Chile se sumó a la lista de naciones con una fuerte caída de nacimientos. Se deben tomar medidas, pero evitar experiencias como la del mercado de vivienda japonés, que han acentuado el problema.
Por Leonardo Núñez
Las últimas cifras que confirman la caída de la natalidad en Chile obligará a acelerar las modificaciones no sólo en las políticas habitacionales del Estado. El modelo de negocios de la industria inmobiliaria también deberá adaptarse a esta nueva realidad demográfica.
Es uno de los debates que se han abierto luego de que Instituto Nacional de Estadísticas (INE), con datos previsionales de 2023, señalara que el país registra la tasa de fecundidad más baja en su historia.
El reporte muestra que la Tasa Global de Fecundidad (TGF) –número de hijos(as) promedio que tendría una mujer durante su vida fértil (15-49 años)–, se ubicó bajo el nivel de reemplazo, que es de 2,1 hijos(as). Así, mientras en 2022 la TGF fue de 1,25 hijos/as promedio por mujer, el último análisis de 2023 muestra que dicha tasa llegó a 1,16 hijos/as (una de las menores tasas a nivel mundial).
“Hemos identificado mediante estudios de cotizantes y compradores, que un número cada vez mayor de personas viven solas o en pareja, sin planes de tener hijos. Este fenómeno ya tiene un impacto real: en nuestras marcas Socovesa, Almagro y Pilares, la mayoría de los departamentos están habitados por usuarios de este tipo, y el 48% de ellas declara no querer hijos o no tener planes de hacerlo”, indicó a nuestro medio Francisca León, gerente de Research de Empresas Socovesa.
En el segmento de casas, tradicionalmente diseñado para familias con hijos, también se evidencia un cambio relevante, agrega la ejecutiva: “Según nuestros estudios, un tercio de la demanda potencial proviene de personas jóvenes que buscan casas para vivir solas o en pareja, sin intenciones de tener hijos. Este escenario desafía nuestra concepción tradicional del hogar, obligándonos a replantear la oferta de espacios habitacionales y su funcionalidad”.
Otros países también han lidiado con este fenómeno. Los casos más agudos los ha experimentado Japón. La caída de la natalidad llevó a la industria a achicar cada más los espacios destinados a habitación, al punto en que los expertos advirtieron que esta tendencia estaba fomentando aún más la decisión de no tener hijos por parte de las nuevas generaciones. El ex Primer Ministro, Fumio Kishida, dijo que su país estaba al borde de no poder funcionar como sociedad por esta situación.
Según un análisis del portal Nikkei, el aumento en los costos de construcción había aumentado un 30% desde 2015, siendo esto es el principal motivo de la reducción de los espacios habitacionales. Para mantener los precios accesibles y proteger los márgenes de ganancia, las constructores están reduciendo las dimensiones de las viviendas, en una práctica conocida como “incremento de precio oculto”.
“La demografía es como la salud, solamente te acuerdas de ella cuando te falta”, ha sostenido Alejandro Macarrón Larumbe, uno de los analistas demográficos más conocidos de España y que lleva años advirtiendo del problema demográfico que atraviesa dicho país. Estima que hoy más que nunca hay que fijarse en la evolución demográfica a la hora de invertir en el sector inmobiliario. “Cada vez harán falta más residencias de mayores y menos viviendas en aquellos pueblos que se vayan quedando vacíos”, sostiene.
Como coordinador del Observatorio Demográfico, considera que la demografía está en la base de la pirámide de las decisiones y más en el mercado inmobiliario: “Y si muere más gente de la que nace, a futuro habrá más casas vacías y, por tanto, una desvalorización del parque de viviendas”.
En el caso de Chile, el modelo de vivienda social actual empezó en la década de 1980. Hasta 1985, el mínimo era 37 m2. Con los años, se fue incrementando. Hasta el 2010, la norma pedía como mínimo 50 m2 y hoy, por exigencia legal de Serviu, el tamaño debe ser de 55 m2. Distinto proyectos de ley han planteado que la vivienda económica y la vivienda social no podrá tener una superficie mínima edificada inferior a los 56 metros cuadrados, debiendo ampliarse en 10 metros cuadrados por cada habitante adicional, superior a tres.
Por lo mismo, expertos del área sostienen que mientras las viviendas sociales aumentan su tamaño, las del sector privado disminuyen, y ponen como ejemplo los denominados guetos verticales de Estación Central, donde existen departamentos de 17 metros cuadrados.
Cabe destacar que detrás de esta tendencia se encuentran cambios profundos en el estilo de vida y las prioridades de las nuevas generaciones, quienes eligen su desarrollo personal y profesional, así como la experiencia y el disfrute. Para muchos jóvenes, el concepto de casa propia ha perdido relevancia como objetivo de vida, y en lugar de aspirar a un patrimonio que deje herencia, prefieren destinar sus recursos a experiencias personales.
El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, Slaven Razmiliv, explicó a DF que la oferta se está dirigiendo a viviendas con menos dormitorios, con más áreas comunes y con espacios que puedan servir de oficina, y recalcó que cada vez serán más comunes edificios y condominios especialmente diseñados para la tercera edad.
“El desafío para la industria es comprender mejor a este nuevo segmento y ofrecer viviendas adecuadas para su forma de vivir, considerando desde el diseño arquitectónico hasta la incorporación de espacios destinados a la autorrealización, el ocio y el trabajo”, concluye Francisca León.
Entre los factores que influyen en la baja natalidad están la dificultad de compatibilizar la maternidad con el desarrollo profesional; aumento de los niveles educativos femeninos; incorporación cada vez mayor de las mujeres al ámbito laboral; cambios profundos en términos sociales y culturales sobre la manera en cómo se concibe hoy la maternidad y la paternidad.
Chile registró en 2023 el número de nacimientos más bajo en una década con 173.920 niños nacidos, mientras que en 2013 la cifra alcanzaba los 240.000. Para alcanzar la tasa de natalidad de equilibrio debe ser mayor a 2,0 y en Chile en 2024, se estima en 1,5 hijos por mujer.
