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Sólo la demanda por arriendo de departamentos representa el 54% de todos los contactos del sitio. Y el total de arriendos -casas y departamentos- llega al 75%. Las comunas en las que más crece el interés son Huechuraba, Lo Barnechea y Peñalolén.

Por: Renato Herrera Lagos

La preferencia de los santiaguinos por arrendar departamentos durante los últimos meses del año continúa fuerte. Esta fue una de las conclusiones que arroja el último Informe Trimestral de Viviendas de la Región Metropolitana, con datos al tercer trimestre de 2023, elaborado por Portalinmobiliario.com, una marca de Mercado Libre.

Si bien se evidencia una leve baja con respecto al año anterior, el informe muestra que la demanda por arriendo de departamentos representó el 54% de todos los contactos del sitio. A su vez, el total de arriendos, entre casas y departamentos, llegó al 75%. Es decir, 3 de cada 4 usuarios contactan para arrendar una propiedad. Entre las comunas con mayor variación anual en la demanda por contactos de arriendo por departamentos se encuentra Huechuraba (99,4%), Lo Barnechea (50,5%) y Peñalolén (50,2%).

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La inclinación por el arriendo también se ve reflejada en que 50% de los usuarios visita una propiedad para comprar en el sitio online de inmuebles, sin embargo, sólo un 25% termina contactando para avanzar con dicha operación.

“Según los datos, advertimos que la preferencia por arriendos de departamentos o casas se mantiene con fuerza en la Región Metropolitana. Una de las razones que pueden explicar esta tendencia, es que las tasas siguen aumentando, a lo que se suma cierta incertidumbre del escenario económico, lo que podría generar que las personas prefieren ser más conservadoras a la hora de invertir y optan por la operación de arriendo. Esto también se ve reflejado en las consultas en nuestro sitio, donde las personas sí realizan búsquedas para comprar, pero un porcentaje más importante termina arrendando”, explicó Gianfranco Aste, gerente comercial de Portalinmobiliario.com.

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Por otra parte, respecto a la cantidad de avisos de departamentos en arriendo en Portalinmobiliario.com, estos crecieron en un 71,7% respecto al mismo periodo del año anterior.

“Este aumento significativo en los avisos de arriendos ha permitido que, a pesar de la fuerte demanda, los precios no sigan creciendo. Por el contrario, observamos caídas en varias comunas del Gran Santiago», agregó Aste.

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Aumenta el interés por departamentos amplios

A su vez, según los datos entregados por el informe, se observa que, dentro de la variación anual de contactos por departamentos en arriendo, los que presentaron mayor alza fueron los de más de 4 dormitorios, con un aumento del 61,8%. En contraste, los de 1 dormitorio subieron sólo un 9,2%.

“Esto podría suponer que las que normalmente arriendan departamentos de 1 dormitorio, ahora están buscando alternativas más grandes para compartir y en zonas alejadas del centro de la ciudad, posiblemente, como una manera de ahorrar o tener mayor seguridad. De igual forma, en estos sectores se ha visto un desarrollo importante de servicios básicos que, a pesar de estar en zonas más retiradas de las comunas céntricas, tienen una buena alternativa en salud, compras y conectividad”, señaló el ejecutivo.

Ayer se inauguró la extensión de la Línea 2 del Metro de Santiago, que llega hasta las comunas de San Bernardo y El Bosque con cuatro nuevas estaciones: El Bosque, Observatorio, Copa Lo Martínez y Hospital El Pino. Esta nueva conexión beneficiará a más de 600 mil personas del Sector Sur de Santiago y, justamente, esta zona ha crecido como polo inmobiliario: según datos del informe, El Bosque y San Bernardo se encuentran entre las ocho comunas del Gran Santiago que han sumado la mayor cantidad de ofertas de propiedades en el último año, con un 59,1% y 54,6%, respectivamente.

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Además, si bien se evidencia una leve recuperación en el mercado de venta, en la mitad de las comunas los precios de departamentos han presentado una caída. Una excepción interesante es San Bernardo, que tuvo un crecimiento anual de 7,4%, convirtiéndose en la comuna de mayor incremento de valor de venta de la Región Metropolitana.

«La inauguración de nuevas estaciones de Metro de Santiago genera que estas zonas sean atractivas para inmobiliarias e ingreso de nuevos proyectos. Es el medio de transporte más eficiente y rápido de la región, y los usuarios buscan propiedades en un diámetro cercano para asegurar un cambio en su calidad de vida al disminuir los tiempos de traslado. Por otro lado, además de atraer el proyectos e inmobiliarias, también activa otros servicios; por ejemplo, comercio, salud, colegios, áreas verdes, renovación vial como ciclovías, entre otros», apuntó Aste.

En tanto, en arriendo de departamentos, San Bernardo fue de las pocas comunas que creció en precios con 1%, ocupando el tercer lugar, sólo superada por Peñalolén (6,2%) y Puente Alto (2,8%). Asimismo, en la misma operación, pero en casas, la comuna del sur de la capital también se ubicó en la parte alta con la sexta mayor variación de precios del periodo dentro del Gran Santiago, también con un 1%. Por otro lado, la Rentabilidad Bruta Anual en San Bernardo fue de un 8%, mientras que en El Bosque un 7,5%, ambas de las más altas de los sectores analizados.

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Bajan los precios de ventas y arriendos

Como se explicaba anteriormente, a pesar de la leve recuperación en el mercado de venta, la variación anual en los precios en alrededor de la mitad de las comunas de la Región Metropolitana ha presentado una disminución en la categoría departamentos. Entre las mayores bajas se encuentra la comuna de Recoleta (-4,7%), Independencia (-3,6%) y Santiago (-3,2%). Mientras que las que más subieron son San Bernardo (7,4%), Puente Alto (5,9%) y Maipú (3,2%).

“Es interesante mencionar que, tras años en que los precios de inmuebles sólo subían, hoy se registran caídas en los precios. Ante estas cifras, observamos oportunidades en el mercado inmobiliario. A pesar que las tasas de interés de los créditos a largo plazo están altas, si se compara con los últimos años, también es cierto que estamos ante una menor demanda, por lo que en muchas zonas los precios han disminuido”, concluyó Gianfranco Aste.

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En cuanto al precio de arriendo de departamentos, de las principales comunas de la Región Metropolitana, de las 23 analizadas, 16 de ellas mostraron bajas en sus valores en su variación anual real. De las comunas que más disminuyeron sus precios está Estación Central (-7,9), Conchalí (-7,3%) y La Cisterna (-6). En tanto, en el Sector Oriente, también se registran bajas en Lo Barnechea (-3,1), Ñuñoa (-2,5) y Vitacura (-2,4). En cuanto a los mayores aumentos, destacan las comunas de Peñalolén (6,2%) y Puente Alto (2,8%), y con alzas moderadas en San Bernardo (1%), Pudahuel (1%) y Huechuraba (0,8).

“Como señalaba anteriormente, podemos apreciar que las comunas que presentan alzas, tanto en ventas como arriendos, son justamente algunas que están alejadas del centro de la ciudad y que normalmente no eran así de cotizadas. Por lo mismo, pareciera que las personas están interesadas en buscar alternativas alejadas del centro de la ciudad que pueden ofrecer opciones más asequibles, pero al mismo tiempo más amplias en m2 y con otras comodidades que son difíciles de encontrar en estos sectores céntricos”, analizó el ejecutivo.

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Un estudio realizado por la empresa especializada en venta y administración de departamentos de inversión, Pool Inmobiliario, arrojó la sorprendente cifra que un 45, 82% de quienes invierten en bienes raíces, son ingenieros. Entre éstos, se contemplan las especializaciones de ingeniería Civil (22, 9%), otras ingenierías (13%) e Ingenieros comerciales (9,91%).

Al respecto, Ignacio Lagos, CEO y Gerente General de Pool Inmobiliario señaló que “ésta es una radiografía del perfil de inversionistas que está interesado –por una parte- en invertir en un proyecto serio, seguro, y que, por cierto, como ingenieros, los números les dan la seguridad y rentabilidad que buscan”.

Por otra parte, el ejecutivo comenta que “no sólo invierten, sino que aprovechan el modelo Pool que se encargar de la administración de los departamentos para inversión, asegurando el pago del arriendo mensual, alejándolos de las preocupaciones respecto a lo que implica arrendatarios morosos, debido al modelo colaborativo de administración, que prorratea los gastos e ingresos de los arriendos. De esta forma, jamás habrá un mes en que el inversionista deje de percibir los ingresos del arriendo, porque está asegurado”.

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Otras cifras que este estudio muestra, es que un 60% de los inversionistas están solteros al momento de adquirir un departamento; el 50% tiene entre 30 y 40 años, y un 49% gana entre $1.500.000 y $3.000.000 mensuales.

Plantas libres con sala de cocina con living comedor y terrazas incorporadas; salas de juego para niños, gimnasios, lavanderías con cafetería, salas de cowork con sistema de audio incorporado que nada tienen que envidiar a grandes cadenas de caferías internacionales, son sólo algunas de las instalaciones de lujo con que cuentan actualmente los edificios que maneja Pool Inmobiliario para la venta de departamentos.

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“Actualmente tenemos 23 edificios y 600 departamentos administrados bajo el sistema Pool”, comenta Ignacio Lagos y agrega “en junio del presente año, Pool Inmobiliario superó un récord histórico en reservas de departamentos para inversión, donde en menos de 24 horas reservaron más de 500 unidades”, agregó Lagos.

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