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El Crédito Especial para Empresas Constructoras en Chile ha tenido implicancias nefastas para el sector de la construcción, afectando la competitividad, la transparencia y la equidad en la industria

Por: Renato Herrera Lagos

En los últimos años, el Crédito Especial para Empresas Constructoras (CEEC) ha sido un tema de controversia en el sector de la construcción en Chile. Si bien este tipo de financiamiento está diseñado para apoyar a las empresas del rubro en el desarrollo de proyectos de infraestructura, se han evidenciado una serie de implicancias nefastas que han afectado a las compañías constructoras.

Una de las principales críticas hacia el CEEC es la rigidez de sus condiciones y requisitos. Muchas empresas constructoras se han visto limitadas por las restricciones impuestas por este crédito especial, lo que ha dificultado su capacidad para llevar a cabo proyectos de manera eficiente y rentable.

Para Javier Zulueta, abogado del estudio GMOE y asesor en materias inmobiliarias y construcción, nos explica sobre en qué consiste el Crédito Especial para Empresas Constructoras (CEEC) y cuáles son sus implicancias en el mercado inmobiliario.

Terreno cercano a Barrio Italia en la órbita inmobiliaria

Señala que «Es una bonificación al impuesto a la renta que permite a las constructoras deducir del monto de sus pagos provisionales obligatorios (PPM) de la Ley sobre Impuesto a la Renta, el 0,65 del débito del Impuesto al Valor Agregado que deban determinar en la venta de bienes corporales inmuebles y en los contratos generales de construcción de dichos inmuebles de hasta un valor de UF2.000 y UF2.200 en el caso de viviendas con subsidio habitacional».

“Este beneficio se eliminará definitivamente en 2027. Durante el año 2023 se mantuvo en su totalidad e irá disminuyendo a un 75% el año 2024, al 50% el año 2025 y al 25% el año 2026”, señala Zulueta.

Consultamos sobre cuanto afecta el CEEC a un rubro inmobiliario que no ha podido repuntar este 2024, Ignacio Aravena, ingeniero experto en planificación Urbana e investigador de Fundación Piensa, advierte que “Antes que todo es importante comprender qué es el CEEC. En concreto, éste permite reducir el IVA de la construcción hasta UF 225 por unidad, siempre que su costo total sea inferior a UF 2.000. Dicho lo anterior, este sí afectará si nos concentramos en propiedades destinadas a clases medias y bajas, pues la gran mayoría se acoge a esta exención tributaria”.

Además, el proceso de solicitud y aprobación del CEEC suele ser largo y burocrático, lo que ha generado retrasos en la ejecución de obras y ha afectado la competitividad de las empresas en el mercado.

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Sobre este foco, Aravena advierte sobre las consecuencias para el mercado. “Enfocándonos en este grupo, la eliminación progresiva del beneficio implica que los costos aumentarán en una proporción aún mayor que la experimentada actualmente. Esto puede llevar a consecuencias tanto en el mercado con y sin subsidio”.

Otro aspecto preocupante del CEEC es la falta de transparencia en la asignación de los fondos. Algunas empresas han denunciado favoritismos y prácticas corruptas en la distribución de este financiamiento, lo que ha generado desconfianza y malestar en el sector de la construcción.

“Las viviendas sociales no pueden subir sus precios porque estos dependen de las normas de los decretos que las regulan. Por lo tanto, con la eliminación del CEEC éstas simplemente dejarán de ser factibles, o bien, la disposición de pago por terrenos será menor, dificultando la construcción en zonas metropolitanas. Esto lo medimos en un estudio publicado por Fundación Piensa en marzo de este año”, señala Aravena.

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Esta opacidad en la gestión de los recursos ha contribuido a la desigualdad y la concentración del poder en pocas manos, perjudicando a las empresas constructoras más pequeñas y vulnerables.

Además, el CEEC ha generado una competencia desleal entre las empresas del rubro, ya que aquellas que pueden acceder a este crédito especial tienen una ventaja injusta sobre las que no cumplen con los requisitos exigidos.

“Adicionalmente, los aumentos de costos son un tema altamente sensible en viviendas acogidas al DS-49, donde las constructoras reciben su utilidad en torno al beneficio tributario, por lo que su eliminación conlleva prácticamente a la no obtención de ganancias por trabajar en un negocio altamente riesgoso y sensible a sobrecostos. Este último punto es relevante pues este subsidio se aplica a las familias de menores recursos en el país”, comenta el investigador de Piensa.

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Asimismo el abogado de GMOE advierte que “Directamente impacta a las inmobiliarias/constructoras en el resultado de los proyectos inmobiliarios de viviendas de hasta UF2.000 y de UF2.200 en el caso de viviendas con derecho a subsidio habitacional”.

Indirectamente, comentan el jurista que «impactará a usuarios finales e inversionistas de este tipo de viviendas pues los precios gradualmente se presionarán al alza».

Esto ha provocado una distorsión en el mercado y ha dificultado la sostenibilidad de muchas compañías constructoras, que se ven obligadas a competir en desventaja.

El Crédito Especial para Empresas Constructoras en Chile ha tenido implicancias nefastas para el sector de la construcción, afectando la competitividad, la transparencia y la equidad en la industria.

Es necesario revisar y reformar este mecanismo de financiamiento para garantizar un desarrollo más justo y sostenible para todas las empresas constructoras en el país.

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“Con relación a las viviendas sin subsidio, también es probable que esta medida les afecte. Y es que, incluso si parte del costo nuevo se traspasa al precio del inmueble, es relevante recordar que las familias también son sensibles a estos aumentos, más aún con las barreras actuales de financiamiento. Entonces, es difícil que el CEEC no impacte negativamente en este mercado, ya sea en la decisión de inversión o en la rentabilidad de desarrollar”, concluye Aravena.

Sobre la opción de que el CEEC contribuya a que más empresas no puedan continuar con su producción y vemos una mayor crisis de quiebras inmobiliarias, Aravena señala que “Sí, es un riesgo que aumentó pues ya no sólo el mercado impone mayores inseguridades, sino que también existe un aumento mecánico de costos que, como mencioné anteriormente, no puede ser traspasado a los usuarios finales en su totalidad. Esto implicará que diversas empresas decidan no continuar con proyectos, o bien, no comprar terrenos nuevos, impactando en la producción. De hecho, no me sorprendería ver que los llamados del MINVU al DS-19 tengan una menor participación que antes, lo cual sería una señal clara de lo que estoy mencionando”.

“El mercado chileno está compuesto no sólo de empresas grandes que tienen su participación diversificada en distintos tipos de activos y consumidores, sino que también existe un conjunto no despreciable de sociedades que se dedican exclusivamente a la construcción habitacional, cuyos precios se ven afectados por la medida. Si éstas no tienen un colchón económico grande, muchas deberán dejar de participar en el mercado, pues su existencia se sustenta en el día a día”, advierte el investigador de Piensa.

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Sobre la opción de que por el CEEC más empresas no puedan continuar con su producción y vemos una mayor crisis de quiebras inmobiliarias, Zulueta señala que “Indudablemente la eliminación de este beneficio viene a contribuir al difícil momento por el que atraviesa el sector inmobiliario. Esto más que afectar a los proyectos en desarrollo, es otro desincentivo para el desarrollo de nuevos proyectos. Los márgenes cada día se estrechan y los riesgos aumentan”.

Para el abogado, en este sector donde el financiamiento está muy restringido, tanto para las inmobiliarias como para los compradores, la eliminación de este beneficio viene a ser como “la guinda de la torta”. “Urge entonces que el Gobierno tome medidas que vayan al rescate de un sector que otorga miles de empleos y que por ello es uno de los principales motores de la economía”, sentencia Zulueta.

CEEC

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