Ya con su aplicación en distintos procedimientos de juicio de arrendamiento, abogados y víctimas consideran que ha significado un avance. Pero que dejó abierta la opción para torcer el espíritu de la norma que requieren ser corregidos.
Por Leonardo Núñez
Hace dos años que entró en vigencia la Ley “Devuélveme mi casa”(Nº 21.461). Esta era una legislación largamente esperada por propietarios que han sido víctimas de arrendatarios que no pagan la renta y que se niegan a restituir las viviendas.
Su objetivo: facilitar los distintos trámites jurídicos para acelerar los desalojos de estas propiedades tomadas mediante engaños, la fuerza o recurriendo a resquicios legales para seguir ocupándolas sin cumplir con los contratos de arriendo.
Esto se iba a lograr, de acuerdo al espíritu de la Ley, con la incorporación de la medida precautoria de restitución anticipada del inmueble (nuevo numeral 7 bis del artículo 8 Ley Nº18.101), como también con el pago de rentas y gastos comunes en el plazo de diez días, mediante la creación del procedimiento monitorio para el cobro de rentas (nuevo Título III bis Ley Nº18.101).
Nadie responde por los daños
Hoy, ya con su aplicación en distintos procedimientos de juicio de arrendamiento, abogados y víctimas consideran que la nueva norma ha significado un avance. Pero que también presenta falencias que requieren ser corregidas. Las víctimas, por ejemplo, han visto que efectivamente los arrendatarios entregan el inmueble con mayor celeridad que en procesos anteriores. Pero nadie responde por el daño de los inmuebles ni tampoco por las deudas impagas, relacionadas con gastos comunes y servicios eléctricos o sanitarios.
El tema ya se debate a nivel académico. La fundadora del estudio jurídico Ammot, María Gracia Ábalos, lo ha investigado en el marco del curso de Magister en Derecho Civil Patrimonial de la Universidad Diego Portales.
“La Ley sólo considera la restitución material del inmueble, pero no total o íntegra por los daños ocasionados por el arrendatario, tal como se puede desprender del artículo 1947 incisos 1° y 2° y 1948, ambos del Título XXVI del Libro Cuarto del Código Civil. Lo anterior, además de vulnerar el espíritu de los artículos mencionados, genera un perjuicio para el arrendador que, en la mayoría de los casos, entrega un inmueble en óptimas condiciones para el uso y goce”, explica Ábalos a “El Diario Inmobiliario”.
“Esto implica necesariamente”, agrega Ábalos, “que el arrendador debe buscar vías judiciales complementarias que le permitan perseguir las deudas tanto por concepto de arriendo y otras, como también, por el deterioro de la propiedad, provocando un nuevo gasto, pérdida de tiempo y adicionalmente, un desgaste emocional en el arrendador. Este es un problema patrimonial, contractual y de derecho privado”.
Durante los procesos se ha detectado que, para eludir su responsabilidad, los arrendatarios demandados “restituyen” los inmuebles antes de ser notificados o de requerir el auxilio de la fuerza pública. De esta manera, no se ha encontrado forma de perseguir el pago efectivo de las deudas y rentas impagas.
Otra resquicio, es dilatar el proceso alargando la estadía en la vivienda. Esto se logra al presentar una escrito con la oposición del desalojo, lo que obliga al tribunal a revisar los antecedentes de la causa. Desde que se notifica la sentencia, comienza a correr un plazo de 10 días corridos para que el demandado se presente al tribunal y pague por lo que se está demandando. En esta instancia, puede oponerse, argumentando distintas vulneraciones, como que tuvo que hacer una reparación y exigir su pago. Ello le permite prolongar su estadía en el inmueble.
Recientemente, una propietaria, identificada como Meili Ossandón, contó en un programa de televisión que esto le permitió a la arrendataria de su casa en Chicureo dilatar el desalojo.
“Interpuse la demanda el 23 de enero de este año y en apenas 2 semanas, el 8 de febrero, el tribunal acogió la demanda y ordenó tal como lo expresa la ley, que dentro del plazo de 10 días corridos debía pagar lo adeudado”.
Sin embargo, la arrendataria, asesorada por pareja que era abogado, se opuso a la resolución, aludiendo que había incurrido en un gasto de más de 11 millones de pesos en reparaciones por un supuesto desperfecto eléctrico que tenía la propiedad.
“En el juicio no adjuntó ningún medio de prueba (por el supuesto gasto), viviendo seis meses más sin pagar el arriendo”, lamentó la demandante, que sufrió un perjuicio económico de 29 millones de pesos por no pago de los meses de renta, deudas de gastos comunes y daños a la propiedad.
