• Síguenos:

Diversos analistas revelan una disminución sustancial en las ventas de los inversionistas, alcanzando apenas un 11% en este año. El desafío es superar un mercado contraído y los aumentos en las tasas de interés.

Por: Renato Herrera Lagos

No es noticia nueva que la actual inversión inmobiliaria posee importantes desafíos ligados al actual un mercado habitacional contraído y aumentos en las tasas de interés, lo que genera que dicha crisis económica y las transformaciones en el mercado crediticio han dejado huella en el segmento de compradores con fines de inversión, quienes han experimentado una drástica caída en sus compras de propiedades.

En un reciente estudio de Propiteq, plataforma de inteligencia del mercado inmobiliario que da valor a la información, se advierte importantes cifras que dan cuenta de una caída en la inversión hormiga.

“Un aspecto notable es el cambio en los valores de las propiedades. Durante la última década, se ha observado un cambio en el perfil de las compras, pasando de propiedades con valores entre 1.000 y 2.000 UF a un aumento significativo en sobre las 2.000 UF, incluso llegando hasta las 6.000 UF. Este cambio se atribuye a la alta demanda de propiedades en comunas céntricas de la región Metropolitana, potenciando el mercado de arriendo”, enfatiza sobre el mismo punto Felipe Respaldiza, CEO de Propiteq.

Para Rocío Cáceres, jefa de Estudios Inmobiliarios de Tinsa, la manera cómo poder evaluar el perfil del inversionista hormiga, “hay que tener en cuenta que el objetivo principal es invertir de manera segura y con un riesgo mínimo y que, además, estas unidades generen una buena rentabilidad en el tiempo, buscando en general proyectos en sectores de buena demanda que presentan buena conectividad, cercanía al Metro, con buena infraestructura y equipamiento, siendo las unidades de 1D los de mayor demanda”.

Para Francisco Recabarren, CEO y fundador de Hogarízte, plantes que este punto, “Tiene mucho que ver con la oferta y los precios de mercado actuales. Por lo general, los inversionistas inmobiliarios de renta residencial de bajo volumen (o inversionista hormiga) buscan optimizar su retorno tomando en cuenta variables como: inversión inicial acotada, financiamiento atractivo, liquidez para vender el activo en caso de necesidad y plusvalía y facilidad para arrendar, entre otros”,

¿Quiénes son los “inversores hormiga” y cómo convertirse en uno?

 

“Dentro de los obstáculos que hemos podido observar en los últimos años en la compra de nuevas unidades,  está el aumento en el valor de las unidades, muy ligado al alza en los costos de construcción, al aumento de la UF, condiciones crediticias, entre otros, lo que ha generado una disminución importante en la aprobación de créditos hipotecarios, siendo uno de los factores que más incidencia tiene al momento solicitar un crédito hipotecario la imposibilidad de alcanzar el ingreso mínimo requerido y la falta en la capacidad de ahorro para un pie. Si tenemos en cuenta las comunas peri céntricas más atractivas para invertir por los aspectos antes mencionados, podemos mencionar a La Florida, Santiago, La Cisterna, Ñuñoa, Macul y Estación Central, que tienen unidades en torno a las UF 2.500, mientras que el ingreso mínimo requerido hoy en día ronda los $2.000.000”, señala la jefa de Estudios Inmobiliarios de Tinsa

Otro de los factores es el cambio del interés en algunas comunas para compras de inversión, logares que han experimentado cambios significativos. Si bien la comuna de Santiago se mantiene como una presencia constante, otras como Independencia y Estación Central han mostrado fluctuaciones en su participación.

Inversionistas hormigas: el mercado inmobiliario dominado por mujeres

Durante este año, comunas como Ñuñoa y La Florida emergen como focos de interés, explicando el aumento en el valor promedio de las propiedades.

En lo relativo a lo demográfico, consultamos a los expertos si creen que existe un contracción en el segmento de 25 a 35 años, principalmente por restriccciones en aprobación de créditos.

“Las restricciones en el acceso a créditos hipotecarios que han golpeado de manera transversal afectan considerablemente a los segmentos más jóvenes. En particular, el principal escollo que enfrentan es que muchos no han tenido tiempo en la vida para ahorrar el 20% de un inmueble”, señala Recabarren

Un 50,2% cayeron ventas de unidades en la Región del Ñuble

Junto a ello, el ejecutivo señala que Lo anterior, reduce de manera estructural las opciones de los segmentos más jóvenes para alcanzar el sueño de la casa propia porque en la práctica, “los créditos otorgados después de los 45 años tienen cuotas más elevadas. La razón es que los seguros de desgravamen cubren hasta los 75 años, es decir, es imposible acceder a créditos de 30 años plazo”, señala Recabarren.

El análisis demográfico también revela una constante en el rango de edad de los compradores, históricamente concentrado en personas de entre 35 y 55 años. “Podemos evidenciar una contracción notable en el segmento de 25 a 35 años, el cual se ha visto más afectado por la situación económica actual, las restricciones para la aprobación de créditos e incrementos en las tasas de interés a largo plazo” agregó Respaldiza.

“El rango de edad que mayor participación tiene en la compra de unidades es el de 30-40 años, seguido por el de 40-50 años, quienes, en general, adquieren unidades entre UF 2500-5000, vinculado con la madurez y estabilidad en el mercado laboral. Sin embargo, en menor participación, pero no menos importante, está el rango de 20-30 años que fue un nuevo perfil que tomó impulso como inversionista hormiga, adquiriendo unidades en torno a las UF 2500”, comenta la ejecutiva de Tinsa.

Caen los precios de los materiales de construcción según estudio del Minvu

Junto a ello, la propia jefa de Estudios Inmobiliarios de Tinsa, comenta que “Otro fenómeno que ha impactado al inversionista hormiga ha sido el ingreso de proyectos Multifamily, que es un nuevo modelo para vivir que ha tenido muy buena recepción por las facilidades que tienen para arrendar, siendo una buena alternativa para las personas que no pueden acceder a un crédito”.

A pesar de esta disminución de un 50% en las compras de inversionistas individuales en el mercado inmobiliario, el estudio arroja un dato interesante en lo que respecta a compradores extranjeros, principalmente inmigrantes con un rut chileno, los cuales han aumentado constantemente, representando aproximadamente el 10% de la participación en lo que va del 2023, lo que podría reflejar una movilidad de recursos para invertir.

Los datos plantean que a pesar de la disminución de un 50% en las compras de inversionistas individuales en el mercado inmobiliario, existen datos interesantes en lo que respecta a compradores extranjeros, principalmente inmigrantes con un rut chileno, los cuales han aumentado constantemente, representando aproximadamente el 10% de la participación en lo que va del 2023, lo que podría reflejar una movilidad de recursos para invertir.

Ventas de viviendas nuevas caen más de 40%

“Efectivamente, vemos un segmento de demanda compuesto por inmigrantes, profesionales, que cuentan con ahorros, con trabajo estable, buena renta y a quienes lo único que falta para acceder a un crédito hipotecario es la obtención de su residencia definitiva en Chile. Evidentemente no es un segmento que pueda por sí solo dar vuelta la industria, pero es una oportunidad”, advierte el ejecutivo de Hogarízate.

“A pesar de que la venta de vivienda nueva no ha retomado el impulso de años anteriores a la pandemia y a la crisis económica que vivimos hoy en día, hemos observado que la venta se ha mantenido con variaciones más sanas y las unidades de menor valor y superficie son las de mejor rendimiento por la oportunidad que presentan. En cuanto a un nuevo perfil de inversionista extranjero, si bien presentan una participación de un 10%, es importante tener en cuenta que cualquier impulso nuevo es positivo para reactivar el mercado inmobiliario”, sentencia Cáceres.

Inversor hormiga

27F
2D
3D
8M
A&G
AFP
Bar
BID
CAE
CCI
CCS
CDE
CES
CMF
CMN
CO2
CPC
CPI
CVD
DOH
DOM
DS1
E2E
EFE
EIA
ENE
ESG
FMI
GAM
GFK
H2V
HUM
IA
ICV
IND
INE
INN
IPC
ISP
IVA
JLL
LED
LoT
Luz
MI
MMA
MOP
MTT
MUT
NAR
NBA
NCh
NY
OMS
ONG
ONU
PDI
PEH
PHE
PIB
PIS
PRC
PUC
QR
RED
RM
ROI
SAG
SEA
SII
SMA
TEA
TGR
TIR
TPM
UC
UF
USS
UTM
En Inmofest 1º Vivienda puedes cumplir el sueño de la casa propia