sin embargo, la conectividad con el resto de la ciudad se presentó habitualmente como un problema, hasta la llegada de Metro de Santiago, lo que tras su puesta en marcha y rápida consolidación despertó un interés por vecinos de otras comunas, esto repercute directamente en un alza de plusvalía por el fenómeno de oferta y demanda, toda vez que ahora vivir en Maipú es una opción más atractiva y sin la problemática de conectividad de décadas pasadas, a esto se puede sumar el ajuste de precio generado por el aumento de ingresos per cápita que tiende al alza”.

Este incremento habitacional deja a la comuna con poco terreno para seguir expandiéndose, entendiendo que el suelo urbano disponible no es ilimitado, vemos que este año 2023 la oferta de nuevos proyectos de casas esta al mínimo histórico, donde se están ofertando proyectos en densificación en altura aprovechando de mejor manera el poco suelo que va quedando, este cambio de la oferta es un paso natural que se debe plantear para un crecimiento equilibrado.

Junto a ello, Torres plantea que otro de los factores que marcan la pauta en Maipú es que “en la medida que existan nuevos desarrollos inmobiliarios que renueven los sectores y traigan consigo un aumento de oferta de servicios lo que va a suceder inevitablemente, es un aumento de demanda por vivir en a la zona, lo que desencadena el fenómeno de aumento de valor conocido como plusvalía, los desarrollos inmobiliarios desencadenan un efecto domino positivo para las ciudades y las personas y Maipú no está ajena a esto”.

La oferta actual

Actualmente la oferta de la comuna se presenta mayoritariamente con 14 proyectos de departamentos versus 5 de casas, lo que es totalmente lo opuesto a lo que se ofertaba hace 5 años (2019). Claramente la comuna se ha ido densificando, y eso habla que es una comuna atractiva donde quieren vivir.

Respecto al producto de departamentos este está orientado a un grupo más familiar donde las unidades predominantes presentan una superficie promedio de 60 m2 y se componen con programas de 2 y 3 dormitorios lo que representa un 74% de la oferta, los de 1D solo representa un 1.2%, lo que no conversa con el concepto de gueto vertical donde la mayoría de las unidades son pequeñas y de un dormitorio.

En cuanto altura el 60% no presenta más de 12 pisos de altura y solo 2 proyectos están sobre los 20 pisos. Ubicados en zonas de una conectividad de gran escala con servicios y equipamientos que hacen atractivo el crecimiento.

Sobre las relevancias en la construcción en altura en una comuna como Maipú, Torres advierte que “El bajo porcentaje de suelo disponible en la comuna de Maipú sumado al aumento de población residente, tanto por razones naturales como por fenómenos migratorios, trae consigo una necesidad urgente de vivienda y con ello, inevitablemente una escases de suelo para el desarrollo de proyectos inmobiliarios que a la hora de evaluar alternativas de baja densidad pueden generar un alto índice de aumento de precio, dado el porcentaje de suelo y su costo para cada vivienda, comparativamente y en el contexto de la densificación y/o construcción en altura, lejos de ser un capricho o representar eventualmente una gran alternativa de negocio, es una respuesta natural, inteligente y eficiente para responder a la necesidad creciente por viviendas”.

Dicho de otro modo, la escasez y alto valor del suelo pueden provocar un desequilibrio entre la oferta y demanda de propiedades, donde la construcción en altura aparece como una fantástica oportunidad para resolver la problemática, lo complejo es conseguir un equilibrio normativo entre la calidad urbanística de la ciudad, la demanda de vivienda, el costo de desarrollo y los valores de venta que deben estar en armonía con las capacidades y perfiles financieros de los residentes de la comuna.

Si bien el congelamiento presentado por la municipalidad creemos que es importante ya que es necesario una correcta planificación para que el desarrollo inmobiliario para proyectos de gran escala que tiene que venir acompañado de un buen desarrollo de la ciudad, como la vialidad, equipamiento y servicios necesarios.

No obstante, en lo inmediato va a generar un freno a la inversión inmobiliaria, que duraría los 12 meses de congelamiento y puede que más tiempo en la aprobación si se genera un cambio del plan regulador actual, además este tipo de medidas si son muy restrictivas generan un aumento al valor del suelo que va directamente al valor final de la propiedad, es decir al comprador final.

Baja caída en ventas 

En lo relatovo a las razones atribuibles a la baja en la caída de las ventas registradas en Conservador de Bienes Raíces, el fundador de Plusvalízate, comenta que, “La caída en las ventas, en mi opinión, obedece principalmente al contexto político y económico que vive el país, donde la inflación por una parte, provoca la respuesta del banco central en el aumento de tasas, lo que se refleja más tarde en un costo del dinero mayor a la hora de pedir un crédito hipotecario, que más allá del conocimiento técnico que las personas puedan tener, si la carga financiera es sobrepasada por el aumento de tasas, las personas quedan fuera de rango para poder adquirir una vivienda mediante financiamiento bancario.

“El otro componente que afecta la caída en las ventas inmobiliarias es la inestabilidad política y poca certidumbre relacionado con los procesos constitucionales que permanecen abiertos, provocando una baja inversión en el país y con ello una mayor dificultad para activar la economía y reducir la inflación. Por otro lado, aun cuando las tasas estén altas, el mercado presenta oportunidades de inversión para aquellos que tengan liquidez y sean sujetos de crédito de cara a la banca, para estos inversionistas comprar hoy sigue siendo una muy buena opción”, sentencia Torres.

Si vemos las ventas inscritas en el conservador de bienes raíces de los últimos años vemos que las ventas de vivienda nueva han caído a las más baja participación con menos del 10% del total de inscripciones lo que habla de un estancamiento de desarrollos nuevos, por lo que generar incentivos a nuevos proyectos en densificación es fundamental para zonas que permitan aprovechar el suelo disponible que cada vez se hace más escaso.

No podemos perder de vista el déficit habitacional donde este tipo de medidas no ayuda aportar en una solución a ese problema.

Maipú

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