Ante el cuestionamiento legal y regulatorio del instrumento, especialistas advierten que prohibirlo sin mecanismos compensatorios podría frenar la recuperación del mercado inmobiliario y restringir el acceso a la vivienda para la clase media y pequeños inversionistas.
Por Leonardo Núñez
La eventual eliminación del denominado bono pie —mecanismo mediante el cual algunas inmobiliarias financian el pie del comprador inflando el valor de la propiedad— abrió un intenso debate en la industria inmobiliaria chilena.
Si bien la práctica ha sido utilizada por más de 15 años como una herramienta de acceso a la vivienda, hoy enfrenta cuestionamientos legales y regulatorios que podrían derivar en su prohibición o regulación estricta, con efectos relevantes para el mercado.
Diversos actores del sector, entre ellos la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) y la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), han manifestado su preocupación por los riesgos asociados al bono pie, especialmente cuando se estructura mediante simulaciones contractuales.
A ello se sumaron advertencias de abogados y del propio regulador financiero sobre eventuales infracciones a la Ley General de Bancos y a la normativa de delitos económicos.
Desde la mirada de mercado, Sandra Jerez, gerente general de Capital Inteligente, indicó a nuestro medio que una eliminación abrupta del bono pie elevaría de forma significativa las barreras de entrada.
“La consecuencia directa sería una reducción en la velocidad de ventas y un retroceso en la absorción de stock, que actualmente supera las 100 mil unidades a nivel nacional”, señaló. El impacto, agregó, recaería especialmente en hogares de ingresos medios con baja capacidad de ahorro y en pequeños inversionistas.
Frente a ese escenario, los expertos coinciden en que el retiro de este mecanismo debe ir acompañado de alternativas que permitan mitigar el mayor esfuerzo financiero inicial. Entre ellas, Jerez plantea retomar iniciativas como Pie Cero, orientadas a subsidiar parte del pie para primeras viviendas, especialmente en jóvenes, evitando así una contracción más profunda de la demanda.
Otra opción que se analiza es que la banca vuelva a ofrecer financiamiento de hasta el 90% del valor de la propiedad y amplíe los plazos de los créditos hipotecarios a 40 años. Según la ejecutiva, estas medidas permitirían reducir el monto del pie y hacer más manejable el dividendo, sin relajar los estándares de riesgo, considerando la baja morosidad histórica del crédito hipotecario en Chile.
A ello se suma la propuesta de crear un nuevo mecanismo de garantías estatales, similar a un FOGAES, aplicable a viviendas de hasta 5.000 UF, incluso sin subsidio a la tasa. “Esto permitiría reducir la percepción de riesgo para la banca y replicar el efecto positivo que tuvo el programa previo en la rotación de inventarios”, explicó Jerez.
En paralelo, el debate ha encendido alertas en el ámbito legal. Abogados especializados advierten que el bono pie puede implicar falseamiento de antecedentes ante la banca, competencia desleal entre inmobiliarias y sobreendeudamiento de los compradores.
La Comisión para el Mercado Financiero (CMF) recordó que son los bancos quienes deben resguardar la correcta tasación y definir los porcentajes máximos de financiamiento, llamando a cautela frente a estas modalidades de comercialización.
Desde la academia, el experto inmobiliario José Miguel Simian advirtió que eliminar este instrumento sin reemplazos “dejaría a la industria en una situación muy complicada”, reduciendo el universo de compradores y afectando directamente las ventas, especialmente en un contexto donde la recuperación del sector aún es frágil.
En este escenario, los especialistas coinciden en que la discusión no debe centrarse únicamente en erradicar el bono pie, sino en diseñar un sistema de financiamiento habitacional más transparente y sostenible.
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