El mercado residencial premium del denominado Triángulo de Oro de la Costa del Sol, integrado por Marbella, Estepona y Benahavís, mantiene una demanda internacional sólida y una oferta limitada, aunque comienza a transitar hacia una etapa de mayor equilibrio. Un informe de Knight Frank y DM Properties ubica a Marbella entre los principales destinos globales para la inversión en vivienda de alta gama.
Por Leonardo Núñez
Tras varios años de fuerte expansión, el mercado inmobiliario de lujo de la Costa del Sol comienza a mostrar señales de madurez. El Market Report 2026, elaborado por DM Properties junto a la consultora internacional Knight Frank, concluye que el Triángulo de Oro de Málaga ha ingresado en una fase de normalización, caracterizada por compradores más exigentes, una fijación de precios más realista y un crecimiento que, si bien continúa, avanza a un ritmo más moderado.
Pese a ese escenario, Marbella continúa fortaleciendo su posición entre los mercados residenciales de lujo con mejor desempeño a nivel internacional. De acuerdo con el índice Prime International Residential Index (PIRI 100), los precios de las viviendas prime crecieron un 8,1% durante 2025, muy por sobre el promedio mundial de 3,2%, impulsados por una demanda sostenida y la escasez de oferta en las ubicaciones más exclusivas.
Sectores como la Milla de Oro, Sierra Blanca, Nueva Andalucía, Los Monteros, La Zagaleta y El Madroñal continúan concentrando el mayor interés de inversionistas internacionales, en un mercado donde la disponibilidad de suelo edificable sigue siendo limitada. Esa combinación ha permitido sostener los precios, aun cuando el volumen de operaciones comenzó a moderarse.
Uno de los indicadores que refleja este posicionamiento es el valor del metro cuadrado. Según el estudio, con US$1 millón es posible adquirir 82 m² de vivienda de alta gama en Marbella, ubicándola en el puesto 18 entre 21 mercados internacionales analizados. El ranking es encabezado por Mónaco, Hong Kong y Ginebra, mientras que Marbella aparece detrás de Madrid y Lisboa, pero por delante de Melbourne y Bombay.
El informe también muestra una desaceleración en la actividad. Durante 2025, el Triángulo de Oro registró 8.540 compraventas, un 4,5% menos que el año anterior, tras un período de crecimiento excepcional. Marbella concentró el 51,3% de las operaciones, seguida por Estepona (40,4%) y Benahavís (8,3%). Paralelamente, el incremento de los precios por metro cuadrado comenzó a moderarse respecto de los años previos, aunque se mantiene en niveles elevados: Marbella alcanzó un valor promedio de 4.424 euros/m², Benahavís 4.112 euros/m² y Estepona 3.218 euros/m².
Otro cambio relevante es el comportamiento de los compradores. Knight Frank advierte que, fuera del segmento ultra lujo, existe una mayor resistencia a aceptar precios de salida sobrevalorados. En 2025, la diferencia promedio entre el precio de publicación y el precio final de venta alcanzó el 13,63% en villas y el 11,10% en departamentos, una señal de que el mercado está premiando las propiedades correctamente valorizadas y penalizando aquellas con expectativas alejadas de su valor real.
El perfil del inversionista también ha evolucionado. La compra de una vivienda en Marbella responde cada vez menos a una lógica especulativa y más a la búsqueda de un activo patrimonial de largo plazo, asociado a calidad de vida, estabilidad jurídica y resguardo del patrimonio familiar. A la tradicional presencia de compradores británicos, suecos, neerlandeses, alemanes y polacos se suman inversionistas provenientes de Norteamérica, Oriente Medio y Europa del Este, ampliando la base internacional de la demanda.
Las primeras cifras de 2026 refuerzan esta tendencia. Si bien las compraventas cayeron 35,6% en el primer trimestre respecto del cierre de 2025, los precios se mantuvieron prácticamente estables, lo que sugiere una desaceleración en la cantidad de operaciones más que una corrección del mercado. Según el informe, las viviendas prime en ubicaciones consolidadas seguirán mostrando la mayor resiliencia, favorecidas por la escasez de oferta y el continuo interés del capital internacional.
