El tamaño adecuado de una propiedad es un tema que ha generado debate nacional e internacional, y que corre de forma paralela al déficit habitacional. Se han desarrollado distintas soluciones en esa línea.
Por Leonardo Núñez
Una análisis que tomó como base los datos del Servicio de Impuestos Internos (SII) de 2018, determinó que el promedio del tamaño de las viviendas en 29 comunas de la Región Metropolitana (RM), era menor a los 70 m2.
La investigación realizada por Juan Correa, geógrafo, académico y coordinador de investigación de la Fundación Vivienda, constató que estas dimensiones no sólo involucraban a barrios de sectores con menos recursos. También estaban presente en comunas de mayores ingresos, donde se han desarrollado proyectos de vivienda más pequeños, de acuerdo a distintas tendencias demográficas o por requerimientos laborales.
En los extremos, estaba, por un lado, Lo Barnechea, con una media de 169,1 m2 por inmueble, y, por el otro, María Pinto, donde la cifra alcanzaba los 47,8 m2.
El tamaño adecuado de la vivienda es un tema que ha generado debate en Chile y el mundo, y que corre de forma paralela al déficit habitacional. Se han desarrollado distintas soluciones en esa línea.
En el caso de Chile, el modelo de vivienda social actual empezó en la década de 1980. Hasta 1985, el mínimo era 37 m2. Con los años, se fue incrementando. Hasta el 2010, la norma pedía como mínimo 50 m2 y hoy, por exigencia legal de Serviu, el tamaño debe ser de 55 m2. Distinto proyectos de ley han planteado que la vivienda económica y la vivienda social no podrá tener una superficie mínima edificada inferior a los 56 metros cuadrados, debiendo ampliarse en 10 metros cuadrados por cada habitante adicional, superior a tres.
Por lo mismo, expertos del área sostienen que mientras las viviendas sociales aumentan su tamaño, las del sector privado disminuyen, y ponen como ejemplo los denominados guetos verticales de Estación Central, donde existen departamentos de 17 metros cuadrados.
Johanna Zamorano, gerente de la Unidad de Captación AGS Visión Inmobiliaria, sostiene a “El Diario Inmobiliario” que el desarrollo de las viviendas responde a la realidad de cada país o ciudad del mundo.
“A medida que el suelo para construir se hace escaso y/o aumentan los costos de construcción, el valor sube y esto incide en el precio final o superficie de venta de las unidades. Es así como los departamentos, principalmente en Santiago, han ido disminuyendo sus dimensiones para que sean más accesibles considerando que su valor se establece por m2. Considerar además que entre más grande una vivienda, más se paga por gastos comunes, derechos territoriales, etc, cosa que tampoco es abordable a la gran mayoría de la población”, indica la ejecutiva.
En esa línea, agrega que “si bien no existe un tamaño mínimo para la construcción de viviendas en el ámbito privado, cosa que sí ocurre para las viviendas sociales, se debe considerar ciertos recintos mínimos para la habitabilidad de una persona; como lo son los servicios higiénicos, baño, lavamanos y ducha, cocina, espacio de almacenamiento, closet, área de dormitorio. Por tanto, la sumatoria de estos recintos o artefactos no debiera dar menos que lo que se ofrece hoy en el mercado en donde llegan a existir ofertas de departamentos estudios de 17 m2″.
Manda el plan regulador comunal
El tamaño de la vivienda también responde a las densidades que establece cada Plan Regulador Comunal. La mayoría de ellos indican densidades mínimas que pueden asegurar que las superficies promedios a construir no sean tan pequeñas.
“Es decir, se puede establecer cuántos habitantes por hectárea pueden coexistir. Sin embargo, hay comunas en donde esta densidad es libre, por lo que cada inmobiliaria establece la superficie de vivienda a ofrecer, mientras que otras comunas establecen densidades muy bajas que no permiten el desarrollo de proyectos nuevos, ya que la superficie promedio a ofrecer es muy mayor a lo que las personas podrían pagar”, explica Zamorano.
A nivel internacional, la experiencia es amplia. Se han desarrollo proyectos habitacionales experimentales de 1 metro cuadrado, como ocurre con las casas del arquitecto Van Bo Le-Mentzal. Su fin no era generar un política habitacional, sino que buscaba que las personas reflexionaran sobre cómo definen el concepto de hogar.
La casa más pequeña de Gran Bretaña, en tanto, está en Conway (Gales), cerca de las murallas del castillo del mismo nombre. Pintada de rojo, mide 3,05 metros de largo, 1,8 metros de ancho y 3 metros de alto. En la planta baja hay un salón con un lugar para el carbón, una chimenea y un grifo escondido detrás de las escaleras. En el primer piso hay un dormitorio. Su peculiaridad la ha convertido en una atracción turística.
Otro ejemplo de máximo rendimiento del espacio, son las casas diminutas de Twelve Cubed (Canadá). Disponibles en versiones de 10 y 12 metros cuadrados, cada una de ellas cuenta con un lavaplatos, un microondas, horno, un dormitorio, un baño y un armario. Sus grandes puertas y ventanas permiten la entrada de mucha luz natural. El objetivo de sus creadores es proporcionar a la gente una forma fácil de vivir de forma más sostenible.
En cuanto a planificación habitacional, Asia ha destacado por sus soluciones habitacionales que maximizan el espacio. En Hong Kong, cuyo mercado inmobiliario es el más caro del mundo, son populares las “nanoviviendas” de 20 metros cuadrados, como se conoce a las unidades miniestudios de edificios, los cuales están equipados con dispositivos electrónicos de última generación.
Y también son un buen mercado para invertir. “Se espera que el aumento de la inflación, que provoca un aumento del costo de la vida y la creciente popularidad de las soluciones de vivienda asequibles, impulse el crecimiento del mercado de casas pequeñas de Asia y el Pacífico”, de acuerdo a un reporte de Databridgemarketresearch.com.
