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Esta modificación permite que familias que se encuentren por encima del 90% más vulnerable de la población, puedan adquirir viviendas en proyectos seleccionados en el marco del Programa de Integración Social y Territorial.

Por: Renato Herrera Lagos

Recientemente el Programa de Integración Social y Territorial del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) modificó según Resolución Nº1.846, la intancia para que más familias que se encuentren por encima del 90% más vulnerable de la población, puedan adquirir viviendas en proyectos seleccionados en el marco del Programa.

Sin duda, una opción que acrecienta la posibilidad de que más personas en situación e vulnerabilidad puedan acceder a dicho subsidio.

Para los expertos, que se amplié el rango del porcentaje de calificación socioeconómica del registro social de hogares solicitado para que las familias puedan postular y adquirir viviendas en proyectos aprobados por el programa, con subsidio otorgado mediante el DS No 19 del año 2016, es una señal positiva para que muchos logren el objetivo de la casa propia.

Enrique Matuschka, Coordinador de Soluciones Urbano Habitacionales de Déficit Cero, analizó la modificación a la resolución Nº 1.846, señalando que es que es una modificación que, tal como lo señala la misma, “viene a acelerar el stock que hoy día viene en la inmobiliaria con respecto a los proyectos de integración social. Y es porque hoy día, con los factores crediticios que han ido al alza, la inmobiliaria hoy día tiene un alto stock de inmuebles, particularmente en los segmentos de clase media, media alta, que son aquellos subsidios que van entre 2.400 a 2.800 UF, y esto por programa, que es el programa de integración social y territorial del 2016, tiene un tope que es hasta el 90% del Registro Social de Hogar”.

Asimismo, el experto plantea que “Esta resolución, la que viene a ser como una medida transitoria, en el fondo, y debido al alto stock que hoy día tiene la inmobiliaria, es permitir que pueda ser hasta el 100% del Registro social Hogar para todos aquellos proyectos que ya se hayan construido, por ende, a llamados anteriores, y hasta este particular llamado que se realiza. Eso es lo que va a permitir que hoy día las inmobiliarias que tienen proyectos y que no han podido cerrar, producto de esta banda en el fondo de entre 2.400 y 2.800 UF, puedan cerrar los proyectos y con eso puedan aperturar (sic), nuevos proyectos que permitan, obviamente, a las familias vulnerables y los sectores medio y medio emergente poder acceder a nuevos proyectos habitacionales”.

Uno de los puntos centrales de la nueva modificación se relaciona con la ampliación del rango del porcentaje de calificación que deberán tener los postulantes. El coordinador de Déficit Cero señala, “hay que entender que, cuando hablamos de familias vulnerables, estamos hablando de toda aquella familia que está por debajo del 40% del Registro Social de Hogar. Y eso, si bien es cierto, no tiene una métrica directa con respecto al ingreso bruto, porque el registro social de hogar integra varias dimensiones. Si uno hace una cierta aproximación, cuando hablamos de tope, que estamos hablando de entre el 40% y el 90% del Registro Social de Hogar, que uno lo llama, en vocabulario política habitacional, sectores clase medio emergente y clase media, el 90% es asimilable aproximadamente entre 1,2 millones y 1,5 millones de ingreso familiar.

Asimismo, cuando hablamos que se puede incorporar esta resolución, señala que se puede incorporar el 100%, significa que familias por sobre el millón y medio pudiesen acceder a una solución habitacional, si, tiene un tope”.

“Y el tope, no aparece en la publicación, pero en el fondo no es que cualquier persona o cualquier familia pudiese postular, sino que tiene un tope de ingreso, pero permite ampliar la banda de ingreso familiar para aquellas familias que también están buscando una solución habitacional”, reafirma Matuschka.

El planteamiento que debe tener el mercado inmobiliario respecto a nuevos incentivos para la reactivación de nuevos negocios, para muchos pasa por entender algunas medidas transitoria que buscan acelera en el fondo el mercado inmobiliario, particularmente el stock de viviendas que hoy día no se han podido colocar.

Esto porque hoy día las bandas de entre 2.000 y 2.800 UF, que son familias que están tratando de acceder a un beneficio del Estado, acompañado con un crédito hipotecario.

“Como han subido las tasas, a las familias les cuesta un poquito más en el fondo acceder a esas soluciones. Al ampliar de manera transitoria o subir en el fondo al 100% el registro social, las familias con un poquito mayor de ingreso puedan acceder y comprar esas soluciones habitacionales. Por lo tanto, ¿cómo reacciona el mercado? Es muy sencillo en el fondo, el mercado, al poder terminar de colocar el stock que le queda, le permite poder ir a desarrollar nuevos proyectos de vivienda integración. Mientras no cierran los proyectos y con el alza en el fondo de tasas, no solamente para los que quieren adquirir una vivienda, sino que también las tasas que han subido a los propios desarrolladores inmobiliarios, se les acorta los proyectos que pueden desarrollar en el fondo.

“Cuando la tasa sube, en vez de desarrollar 10 proyectos, yo solamente puedo desarrollar 5 proyectos porque el banco me presta capital en el fondo para desarrollar 5 y no 10 por el riesgo. Por lo tanto, si yo genero mayor velocidad de venta, puedo ir en el fondo capturando nuevos proyectos para poder ir cumpliendo con el Plan de Emergencia Habitacional y con las llamadas que se han producido. Si no, me quedo atascado, entre comillas, con los proyectos que todavía no puedo terminar de vender”, advierte Matuschka.

Ante la pregunta sobre ¿Cuáles debieran ser las nuevas oportunidades que se le presentan al Gobierno para abordar el déficit habitacional que existe en Chile”, el Coordinador de Soluciones Urbano Habitacionales de Déficit Cero, comenta que, “nosotros siempre hemos señalado que la herramienta que tiene el Estado en el fondo, hoy día hay que diversificarla. Por lo tanto, elementos que ha incorporado el plan de emergencia, como la vivienda industrializada, como incentivos a los programas de integración territorial y otros que han colocado, permite que más familias puedan acceder a soluciones habitacionales y en ese sentido se ha concurrido un buen camino”.

Hoy día, reafirma Matuschka, es que el fondo, “lo que falta es aumentar la productividad y que se entiende en el fondo que eso también son agentes externos, como las tasas crediticias para los mismos desarrolladores que hacen que puedan desarrollar menos proyectos. Por lo tanto, desde el plan de emergencia hay una buena ruta, diversificando soluciones y eso calza en el fondo con la diversidad de la demanda que se ha generado en los últimos ocho años. Pero también hay que aumentar la productividad y en eso tiene que haber incentivos económicos para aumentar la oferta de producción de vivienda”.

Finalmente consultamos sobre cómo puede ayudar la experiencia internacional, buscando soluciones para estos problemas de vivienda en Chile, desde Déficit cero, su Coordinador de Soluciones Urbano Habitacionales, comenta que “No existe la bala de plata para reducir el déficit habitacional. Y nosotros hemos analizado distintas experiencias en Inglaterra, en los Países Bajos, en España y hoy día el fenómeno del encarecimiento de la vivienda de interés público es un fenómeno global. Y en eso todos los países están enfocados a poder entregar soluciones. Hay diversos tipos de soluciones porque cada solución va respondiendo también a la legislación que le permite en el fondo”.

“Por ejemplo, el País Vasco o España también va teniendo planes regionales porque su legislación le permite generar leyes en cada distrito en el fondo. Ahora, lo que nosotros hemos identificado es que hoy día cuando hablamos que tenemos un déficit habitacional o una demanda por interés de vivienda de más de un millón de familias hay que ver dos caminos, lo urgente y lo importante. Lo urgente son programas transitorios, por ejemplo, como el arriendo.

Cabe destacar que el arriendo es una medida transitoria mientras una familia puede esperar en una vivienda digna hasta que la solución definitiva pueda llegar. Sabemos y entendemos que la solución definitiva se demora.

“Hoy día los plazos que el mismo MINVU ha realizado en estudio señalan que el proceso de una vivienda social DS-49 son 8 años. Por lo tanto, si bien es cierto, eso es lo importante, que las familias puedan acceder a una vivienda en propiedad, tenemos que tomar medidas también mientras dura ese proceso. Y en eso han avanzado muchos de los países que te mencionan. Inglaterra tiene muchos programas de arriendo transitorio para poder acceder. El País Vasco, a propósito, acá, aprobar una ley con respecto a eso. España también, los Países Bajos, Dinamarca, tiene muchos programas de vivienda en arriendo y que son programas para que aquellas familias puedan esperar una solución definitiva”, sentencia Matuschka.

Enrique Matuschka

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