El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores de Viviendas Sociales, aborda en esta entrevista, las dificultades que enfrenta actualmente la vivienda subsidiada, desde los inicios de las caídas en las obras y los cambios en el financiamiento hasta el aumento de los costos de construcción. Además, propone aumentar los subsidios DS49 y DS19.
Por Tomás Rodríguez Botto
A pocas semanas de que el Gobierno ingrese al Congreso el proyecto de Ley de Presupuestos 2027, la vivienda social vuelve a ocupar un lugar central en el debate sobre los recursos públicos y la capacidad del sector para recuperar el ritmo de construcción. En este contexto, Carlos Marambio, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores de Viviendas Sociales (ADVS), aborda los principales obstáculos que enfrenta actualmente la industria y las medidas que considera necesarias para aumentar la producción habitacional.
En entrevista con El Diario Inmobiliario, Marambio analiza el aumento presupuestario planteado para el Ministerio de Vivienda, la caída en los inicios de viviendas subsidiadas, las dificultades de financiamiento y el impacto que podría generar el término del Crédito Especial para Empresas Constructoras.
El ministro Iván Poduje ha planteado que el Minvu necesita un aumento presupuestario de 23,9% para 2027. Desde la ADVS ¿consideran que este incremento es suficiente para enfrentar el déficit habitacional y reactivar la construcción de viviendas sociales?
El presupuesto del Ministerio de Vivienda responde a los subsidios habitacionales que se han ido entregando en los últimos años. Si el ministro plantea que se requiere un aumento presupuestario del 24%, quiere decir que hay compromisos de pagos de proyectos habitacionales, reparaciones, mejoramientos y compras de terrenos que responden a ese aumento presupuestario. El presupuesto es consecuencia de los subsidios ya entregados anteriormente.
Nosotros, como asociación, creemos que es muy importante tener certezas sobre qué subsidios habitacionales y en qué cantidad se van a considerar para 2027. El DS49 este año tuvo alrededor de 20.000 subsidios, si bien en la Ley de Presupuestos 2026 se habían aprobado 40.000 subsidios. Queremos saber cuál es la señal que va a dar la Ley de Presupuestos respecto de la cantidad de subsidios. Lo mismo con el DS19, entendiendo también que existe un presupuesto fiscal estrecho.
¿Cuáles son hoy los principales obstáculos que están enfrentando los desarrolladores para iniciar nuevos proyectos de vivienda subsidiada?
Uno de ellos tiene que ver con toda la permisología, es decir, la dificultad que tiene un desarrollador para echar a andar un proyecto. Hace cinco o seis años, una inmobiliaria, un desarrollador o una constructora que quería partir un proyecto se demoraba un año desde que iniciaba su desarrollo hasta obtener su permiso de edificación e iniciar las obras. Hoy eso está tomando alrededor de dos años, ya sea por la línea del DS49 o del DS19. En los programas rurales, el proceso de revisión es aún más largo.
Por otro lado, está la viabilidad financiera. Hoy los programas habitacionales están bastante estrechos, sobre todo el DS19.
Uno de los temas que genera preocupación en el sector es el término del Crédito Especial para Empresas Constructoras (CEEC): ¿Qué impacto concreto podría tener su eliminación sobre el costo y la viabilidad de los proyectos de vivienda social?
La eliminación del CEEC pone en riesgo la viabilidad de muchos proyectos, sobre todo proyectos con subsidio que son exentos. Creemos que es fundamental corregirlo a través de algún proyecto de ley que prorrogue su implementación y permita que siga existiendo el CEEC por más tiempo, o que se reemplace por alguna medida, como la que nosotros propusimos: un IVA semejante al que utilizan los exportadores.
Si esto no se corrige y no se compensa el efecto, el riesgo es que las viviendas no se inicien. Ya sabemos que este año los inicios de obra están difíciles. Los inicios de viviendas subsidiadas van a estar en torno a las 40.000 viviendas y, en realidad, lo que necesitamos como país es que se inicien cerca de 65.000, incluso más.
Las cifras muestran una caída en el inicio de viviendas subsidiadas: ¿Qué está explicando principalmente este retroceso
Las razones de por qué inician tan pocos proyectos son diversas. Una tiene que ver con que cambiaron las reglas de financiamiento hace unos dos años. En 2024 y antes había montos de préstamos de enlace en el DS19 y anticipos en el DS49 que permitían inicios rápidos de proyectos. Esas reglas cambiaron con las dificultades presupuestarias.
Hay enlaces de menor monto y hay menores montos de anticipo. Eso explica en parte la falta de inicio, pero también tiene que ver con los mayores requerimientos normativos que deben cumplir los proyectos para poder iniciar. Esto hace que un proyecto que se selecciona o subsidia demore ya en torno a dos años en poder iniciar las obras.
¿Qué programas consideran prioritario mantener o reforzar en el próximo presupuesto y qué podría ocurrir con la oferta de viviendas si los recursos no alcanzan para dar continuidad a estos instrumentos?
En el DS49 hay que hacer esfuerzos por reducir su costo. Está del orden de las 2.000 UF, que es muy caro para el Estado, y por la misma razón creemos que hay que hacer algunos ajustes para que sea un subsidio de menor valor. Hace nueve años, el DS49 costaba la mitad de lo que cuesta hoy.
En el caso del DS19, también creemos importante aumentar el número de subsidios, pero además hacer algunos ajustes en los precios de las viviendas, dados los aumentos de costos que han sufrido la construcción y el desarrollo de proyectos en los últimos años.
El PEH ha permitido avanzar en la entrega de viviendas, pero también ha enfrentado dificultades para sostener el ritmo de producción: ¿Qué elementos deberían modificarse?
Hoy la meta que propone el Gobierno del Presidente José Antonio Kast es entregar 400.000 soluciones habitacionales en un período de cuatro años. Creemos que para llegar a 100.000 viviendas anuales, que es lo que propone el plan, hay que duplicar esfuerzos. Duplicar esfuerzos en términos de agilidad, de revisiones y de incorporación de recursos en programas que generan actividad, como el DS19 y el DS49.
Entonces, creo que habría que darle un reimpulso muy fuerte a la industria y a la producción habitacional en todas sus líneas, incorporando también, por supuesto, no solo vivienda en propiedad, sino arriendo, subsidio a la tasa, FOGAES y muchas otras líneas que pueden ayudar a resolver el déficit habitacional.
Mirando hacia el 2027, si tuviera que priorizar tres medidas que el próximo presupuesto debería considerar, ¿cuáles serían?
Con respecto a tres medidas que se pudieran considerar para 2027, nosotros vemos las siguientes: Primero, aumentar el número de subsidios DS49, ojalá de 20.000 a 40.000, pero buscando mecanismos de financiamiento privado para no producir una mayor estrechez fiscal en la caja de los distintos Serviu. Por otro lado, vemos que el reemplazo del CEEC es muy importante. Y, tercero, que se puedan ajustar los programas habitacionales, especialmente el DS19, de manera que sean viables.
