El crecimiento urbano, el turismo y la brecha histórica de oferta comercial están impulsando el desarrollo de nuevos espacios para operadores nacionales e internacionales en ciudades como Osorno, Puerto Varas, Coyhaique y Punta Arenas.
Por Tomás Rodríguez Botto
El desarrollo comercial está ampliando su presencia en ciudades intermedias y del extremo sur de Chile. Nuevas superficies, ampliaciones de centros existentes y proyectos en desarrollo están generando espacios para la llegada de grandes cadenas, en mercados donde la oferta de comercio y servicios ha crecido por debajo de la expansión urbana.
La tendencia se extiende desde Osorno hasta Punta Arenas e incluye también a Puerto Varas, Puerto Montt y Coyhaique. En estos mercados se ha observado la llegada de operadores como H&M, Decathlon, Falabella, Walmart y Dunkin’ Donuts.
Pablo Llompart, gerente de Regiones de Colliers, atribuye este movimiento a una combinación de factores. “El sur de Chile está viviendo una etapa de expansión del retail impulsada por crecimiento urbano, turismo, déficit histórico de oferta y la expansión de supermercados como anclas”, señala.
Punta Arenas concentra uno de los desarrollos más visibles. Mall Espacio Urbano Pionero, uno de los dos principales centros comerciales de la ciudad junto con Zona Franca, incorporó más de 5.000 metros cuadrados arrendables en 2024 luego de concretar una ampliación.
La nueva superficie permitió ampliar la oferta de tiendas y servicios del recinto. Entre las incorporaciones destacó el primer local de Dunkin’ Donuts en Punta Arenas, en una ciudad donde el mercado comercial también está vinculado al flujo de consumidores locales y turísticos.
“Punta Arenas se está consolidando como el principal polo comercial de la Patagonia Chilena”, sostiene Llompart. A su juicio, “las barreras de entrada y la limitada competencia favorecen la llegada de nuevas cadenas y proyectos orientados al consumo local y turístico”.
El interés de los operadores también alcanza a Coyhaique, donde la oferta comercial históricamente limitada se combina con una actividad económica asociada a los servicios y al turismo. En la ciudad ya se observa la presencia de grandes actores como Falabella y Walmart.
Puerto Varas presenta otro escenario. El crecimiento residencial y la actividad turística, tanto nacional como internacional, han incrementado el dinamismo de su mercado. A ello se suma el flujo de compradores argentinos. En este contexto, existen proyectos comerciales en desarrollo que consideran inversiones de US$5 millones.
Osorno, por su parte, cuenta con una particular condición de mercado: recibe consumidores provenientes de distintas zonas rurales, por lo que su área de influencia comercial supera su población urbana. Esta característica ha favorecido el interés de supermercados y servicios especializados, entre ellos Decathlon.
Puerto Montt continúa siendo el principal centro económico del sur austral debido a su tamaño poblacional y a su actividad logística y portuaria, manteniendo una posición relevante dentro del mercado comercial de la zona.
Para Colliers, el crecimiento de estas ciudades ha generado una diferencia entre la expansión urbana y la disponibilidad de infraestructura destinada al comercio y los servicios.
“El factor más importante probablemente es la brecha entre crecimiento urbano y oferta de servicios. Muchas ciudades crecieron más rápido que su infraestructura comercial durante la última década, y hoy estamos viendo una etapa de normalización mediante nueva inversión retail”, explica Llompart.
A esta brecha se suman otros elementos que están incidiendo en las decisiones de los operadores: el crecimiento residencial en ciudades intermedias, el déficit histórico de equipamiento comercial, la expansión de las cadenas supermercadistas, un mayor ingreso disponible en regiones y el turismo nacional e internacional.
Por años pensamos la vivienda y el retail como dos mundos separados: uno para vivir y el otro para comprar. Esa frontera se está borrando y quienes la están redibujando no son solo urbanistas, sino los mismos operadores de centros comerciales.
