El Informe Inmobiliario USS-Tinsa revela que el tiempo necesario para absorber la oferta disponible aumentó de 18,2 a 27,1 meses en dos trimestres. Además, una familia promedio necesita destinar el equivalente a 12,21 años de ingresos íntegros para adquirir una vivienda.
Por Tomás Rodríguez Botto
El mercado inmobiliario de Valdivia continúa mostrando señales de desaceleración. De acuerdo con el Informe Inmobiliario USS-Tinsa, correspondiente al segundo trimestre de 2025, el tiempo estimado para absorber la oferta de viviendas nuevas alcanzó los 27,1 meses, un incremento de 48% respecto de los 18,2 meses registrados dos trimestres antes. En paralelo, el estudio muestra que una familia promedio requiere 12,21 años de ingresos íntegros para adquirir una vivienda, uno de los indicadores de accesibilidad más altos observados en la zona sur del país.
Según el análisis elaborado por la Universidad San Sebastián y Tinsa by Accumin, el inventario de viviendas nuevas en la macrozona sur llegó a 8.775 unidades, lo que representa un aumento trimestral de 5,4%. Al mismo tiempo, las ventas continúan en niveles reducidos, con un promedio de apenas 1,3 unidades mensuales por proyecto.
Carlos Aguirre, editor del informe y académico de Arquitectura de la Universidad San Sebastián, advirtió que la evolución de estos indicadores plantea importantes desafíos para el sector. “Sin una reducción de la oferta nueva y sin expansión de la demanda efectiva, el mercado continuará posicionándose y corre el peligro de entrar en una fase de recesión. Esta es una crisis de acceso profunda que no se resolverá orgánicamente con el ciclo económico habitual”, señaló.
El estudio también evaluó la capacidad de acceso de los hogares a la vivienda mediante el indicador Price Income Ratio (PIR), que mide cuántos años de ingresos familiares íntegros se requieren para adquirir una vivienda promedio. En el caso de Valdivia, el índice alcanzó 12,21 años, más del doble del estándar internacional de cinco años utilizado como referencia para un mercado accesible.
A ello se suma la presión sobre los presupuestos familiares. Mientras las recomendaciones financieras sugieren destinar un máximo de 25% de los ingresos al pago de dividendos hipotecarios, el informe indica que la totalidad de la oferta actualmente disponible exige porcentajes superiores a ese umbral. La mediana de esfuerzo financiero requerida alcanza el 53% de los ingresos del hogar.
Los subsidios habitacionales aparecen como uno de los factores que contribuyen a mejorar las condiciones de acceso. De acuerdo con el estudio, instrumentos como los programas DS19 y DS01 permiten reducir significativamente el indicador de asequibilidad, aunque los niveles continúan siendo elevados para una parte importante de la población.
Respecto del comportamiento del mercado, Fabián García, director general de Tinsa by Accumin, destacó que el segmento de viviendas con precios entre 2.000 y 3.000 UF concentra el 36,7% de las ventas de la zona sur. “Esto demuestra la efectividad de las medidas que apuntan directamente al acceso al crédito porque ayudan a acercar las expectativas de las familias y su capacidad real de financiamiento, por lo que el proyecto de ampliar este beneficio va en el camino correcto, así como la eliminación del IVA a la vivienda”, afirmó.
