La ampliación incorpora 30 mil nuevos cupos y extiende la vigencia del beneficio hasta mayo de 2028. Desde el sector inmobiliario destacan el potencial impacto sobre las ventas y el stock, pero advierten que una menor tasa no resuelve por sí sola las restricciones para acceder a un crédito.
Por Tomás Rodríguez Botto
La ampliación del subsidio a la tasa hipotecaria y del Fondo de Garantías Especiales (Fogaes), elevó de 4.000 a 6.000 UF el valor máximo de las viviendas nuevas aptas para beneficio, sumó 30 mil nuevos cupos y extendió su vigencia hasta el 31 de mayo de 2028. El programa que busca facilitar el acceso al financiamiento y reducir el stock de viviendas nuevas, registraba más de 40 mil solicitudes y 31 mil créditos formalizados al momento del anuncio.
La medida contempla una rebaja de 0,6 puntos porcentuales en la tasa hipotecaria y una garantía estatal para facilitar el acceso al crédito. Con el nuevo límite, se incorporan 19.022 viviendas que se encontraban entre las 4.000 y 6.000 UF, elevando al 88,1% la cobertura potencial sobre la oferta disponible. El Gobierno espera que la ampliación impulse las ventas y permita reducir el inventario, generando posteriormente mejores condiciones para la recuperación de la construcción y el empleo.
Sandra Jerez, gerente general de Capital Inteligente, considera que el aumento del límite a 6.000 UF puede ampliar de manera relevante el número de familias que acceden a financiamiento hipotecario en mejores condiciones.
“La ampliación del subsidio hasta las 6.000 UF es una señal muy positiva para el mercado, porque amplía de manera importante el universo de familias que puede acceder a un financiamiento hipotecario con una tasa más conveniente. Esperamos que tenga un efecto concreto sobre las ventas y contribuya a acelerar la reducción del stock de viviendas nuevas, especialmente en aquellos proyectos donde hoy existe demanda contenida”.
La ejecutiva, sin embargo, plantea que la reducción de la tasa representa solo uno de los factores que determinan si una familia puede concretar la compra de una vivienda.
“Sin embargo, es importante entender que la tasa es solo una parte de la ecuación. Hoy todavía existe un número importante de familias que, aun con una tasa más baja, no logra calificar para un crédito hipotecario debido a su nivel de renta, endeudamiento o capacidad de ahorro para el pie. Por eso, vemos esta medida como un catalizador relevante de la demanda, pero no como una solución única al problema de acceso a la vivienda”.
Yuval Ben Haym, director regional de REMAX Chile, pone el foco en una de las principales consideraciones del beneficio: su aplicación se concentra en viviendas nuevas y deja fuera a las propiedades usadas.
“La aprobación en la Cámara de la ampliación del Fogaes es una buena noticia para el acceso al financiamiento y para la reactivación del mercado inmobiliario. Sin embargo, es importante aclarar que el beneficio continúa enfocado exclusivamente en viviendas nuevas, las viviendas usadas quedan fuera de esta medida”, indicó.
A juicio del ejecutivo, esta diferencia puede generar condiciones distintas entre ambos segmentos, particularmente en un escenario en que aumente la capacidad de compra de quienes pueden acceder al beneficio.
“Esto genera una ventaja financiera relevante para viviendas nuevas y al mismo tiempo un desafío para el mercado de propiedades usadas. Ahí nuestro rol como asesores inmobiliarios será todavía más importante, para fijar correctamente el precio, apoyar en la negociación y en el valor real de cada propiedad. Una vivienda usada bien valorizada sigue teniendo ventajas como ubicación, disponibilidad inmediata y capacidad de negociación”, añadió
El mercado de viviendas nuevas llega a esta ampliación con un nivel relevante de oferta. La información presentada por el Gobierno señala que existían 104.047 viviendas disponibles en el país, de las cuales 19.022 se encontraban en el rango de 4.000 a 6.000 UF, segmento que no estaba cubierto por el beneficio anterior.
En este escenario, la expectativa de los expertos apunta principalmente a un aumento de las transacciones y a una reducción gradual del stock, antes que a un efecto inmediato sobre los precios o la construcción.
