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Barrio Yungay, Franklin y Rondizzoni serían los barrios que han experimentado mayor baja en el precio del suelo, aunque los expertos advierten que ese hecho aumenta el interés de desarrolladores inmobiliarios.
Por: Renato Herrera Lagos
La actual escasez de suelo en la Región Metropolitana ha generado un encarecimiento de su precio, factor determinante para que la industria justifique el valor de la vivienda en dichos sectores, aunque muchos advierten que algunas cifras van en sentido contrario.
Por ejemplo, muestran una interesante baja en el costo de los terrenos en ciertas comunas, lo que ha generado un importante interés por parte de desarrolladores inmobiliarios de cara a poder proyectar futuros conjuntos habitacionales.
Así, los paños en venta están regulando sus expectativas de precios en medio de una desaceleración de la demanda inmobiliaria por tierra para nuevos proyectos, ante la menor compra de viviendas en un escenario económico débil y con restricciones en créditos hipotecarios, pero también ocurre por el efecto del aumento en la inseguridad en ciertos barrios, producto de un alza en los delitos.
Esta información se condice con un reciente estudio de AGS Visión Inmobiliaria quiénes analizaron el comportamiento del valor por metro cuadrado del suelo en las principales comunas de la Región Metropolitana, donde encontramos Santiago, La Florida, Providencia, Quinta Normal, las que fueron comparadas en sus período previo al estallido y la crisis sanitaria del Covid 19 con las cifras actuales.
El informe señala que existen algunos sectores de la comuna de Santiago dónde se ha registrado “una disminución en la calidad de vida por el aumento de la percepción de inseguridad”. Asimismo, añade que los valores por concepto del sueño pasaron en promedio de 42 a 30 UF el m2, mostrando una disminución del 20% en los últimos cinco años.
Desde la firma inmobiliaria señalaron que la comuna de Santiago fue la que generó mayor reducción en el valor del sueño, y que barrios como Franklin, muestra un precio promedio de 30 a 37 UF el m2, percibiendo bajas que fluctúan entre el 33% y 29% respecto a 2018.
Otro de los barrios que mostraron cifras negativas es Yungay, donde reside el Presidente Gabriel Boric, percibiendo cifras que transitan entre el 27 y 35 UF por m2, disminuyendo entre un 10% y 12,5% en igual periodo; en tanto, en el sector de Rondizzoni, que está generando importante interés tanto de inversores y desarrolladores por su conectividad con autopistas centrales, barrios consolidados y el pulmón verde en torno al Parque O´higgins, las bajas se perciben en torno al 15%, llegando a cifras de 40 a 45 UF el m2.
Para Rodrigo Aravena, director comercial de AGS Visión Inmobiliaria, la cifras que figuran en Santiago Centro, se advierten ventas de terrenos con permisos de edificación de parte de inmobiliarias, lo que ha generado una sobreoferta y un ajuste en los valores.
Por otra parte, afirmó que otros de los factores “tiene que ver con la seguridad ciudadana, lo que afecta a ciertos barrios, donde ha aumentado la peligrosidad, la operación de bandas, y por ende, desincentiva a las inmobiliarias a estar ahí”. Sobre Yungay, Aravena dijo que pese a la seguridad con la que debería contar por vivir el Presidente de la República allí, el resguardo se acota a unas cuadras específicas y no a todo ese barrio.
Según estadísticas de la Subsecretaría de Prevención del Delito, los homicidios en Santiago Centro subieron de 30 a 55 entre 2021 y 2022. Los hurtos pasaron de 3.930 a 5.916 casos en igual lapso; los robos con violencia o intimidación subieron de 3.212 a 5.993 y los robos en lugar habitado crecieron de 386 a 488, entre otros.
Las cifras de otras comunas
El análisis de AGS revela qué zonas de mediana altura en Providencia, donde frecuentan estas empresas corporativas, los precios de la tierra pasaron de 60 a 53 UF el m2, cayendo casi 12% entre el período previo al estallido y la pandemia y este año. A la vez, en subcentros metropolitanos como La Florida, los paños de alta densidad bajaron de un promedio de 65 a 55 UF el metro cuadrado en dicho lapso.
Asimismo, barrios en conversión de un perfil industrial a otro residencial, como zonas de Quinta Normal, muestran actualmente transacciones a valores de 20 UF por m2, mientras que en esas mismas áreas, en la prepandemia, se comercializaban a 28 UF por metro cuadrado, es decir, la disminución es de 28%.
Rodrigo Aravena explicó que algunos propietarios de suelo están apurando la comercialización de sus terrenos para obtener liquidez, aunque por ello se castigue el precio final.
El experto no advierte, de todos modos, que los valores continúen derrumbándose. “Creo que estamos en un punto de inflexión, porque las inmobiliarias deben tomar decisiones de compra en medio de precios convenientes, especialmente si estiman que el mercado mejoraría a fines de 2023 o inicios de 2024”.
Lo anterior, debido a que una operación de compraventa de un paño puede extenderse por hasta ocho meses, por lo que “si una inmobiliaria quiere iniciar la venta de un proyecto en marzo de 2024, debe tomar la decisión hoy. El mercado del suelo se va a tender a normalizar”.
