Más de 1.300 inmuebles de conservación histórica concentran el potencial de transformación en el casco antiguo de la capital, en un contexto de menor demanda de oficinas y ajuste del mercado inmobiliario.
Por Tomás Rodríguez Botto
La reconversión de edificios patrimoniales en el centro de Santiago podría incrementar su valor de mercado entre 30% y 50%, según estimaciones del sector inmobiliario, en medio de un proceso de ajuste de la demanda de oficinas y el avance de proyectos de reutilización de activos históricos.
El fenómeno se desarrolla en un escenario en que los valores de arriendo de oficinas en Santiago Centro registran una caída de alrededor de 27% respecto de 2019, mientras la vacancia se mantiene elevada debido a la migración de empresas hacia otros polos de la capital y a la obsolescencia de parte del stock existente.
En la comuna de Santiago existen 1.357 inmuebles de conservación histórica y 18 zonas de conservación histórica, lo que configura un universo relevante para eventuales procesos de reconversión y reutilización.
En este contexto, diversos proyectos han comenzado a evaluar nuevos usos para edificios emblemáticos del casco histórico, incluyendo iniciativas de carácter residencial, comercial y cultural, además de desarrollos inmobiliarios en sectores cercanos al eje del río Mapocho, la Alameda y el entorno del cerro Santa Lucía.
Para Sebastián Solís, Valuation & Advisory Manager (MRICS) de Cushman & Wakefield, el ajuste del mercado ha modificado la forma de valorar estos activos.
“En Santiago Centro, la brecha entre la caída de oficinas y el interés por reconvertir edificios patrimoniales refleja un cambio estructural. La vacancia aumentó por la migración de empresas hacia el sector oriente y la obsolescencia de edificios antiguos, pero esto ha generado valores de adquisición más atractivos”, señaló.
Solís explicó que la valorización de estos inmuebles depende del uso proyectado y de su capacidad de generación de ingresos futuros. “El valor se determina bajo la metodología de mayor y mejor uso, a través de flujos de caja descontados. No depende del costo físico del edificio, sino de la renta que puede generar el nuevo modelo de negocio”, indicó.
Añadió que los proyectos de uso mixto, que combinan comercio, vivienda y otros destinos, permiten diversificar riesgos y estabilizar los flujos.
El especialista advirtió que uno de los principales riesgos en este tipo de operaciones es la subestimación de los costos de habilitación y de los plazos de desarrollo. “El principal riesgo es omitir variables relevantes en las proyecciones de costos y uso, lo que puede llevar a sobreestimar la rentabilidad del proyecto”, afirmó.
A ello se suman las restricciones normativas propias de los inmuebles en zonas de conservación histórica, que limitan las intervenciones estructurales y pueden incrementar los costos de inversión.
En la comuna de Santiago existen 1.357 inmuebles de conservación histórica y 18 zonas de conservación histórica, activos que concentran buena parte del patrimonio construido del centro de la capital y que podrían verse impactados por procesos de reconversión en los próximos años.
