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En una entrevista con el Vicerrector Académico de la Universidad de los Andes, Ph.D. en Economía, Universidad de Münster, Alemania y Director Centro de Estudios Inmobiliarios ESE Business School, Universidad de los Andes, repasamos los vaivenes del 2022 en el sector inmobiliario.

Por: Renato Herrera Lagos

En conversación con El Diario Inmobiliario, el profesional señala que las políticas habitacionales y el tema de los permisos de edificación son donde se podrían tomar medidas que colaboren: “El Plan de Emergencia Habitacional diversifica los ámbitos del trabajo de la política habitacional. Soy un convencido que la política habitacional tradicional chilena, ósea el clásico subsidio que conocemos, es un modelo agotado dado el nivel de precios que tenemos en viviendas. Lo hace muy poco viable”.

¿Cuáles son los desafíos del sector inmobiliario de cara al 2023?

Lo que enfrentamos en 2022 fue una tormenta perfecta en la industria inmobiliaria, con varios componentes. Uno de ellos, que fue de los más gatillante, fueron los cambios de las condiciones financieras y la caída en la actividad económica. Lo observado en 2022 fue una disminución de la demanda agregada, desaceleración importante del PIB y un desplome en las ventas de viviendas. Si comparamos el tercer trimestre con el mismo (2021-2022), va un 40% por debajo de las ventas de viviendas, lo que es una caída muy importante.

¿Cómo debe enfrentar estos vaivenes económicos la industria inmobiliaria?

Nosotros tuvimos un salto más o menos grande en las tasa de interés de largo plazo que se ha traducido en un salto en los créditos hipotecarios, cercanos en 200 puntos bases. Esto genera que muchas personas que habían firmado promesas hace uno o dos años, con proyectos en blanco, se ven en una situación que no pueden comprar. El segundo elemento a lo largo del 2022 es el salto en los costos de construcción. Yo diría que eso tuvo más impacto a finales del año pasado y ha puesto en jaque a algunas empresas constructoras. Un tercer elemento tiene que ver con el tema permisológico o las dificultades de recibir las obras. Eso retrasa la escrituración, tiene un costo e impacto en los gastos financieros y endeudamiento de las empresas inmobiliarias.

¿Cree que las autoridades debían asumir mayor responsabilidades con las inmobiliarias dado los factores económicos que las afectaron?

Es difícil la pregunta, porque no es el rol de las autoridades el cuidar de las empresas. Tenemos un tema del que no hemos avanzado y que tiene que ver con los permisos regulatorios. Ahí probablemente estamos un poco al debe. En el tema de la coyuntura no lo tengo tan claro, porque desde el punto de vista de las autoridades no tengo la sensación que ellos hayan podido hacer algo. Obedece a temas macroeconómicos, la caída en la actividad o el aumento de las tasa de interés asociado a una política monetaria que busca estabilizar la inflación. Me parece que el actuar de las autoridades es correcto.

¿Por qué el tema de los permisos es motivo de análisis para el sector?

En el tema de los permisos uno podría llegar a pensar en algunas medidas que pudieran haber ayudado un poco más, pero tampoco es fácil, porque el tema permisológico es muy complejo; ahí se entrelazan temas que funcionan a nivel municipal. Quizás tenemos una Ley de Urbanismo y Ordenanza que se ha quedado un poco atrás respecto a lo que la industria necesita.

¿Qué debe hacer el rubro para enfrentar este nuevo año lleno de incertidumbre?

Pienso que lo que vamos a enfrentar el 2023 es un mercado inmobiliario más pequeño, esto pensando en el mundo de los desarrollos para ventas o arriendo de viviendas. Se puede tener una visión distinta respecto a los desarrollos en activos de renta, oficinas, rentas comerciales o activos industriales. Creo que vamos a enfrentar un mercado reducido respecto a la capacidad de compra de viviendas, y tal vez, los desafíos están en repensar el tipo de producto que se pueden ofrecer, eventualmente dar un giro en la producción de viviendas para arriendo.

Las reformas que está impulsando el Gobierno: ¿ayudan o perjudican?

La Reforma Tributaria sobre todo con el tema del IVA y algunos beneficios tributarios asociados a personas naturales que están cuestionados con la nueva propuesta de reforma, pueden haber incidido en la mirada de los inversionistas hormigas o los que compran una o dos unidades para arriendo, pero en el caso de los proyectos multifamily, creo que ahí existe una oportunidad grande y acá hay cosas bien contradictorias, por un lado tenemos esta situación de tormenta perfecta desde la venta y, por otro lado, tenemos un crecimiento importante en la demanda. Seguimos teniendo un déficit habitacional grande.

¿Que se ha visto del mercado de multifamily en Chile?

Desde el punto de vista del desarrollo del mercado para renta pienso que siguen existiendo oportunidades. Cuando miramos lo que ha pasado con los multifamily en la Región Metropolitana, han sido un tipo de activo que ha seguido creciendo, de hecho se han sumado un número importante de unidades para renta en proyectos de multifamily.

U. Andes

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