Expertos, autoridades y el sector inmobiliario ajustan a la baja las expectativas: el impacto real en precios sería acotado, mientras crece la incertidumbre en el mercado.
Por Leonardo Núñez
La propuesta del Gobierno de eliminar por 12 meses el IVA a la venta de viviendas nuevas ha abierto un intenso debate en el sector inmobiliario respecto de cuánto podrían bajar efectivamente los precios.
Aunque inicialmente se habló de caídas de hasta 15%, hoy las estimaciones convergen en un rango más acotado, cercano al 3% a 5%.
Desde la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), su presidente Alfredo Echavarría señaló que “todas las estimaciones indican que el impacto de la ley del IVA, tal como está, no sería más allá de un 5%”, moderando así las proyecciones iniciales. Una visión similar expresó el biministro de Economía y Minería, Daniel Mas, quien estimó que los precios podrían reducirse entre 5% y 7%.
Sin embargo, otros actores del mercado sitúan el impacto incluso por debajo de ese rango, en torno al 2% a 4%, dependiendo de las características del proyecto.
La principal razón de esta diferencia radica en cómo opera el IVA en el negocio inmobiliario. A diferencia de otros sectores, las empresas constructoras funcionan bajo un sistema de débito y crédito fiscal, lo que implica que el impuesto no se traslada íntegramente al precio final. Según el economista Jorge Selaive, en un proyecto tipo el IVA efectivo representa cerca de un 4,4% del valor de la vivienda, lo que establece un techo para una eventual rebaja.
Desde la industria, incluso, se advierte que el efecto podría ser menor. Ejecutivos inmobiliarios estiman que la carga efectiva del IVA fluctúa entre 2% y 4%, e incluso entre 1% y 3% en contextos de altos costos de construcción. “La simple matemática de llevar el IVA a cero no produce, por sí sola, las caídas prometidas”, señalan actores del sector.
Más allá del impacto en precios, la medida ya está generando efectos en el comportamiento del mercado. Diversas inmobiliarias reportan una paralización en las decisiones de compra, con clientes que optan por postergar la adquisición de viviendas a la espera de eventuales rebajas. Incluso se han registrado solicitudes de anulación de reservas y cambios en promesas de compraventa.
El economista Jorge Berríos advierte que el principal problema no es la medida en sí, sino su implementación. “Eliminar el IVA es una buena noticia, pero ha generado un efecto de espera que está deteniendo el mercado”, sostuvo, apuntando a la incertidumbre como factor clave en la desaceleración de las ventas.
La iniciativa forma parte de un paquete más amplio impulsado por el Gobierno del Presidente José Antonio Kast, que busca reactivar la construcción y facilitar el acceso a la vivienda. Entre las medidas se incluye también la eliminación de contribuciones para adultos mayores y mecanismos para recuperar hasta 200 mil empleos en el sector.
En términos prácticos, para una vivienda de 4.000 UF (aproximadamente US$ 165.000), la eliminación del IVA podría traducirse en una rebaja de entre 3% y 5%, es decir, cerca de US$ 5.000 a US$ 8.000, lejos de las caídas de doble dígito que se instalaron inicialmente en el debate público.
En las últimas semanas el mercado inmobiliario ha vuelto a verse afectado por un clima de incertidumbre, que no proviene necesariamente de malas intenciones ni de diagnósticos equivocados, sino más bien de la forma y el momento en que se han comunicado ciertas propuestas que, en abstracto, pueden parecer razonables.
