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El denominado triángulo de oro en La Florida y la reinante densificación en Estación Central marcan tendencias en la Región Metropolitana.
Por: Renato Herrera Lagos
Las cifras siempre marcan la pauta en el sector inmobiliario y tras analizar desde 2021 a la fecha, en el ámbito del desarrollo inmobiliario aparecen dos comunas que están marcando una tendencia al alza en la Región Metropolitana; La Florida y Estación Central.
Sobre los números, existen variadas explicaciones, que van desde un crecimiento y desarrollo continuo, en el caso de La Florida, apalancado por una mayor cantidad de servicios y la construcción de importantes proyectos frente a Plaza Vespucio, el Florida Center y la línea de Froilán Roa, y en el caso de Estación Central, por la falta de regulación y la presencia de Santiago Centro como un eje de trabajo importante han ejercido presión a la densificación.
Por tal motivo, la consultora Transsa, elaboró compartió datos que, a pesar de la caída en las ventas de departamentos habitacionales en la mayoría de las comunas de la Región Metropolitana en los últimos períodos, tanto La Florida como Estación Central han mantenido un buen desempeño. La cantidad de unidades vendidas desde 2021 hasta el primer trimestre de 2023 ha superado significativamente el promedio de ventas registrado por el Conservador de Bienes Raíces de Santiago.
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En lo que respecta a ventas en unidades de departamentos en las comunas mencionadas, desde 2021y hasta el trimestre uno de 2023, según los datos extraídos del Conservador de Bienes raíces de Santiago, el gráfico advierte que ambas comunas tienen un valor promedio de venta por debajo de las 4.000 UF, lo que atrae a un perfil específico de consumidor, principalmente familias jóvenes o pequeñas. Las inmobiliarias de la zona han sabido satisfacer muy bien las necesidades de este segmento, lo que ha impulsado la creciente tendencia de edificación habitacional en ambas áreas.
Otro de los datos relevantes se relaciona a que ambas comunas han experimentado una tendencia a la baja en sus precios promedio de venta desde 2021. Esta disminución se debe a diversos factores, incluida la acumulación de stock y la restricción de créditos, que han dificultado la obtención de financiamiento para la compra. También influye el perfil de los compradores a los que apuntan las inmobiliarias en esta zona geográfica, principalmente familias jóvenes o pequeñas, lo que ha ejercido presión para ajustar sus márgenes y reducir los precios, así como lanzar promociones para agilizar la venta de las unidades acumuladas.
Sobre el valor UF promedio de ventas. La Florida y Estación Central desde 2021 hasta el primer trimestre de 2023, esta se ha mantenido en una tendencia al alza, lo que ha resultado en un mayor promedio de ventas en UF en comparación con el resto de las comunas. Es decir, la cantidad de ventas ha superado la tendencia a la baja en los precios, lo que representa un resultado muy positivo. Esta relación es aún más sólida en La Florida, donde se ha registrado un aumento en las UF transadas durante 3 trimestres consecutivos.
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Datos extraídos del CBRS por Transsa y que hablan del valor de la UF transadas en La Florida y Estación Central desde 2021 hasta el primer trimestre de 2023, sugieren que, en el caso de Estación Central, el aumento en la edificación ha tenido un impacto significativo en la oferta y las ventas debido a la falta de un plan regulador comunal (PRC).
La comuna solo cuenta con el plan regulador Metropolitano de Santiago y la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción (OGUC). Sin embargo, ambos mecanismos solo establecen lineamientos generales, a diferencia del plan regulador comunal, que especifica los lineamientos que debería cumplir la comuna.
Por esta razón, se ha priorizado la densificación, dado que Santiago Centro es un importante centro de trabajo. No obstante, la comuna no está preparada para soportar tanta densidad urbana debido a la ausencia de una planificación adecuada y de suficientes servicios asociados, lo que genera un problema creciente para la municipalidad.
A diferencia de lo que ocurre en Estación Central, La Florida ha experimentado un notable aumento en su desarrollo urbanístico. Esta comuna, que solía ser considerada lejana y utilizada principalmente como área residencial para un gran porcentaje de los habitantes de la capital, ha evolucionado significativamente. Ahora cuenta con una infraestructura completa de servicios, centros comerciales y opciones de transporte, lo que la ha transformado en un gran centro urbano conectado, impulsando su crecimiento.
Si observamos las áreas cercanas a centros comerciales como Plaza Vespucio y Florida Center, se pueden apreciar construcciones de grandes proyectos inmobiliarios. Un ejemplo de esto se encuentra en la zona de departamental, donde calles como Froilán Roa han cambiado su uso de suelo a comercial, una medida poco común, que permite atender la necesidad de dotar de servicios a la comuna y mantener el crecimiento en proyectos de inversión.
El área, conocida como el “triángulo de oro” para muchos inversionistas inmobiliarios, ha demostrado un continuo desarrollo de unidades de ventas en el tiempo, un mayor precio promedio de venta (reflejado en la plusvalía) y una mayor cantidad de UF (Unidades de Fomento) transadas. Es uno de los sectores inmobiliarios más destacados de la región.
Es evidente que la cantidad de departamentos transados en unidades dentro de este polígono ha aumentado notoriamente más que en el resto de la comuna, siguiendo la misma tendencia de crecimiento.
Ventas en unidades de departamentos en La Florida y el polígono de zona departamental desde 2021 hasta el primer trimestre de 2023. Datos extraídos del CBRS por Transsa
El sector también se destaca por su elevado valor UF transado en comparación con el resto de la comuna, que ha ido aumentando a lo largo de los años y se ha mantenido relativamente estable entre el 2022 y el 2023, distinto a lo ocurrido en el resto de la comuna. Esta tendencia brinda razones adicionales para considerarlo un auténtico “triángulo de oro”.
En lo relativo al valor UF promedio de ventas. La Florida y el polígono de zona en departamental desde 2021 hasta el primer trimestre de 2023, según el informe de Transsa y los datos extraídos del CBRS, dan cuenta de un efecto producido en las ventas del polígono, que sean mayores que el promedio de La Florida y, en consecuencia, superiores al promedio del Conservador de Bienes Raíces.
No obstante, es posible notar que, durante el primer trimestre del 2023, esta diferencia se ha vuelto menos significativa. Es decir, el crecimiento porcentual de la comuna del polígono ha ido aumentando en comparación con trimestres anteriores, en comparación con el crecimiento del polígono de interés.
Sobre el valor de la UF transadas en La Florida y el polígono de zona en departamental desde 2021 hasta el primer trimestre de 2023, respecto a las cifras del CBRS, señalan que la oferta de departamentos en La Florida apunta a arriendos para familias más jóvenes y pequeñas.
Adicionalmente, se puede observar que la oferta de departamentos en portales inmobiliarios para la zona ha experimentado una evolución significativa en 2021.
Anteriormente, se centraba principalmente en ventas, pero ahora se ha inclinado hacia el mercado de arriendos. Esto indica que la mayoría de los inversores que han adquirido inmuebles lo han hecho con el propósito de obtener renta, especialmente en el segmento de departamentos para familias jóvenes, más pequeñas que buscan establecerse en un lugar con acceso a servicios y buena conexión con polos de trabajo.
Esta tendencia se debe a que las familias más jóvenes enfrentan dificultades para acceder a los créditos hipotecarios solicitados por los bancos en la actualidad, los cuales exigen un pie de alrededor del 20% del valor del inmueble, lo que impone barreras importantes para su adquisición, a pesar de contar con beneficios como el Fogaes. Como resultado, se ven obligadas a buscar opciones de arriendo en sectores más económicos para poder vivir.
Finalmente, sobre la composición de programa en ofertas de departamentos en portales web, desde Transsa, advierten que unidades de 2D / 2B siguen reinando en ambas comunas (34%) seguidas de cerca 1D/1B (31%).
Cercano a ellas se encuentran unidades de 2D/1B (16%) y en cuarta posición con un 15% aparecen departamentos de 3D/2B. Finalmente, con el 4% encontramos departamentos de 3D/1B.
