La absorción de bodegas alcanzó uno de los niveles más altos de la última década, mientras la vacancia se mantuvo dentro de rangos saludables. El dinamismo de formatos pequeños y la consolidación de grandes centros logísticos marcaron el cierre del año.
Por: Tomás Rodríguez Botto
El mercado industrial de Santiago concluyó 2025 confirmando una fase de equilibrio, luego de un prolongado ciclo de expansión que incrementó de forma significativa la oferta disponible. De acuerdo con el último informe Panorama Industrial S2 2025 de JLL Chile, la absorción neta anual alcanzó los 260.775 m2, convirtiéndose en el segundo registro más alto de la serie histórica, sólo superado por el excepcional desempeño observado en 2021.
A diferencia de ese período, caracterizado por una demanda extraordinaria y niveles mínimos de vacancia, el escenario actual combina una colocación sostenida con una oferta robusta, impulsada por tres años consecutivos de alta producción. Solo en 2025 la nueva superficie incorporada al mercado totalizó 280.241 m2, reforzando el inventario industrial disponible en la capital.
Durante el segundo semestre, la absorción neta llegó a 84.107 m2, consolidando un ritmo sólido a lo largo del año. El submercado Poniente lideró la actividad, concentrando cerca del 50% de la superficie colocada, en línea con su rol estratégico dentro del sistema logístico metropolitano.
Pese al volumen de nueva oferta, la tasa de vacancia cerró el año en 5,6%, levemente por debajo del semestre anterior y dentro del rango considerado de equilibrio estructural para este tipo de activos. Este comportamiento refleja una adecuada sincronía entre la incorporación de proyectos y la capacidad del mercado para absorberlos.
En materia de precios, el valor promedio de arriendo se ajustó a 0,150 UF por m2, mostrando una leve corrección respecto del semestre previo. Según el análisis de JLL, esta variación responde tanto a la absorción de bodegas de menor superficie —que tienden a registrar valores más altos— como a un ajuste moderado en los centros de gran formato, que promediaron 0,134 UF por metro cuadrado.
“Las bodegas de menor superficie continuaron mostrando mayor dinamismo, mientras que los centros de gran formato consolidaron su rol como parte estructural de la oferta del mercado”, explicó Alessandro Piffardi, Research & Valuation Analyst en JLL Chile.
De cara a los próximos años, el informe proyecta un pipeline relevante de desarrollo, con 487.681 m2 actualmente en construcción y fechas de ingreso previstas entre 2026 y 2027. Este volumen podría presionar al alza la vacancia en el corto plazo, llevándola hacia niveles cercanos al 7% u 7,5%, aunque siempre dentro de rangos considerados saludables para el mercado.
En ese contexto, la evolución de los niveles de precolocación y el comportamiento de la demanda frente a proyectos especulativos serán factores clave para sostener la estabilidad observada al cierre de 2025. Mientras tanto, el mercado industrial de Santiago parece haber entrado en una etapa de madurez, marcada por mayor balance entre oferta, demanda y precios.
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