Un informe global de JLL advierte que las ciudades están dejando atrás las metas declarativas y avanzan hacia normas obligatorias que impactarán directamente en la liquidez, el financiamiento y la valorización de los activos inmobiliarios.
Por Tomás Rodríguez Botto
La política climática urbana entró en una nueva etapa. Lo que hasta hace pocos años eran compromisos y planes estratégicos hoy se traduce en estándares obligatorios, sanciones y exigencias técnicas que están modificando las reglas del mercado inmobiliario global.
Así lo plantea el más reciente informe de JLL, que analizó 75 ciudades y concluyó que la regulación municipal se ha convertido en uno de los factores más determinantes para la inversión en bienes raíces comerciales.
El estudio muestra que el 82% de la inversión inmobiliaria comercial realizada en la última década —equivalente a US$4,1 billones— ocurrió en mercados con metas de carbono neutralidad hacia 2050. Sin embargo, muchas ciudades avanzan con plazos aún más exigentes, apuntando a 2030.
El cambio más significativo es la consolidación de estándares de desempeño energético obligatorios. Actualmente, 31 de las 75 ciudades analizadas exigen límites concretos de consumo o emisiones para edificios existentes, con umbrales que se endurecen progresivamente y contemplan multas por incumplimiento.
Entre los casos más emblemáticos aparece la Ley Local 97 de Nueva York, que impone topes anuales de emisiones a más de 23.000 edificios. Si bien la mayoría ha iniciado su proceso de adecuación, las exigencias se intensificarán hacia 2030, elevando significativamente la exposición financiera de los propietarios que posterguen inversiones.
En Europa, la nueva Directiva de Desempeño Energético de Edificios de la Unión Europea obligará a renovar el 16% de los inmuebles comerciales con peor desempeño antes de 2030, ampliando esa cifra a 26% en 2033.
En Asia, Tokio continúa operando el único sistema urbano de comercio de carbono aplicado a edificios, con metas de reducción que ya alcanzan entre 48% y 50% respecto a su línea base.
La conclusión del informe es clara: el cumplimiento normativo ya incide en tasaciones, evaluaciones crediticias y estrategias de salida. El riesgo regulatorio comienza a reflejarse en el valor de los activos.
La regulación urbana también está vinculándose de forma directa con la transición energética. En 17 ciudades ya existen prohibiciones o mandatos que eliminan los sistemas a combustibles fósiles en nuevas construcciones hacia 2026.
En Estados Unidos y Oceanía, ciudades como San Francisco y Sídney han adoptado códigos de construcción totalmente eléctricos. Mientras que en Europa, capitales como París y Oslo avanzan mediante la eliminación progresiva de calderas a gas y petróleo.
Paralelamente, se multiplican los mandatos de generación renovable in situ. En Alemania, Hamburgo exige paneles solares en la mayoría de los nuevos desarrollos, mientras que el estado de California amplió la obligación de sistemas solares y almacenamiento en edificios comerciales.
No obstante, el impacto real de la electrificación depende de la matriz energética. Países como Brasil, donde más del 90% de la electricidad proviene de fuentes limpias, muestran cómo la regulación edilicia puede traducirse rápidamente en reducciones efectivas de emisiones.
