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No siendo necesariamente un sector dónde prime un gran mercado financiero, la comuna presenta una interesante oferta residencial que explica su alza de ventas de departamentos.
Por: Renato Herrera Lagos
La comuna de La Florida figura en muchos ranking como una de las más pujantes en materia de ventas de unidades en la RM, detrás de Santiago Centro, y gracias a un desarrollo en altura que “se ha visto beneficiado por sus condiciones normativas, que son mucho más favorables que en otras comunas, y a la madurez de la infraestructura en materia de comercio, servicios y conectividad”, señala Paola Figueroa, directora comercial de Consultora Tinsa.
El informe, detectó que la oferta alcanza 92 proyectos, con un total de 6.700 unidades y un precio promedio de 3.348 UF, además del auge inmobiliario torno a los ejes aledaños a las líneas 4, 4A y 5 de Metro, donde intersectan las avenidas Américo Vespucio y Vicuña Mackenna, existen dos polos que se están consolidando como los de mayor potencial en la comuna, cada uno ajustado al perfil de distintos compradores.
“El primero de ellos es el triángulo de Mirador Azul, comprendido entre Av. Américo Vespucio, Av. Departamental y calle Punta Arenas, que es un sector altamente atractivo porque existen cinco estaciones de Metro y concentra la mayoría de comercio y servicios de la comuna, que atiende no solo a sus habitantes, sino también personas que vienen de comunas colindantes. Estos atributos la convierten en la ubicación perfecta para proyectos dirigidos al segmento inversionista”, señala Paola Figueroa.
En lo relativo a la industria, Ana María del Río, gerente Comercial de Siena Inmobiliaria, sostiene que “Los múltiples beneficios que otorgan este sector han sido clave para enfocar nuestros esfuerzos en desarrollar proyectos con fuerte orientación inversionista, como el caso de Edificio Vicuña 6633, que se centra en la oferta de 1 y 2 dormitorios y con una administración centraliza, del estilo multifamily”.
Según datos de Tinsa, Mirador Azul actualmente tiene una oferta de 4.451 departamentos para la venta, donde predomina la oferta de departamentos de 1D, que representa el 54% del total, versus el 3% de departamentos de 3D disponibles. “Además, posee actualmente 6 proyectos multifamily, lo que revela el potencial que tiene para la renta”, agrega Paola Figueroa.
El segundo polo que concentra el desarrollo en altura está ubicado en calle Walker Martínez, en el cuadrante ubicado Av. Vicuña Mackenna y Av. La Florida, un sector eminentemente residencial y con menos tráfico, que comenzó a desarrollarse de manera creciente a partir de 2018, con proyectos con un perfil más familiar, dirigido a un comprador final, lo que se evidencia en que casi el 60% de su oferta, de 818 departamentos en total, corresponde a tipologías de 2D y 3D.
“Según el plan regulador, ambos sectores tienen densidad libre y con una altura permitida que está determinada según rasante. La diferencia es que, al ser el cuadrante de Walker Martínez más residencial, esta ecuación hace que predominen proyectos de 8 pisos, mientras que el Mirador Azul, las alturas son de 16 a 20 pisos, porque se ubica en un nodo de grandes avenidas. Por lo tanto, el perfil de los proyectos se ha ido definiendo de manera muy orgánica en ambos polos de La Florida”, explica la ejecutiva de Tinsa.
Concretamente, el análisis señala que la comuna cuenta con una mayor oferta de departamentos a menor valor, lo que le permite competir con comunas emblemáticas, con un valor promedio de 3.845 UF en Mirador Azul y de 3.100 UF en Walker Martínez. “Al ofrecer un ticket más bajo quiere decir que se puede optar a un departamento más grande que el que se puede comprar por el mismo precio, por ejemplo, en Ñuñoa, lo es otra ventaja que ayuda a impulsar sus ventas”.
La ejecutiva de Tinsa concluye que el boom inmobiliario de la comuna debería mantenerse durante los próximos años, con la consolidación de estos sectores y nuevos barrios emergentes, considerando que se aproxima el trazado de la futura Línea 8 del Metro, que conectará Providencia con Puente Alto.
“El desarrollo inmobiliario en La Florida seguirá en ascenso, provocando que se consoliden nuevos polos dentro de la comuna en torno a los trazados del Metro y el surgimiento de una mayor cantidad de servicios dirigidos a la comunidad, por lo que además de estar presente como proyectos en zonas consolidadas, el desafío de Siena Inmobiliaria es ser un aporte en el desarrollo de sectores emergentes”, finaliza Ana María del Río.
Otro de los desarrolladores que está posicionando este sector es Vive tu Barrio Desarrollo Inmobiliario, quienes recientemente levantaron capital de trabajo por más de USD $5.millones, financiamiento destinado a sus proyectos de La Florida, San Miguel y a su primer proyecto de casas en Puente Alto.
“A través de nuestras alianzas con administradoras de inversiones logramos el anticipo de flujos para Vive tu Barrio con el saldo de unidades disponibles por vender con una muchísima mejor relación deuda/garantía que la ofrecida por los bancos. El objetivo de esta operación fue básicamente recuperar capital para nuevos proyectos y que la inmobiliaria tuviese el tiempo necesario para poder vender estas unidades a clientes finales”, explica Jaime García de la Huerta, Gerente General de FR Group Investment.
Este acuerdo conseguido en plena crisis inmobiliaria fue un gran desafío para Vive tu Barrio. “Para nosotros representa un logro, ya que es una demostración de confianza del mercado financiero a nuestros 10 años desde que ingresamos al negocio”, expresa Darío Cortés, director de finanzas de la empresa.
FR Group Investment señaló que ha sido un gran aliado para la inmobiliaria y una pieza clave para esta inyección de liquidez por parte de una destacada entidad financiera. “Hemos trabajado para la obtención de sus seguros de todo riesgo construcción, venta en verde, pólizas de garantía para crédito de enlace Serviu, entre otros”, cuenta Jaime García de la Huerta.
