Hoy existen múltiples opciones respecto a empresas que desarrollan la actividad de cuantificar y calificar el valor de nuestra propiedad ubicada en estos sectores.
Por: Renato Herrera Lagos
Cuando hablamos de paños inmobiliarios nos referimos a propiedades o una suma de suma propiedades o inmuebles, cuya superficie cuenta con las condiciones y potencial suficientes para llevar a cabo un proyecto de viviendas multifamiliares y/o unifamiliares, es decir, un proyecto de departamentos o de casas.
Sobre este mercado, conversamos con Eduardo Díaz, gerente general de Associa, empresa que cuenta con importantes negocios elaborados en la Región metropolitana y que por estos días se posiciona fuertemente en un mercado con actores de gran renombre.
Díaz advierte que “en general, siempre existe el interés de las personas en conocer el valor de su propiedad, de saber cuál sería el máximo valor que podrían lograr. Sin embargo, determinar el valor de una propiedad suele ser una tarea algo compleja, es necesario hacer uso correcto de cierto método para primero determinar el verdadero potencial de una propiedad (residencial, proyecto, industrial, comercial), y a partir de ello, realizar los cálculos pertinentes que nos lleven a identificar su correcto valor”.
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A la hora de calificar las principales implicancias en la gestión de paños inmobiliarios, para los entendidos dentro del mercado, las posibilidades son diversas dependiendo de distintos factores.
“Estamos hablando de los tradicionales proyectos de departamentos retail en sus diferentes sectores, es decir, para la venta, los proyectos de departamentos multifamily que son íntegramente para arriendo y no para la venta, no en el corto plazo al menos. También están los proyectos de viviendas sociales conocidos como los DS19 o DS49, cuyos nombres derivan de los Decretos Supremos que los regulan”, señala Díaz.
Asimismo, señalan desde la empresa que “existen proyectos de oficinas, o mixto de viviendas y oficinas, que dependiendo de la ubicación, el área y la normativa, se pueden colocar un paño para townhouse, los cuales que venían experimentando un crecimiento importante antes de la pandemia, o paños para vivienda unifamiliares en zonas de expansión urbana, tales como la gran cantidad de condominios que se han desarrollado en Colina u otras comunas periféricas”.
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En la actualidad, no son muchos las inmobiliarias, actores o inversionistas realmente activos en el mercado de compra de paños inmobiliarios, al realizar un match entre lo que en la actualidad buscan las inmobiliarias, ademá de la oferta existente en el mercado que cuentan con potencial de paño, podemos decir que la prioridad ha ido variando tanto en sus necesidades como zonas o ubicaciones.
“Hoy el interés de las inmobiliarias se ha dirigido en su gran mayoría hacia los proyectos de DS19, DS49 y multifamily, quedando relegado por el momento los proyectos para retail. Estos dos primeros han venido tomando mucho protagonismo en el mercado de compra de paños inmobiliarios, debido al impulso del Estado y su política de fomentar el acceso a la vivienda de bajo costo a todo aquel que cumpla con los requisitos que la ley exige”, asegura el gerente general de Associa.
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Asimismo, el ejecutivo advierte que otro poderoso mercado que se toma este subítem son “los proyectos multifamily, los que resultaron una salida importante que salvó la rentabilidad del negocio aunque más a largo plazo, permitiendo que algunas inmobiliarias optaran por este modelo de negocio modo que la maquinaria inmobiliaria continúe en movimiento, así también se puede observar que algunos proyectos concebidos y destinados inicialmente al Retail, dada la poca demanda, pasaron de una vereda a otra, es decir, del retail a multifamly”.
Si bien estos cambios de rumbo forzado de las inmobiliarias se produjo debido el contexto económico del país y del mundo, podría revertirse en los próximos años en forma paulatina gracias a que los déficits para satisfacer la necesidad de vivienda van en aumento, por otro lado, existen señales claras de la necesidad de que el Gobierno bajará las tasas de interés, de modo que los bancos permitan que los créditos hipotecarios estén disponibles a tasas mucho más convenientes.
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De qué hablamos cuando hablamos de paños
En términos simples, un propietario para tener una idea del potencial inmobiliario de su propiedad necesita tomar en cuenta la normativa aplicable a su inmueble y algunos detalles sobre ella, tales como, los usos permitidos en la altura, la densidad, el coeficiente de constructibilidad, como también se debe conocer si se encuentra afecta a expropiación o limitada por algún inmueble de Conservación Histórico o Monumento Histórico. Del mismo modo, es muy importante el entorno, la conectividad y su lejanía o proximidad a una estación de metro.
“Otro aspecto a tomar en cuenta es que el potencial, varía en cada caso y entre una propiedad a otra, incluso estando a una cuadra de distancia o sobre la misma calle una frente a la otra, por ello, la determinación del potencial inmobiliario, de ser evaluado en cada caso en forma particular e individual”, señala el ejecutivo.
Así, uno de los ítem más importantes se relaciona con que el proyectos de viviendas obtenga un mayor precio. Justo en este punto, el precio es un factor determinante en la definición de compra de un paño inmobiliario que luego se convertirá en un proyecto de viviendas, independiente del tipo de proyecto.
“El precio pagado por un paño puede inclinar la balanza hacia la rentabilidad o el fracaso del negocio, en cuyo caso este último genera efectos nocivos sobre la salud del mercado inmobiliario. Si bien todos los costos son trasladados al precio de los departamentos que luego saldrán a la venta, hay un límite permitido para ello, y es el valor de mercado de las unidades, en función de la cantidad de unidades que la normativa permite desarrollar en dicho proyecto”, advierten desde la firma Associa.
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En palabras simple, esto quiere decir que el valor de compra del paño no debe superar el factor de incidencia, es decir, que no debe sobrepasar un porcentaje determinado sobre el costo total del proyecto, ya que este factor o porcentaje varía dependiendo del proyecto, la ubicación, la normativa aplicable, entre un 15 a un 25 por ciento.
Por ello, el encontrar un punto de equilibrio óptimo, lo más alto posible, pero que a su vez haga viable la compra del paño y la eficiencia del proyecto es una tarea importante en el proceso de negociación para colocar un paño inmobiliario.
“Llevar adelante una operación inmobiliaria, ya sea para la venta o arriendo de una propiedad, implica el conocimiento, manejo y experiencia en diversos tópicos, tanto legales, financieros, de mercado, negociación o bancarios que son importantes al momento de la evaluación, gestión y colocación de la propiedad”, señala Díaz
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Finalmente, ¿por qué es tan importante saber del valor de nuestra propiedad en estos días? Evidentemente siempre es importante conocer el valor de los activos que se posee, nos permite tener presente el respaldo con el que contamos o conocer el estado de nuestra balanza de activos y pasivos, para así ir tomando decisiones financieras.
“Siguiendo esta lógica, una propiedad inmueble es un activo muy importante, conocer su valor y potencial, así como la forma como se va moviendo a lo largo del tiempo es fundamental, ya que nos permitirá identificar la mejor oportunidad del mercado para negociar con ella y así rentabilizar el mayor valor posible. En ocasiones, las personas no están atentas a dichos cambios, y suelen perder buenas oportunidades de negocio”, señala el ejecutivo
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Asimismo, concluye que “no obstante lo señalado, es fundamental resaltar la importancia de realizar una correcta valuación de la propiedad tomando en cuenta su potencial en el contexto vigente”.
