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Las medidas anunciadas por el Ejecutivo para apoyar a un sector clave de la economía aún son consideradas insuficientes. Y no pocos recuerdan otras mucho más efectivas tomadas en las crisis Asiática y Subprime.

Por Leonardo Nuñez

El sector inmobiliario chileno ha debido lidiar con varias crisis en el pasado. Cada una con distintas complejidades por el momento en que se produjeron. La actual tiene componentes internos, como el efecto que produjo el retiro de los fondos de pensiones en el endeudamiento de tasas a largo plazo.

Las restrictivas condiciones hipotecarias y las tasas de interés en niveles que no se veían hace 14 años han frenado las ventas en el país. A esto se suma la persistencia del alto desempleo en la construcción y la quiebra de empresas del rubro: el año pasado 137 cayeron en esta condición.  Hoy es tal la cantidad de departamentos terminados y sin vender que ha avanzado la idea de que el Gobierno intervenga y compre algunos para entregarlos a beneficiados con subsidios habitacionales.

Una crisis por dónde se le mire. En este escenario, las medidas anunciadas por el Ejecutivo para apuntalar un sector clave de la economía son valoradas por la industria. Pero aún son consideradas insuficientes. Y no pocos recuerdan otras muchas más efectivas, que permitieron al sector lidiar con anteriores crisis, como la Asiática de 1999 y la de Subprime de 2008.

Crisis asiática: beneficios tributarios

Así lo ha recordado, por ejemplo, Slaven Razmilic, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI). En varias entrevistas e intervenciones, ha planteado al Ejecutivo que ponga en marcha un beneficio tributario que se adoptó en el país en 1999. Este operó entre junio de dicho año y mediados de 2001, y consistió en una deducción de la base imponible del impuesto global complementario por el dividendo de crédito hipotecario (con diversos topes).

“Hay que reeditar algo que ya sabemos, que se aprobó y funcionó. Cuando uno mira la trayectoria de ventas en esa época, efectivamente se ve un salto muy sustancial”, insistió.

Así también se consigna en el informe Balance de la Vivienda en Chile de 2011: “Entre 1998 y 2000 los efectos de la crisis económica internacional se hicieron sentir fuertemente en la actividad inmobiliaria, y en este último año los permisos de construcción de viviendas cayeron a su nivel más bajo en casi dos décadas. Dado lo anterior, en 1999 comenzó a regir una ley de descuentos tributarios para viviendas DFL-2, que tenía como objetivo ayudar a la reactivación del sector. Los efectos de esta medida se hicieron sentir recién en 2001, año en que se observó un fuerte incremento de los permisos. Luego, entre 2002 y 2004 la serie siguió la tendencia positiva de la economía, a lo que se sumó la petición anticipada de permisos por parte de las inmobiliarias durante este último año, dado que en 2005 comenzaron a regir nuevas modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) que acentuaban con mayor fuerza los temas relacionados con la calidad de las viviendas”, consigna

Crisis subprime: lecciones aprendidas

La tormenta volvió a cernirse sobre el sector con la crisis Subprime. Así lo resume la Comisión para el Mercado Financiero: “Hasta 2006, Estados Unidos experimentaba una bonanza económica, con tasas de interés bajas, lo que impulsó la compra de viviendas. Los bancos, además, relajaron los criterios para la entrega de créditos hipotecarios, permitiendo que personas con malos perfiles crediticios (la categoría subprime) pudieran adquirir propiedades. Sin embargo, en 2007, el alza progresiva de las tasas de interés por parte de la Reserva Federal provocó un aumento de la morosidad de los créditos subprime.

Fue entonces cuando quedó al descubierto que las instituciones financieras habían paquetizado las hipotecas de distintos perfiles de riesgo y habían vendido estos instrumentos a inversionistas dentro y fuera de EE.UU.”.

El 15 de septiembre de 2008, con la quiebra de Lehman Brothers, la crisis pasó a ser global. Aunque esta vez, el país no sintió el mismo impacto, porque su principal socio comercial, China, mantuvo cifras de crecimiento cercanas al 10% y siguió demandando cobre.

Chile también había aprendido de la anterior crisis. Las autoridades de la época no minimizaron los riesgos y se actuó con prontitud. El ministro de Hacienda del momento, Andrés Velasco, desembolsó inicialmente US$ 4.000 millones equivalentes al 2,8% del PIB. Dicho plan fue financiado con la utilización de recursos del Fondo de Estabilización Económica y Social (Fees) y emisión de bonos autorizada en la Ley de Presupuestos 2009. Se estimuló la inversión y al consumo, incrementándose US$ 700 millones la inversión pública.

Los recursos fueron destinados a un masivo plan de obras de conservación vial urbana y rural, y de adelantamiento de obras de riego y vivienda ya diseñadas y aprobadas en todo el país. Además, se eliminó el impuesto de timbres y estampillas en todas las operaciones de crédito en 2009 y reducción de la tasa a la mitad (0,6% del capital) en el primer semestre de 2010.

Crisis actual: Un problema con distintas aristas

“Uno entiende que hay que ser responsables . A diferencia de la crisis asiática o de la crisis subprime, estamos enfrentando esta crisis sin espacios desde la política monetaria y también con arcas fiscales en déficit (…). Sabemos que esto no es llegar y tirar recursos a la calle. Y es precisamente por eso que estamos planteando una medida de este tipo. Esto es una reducción de recaudación que se verifica a lo largo de 20 años, pero que a su vez te genera actividad hoy y genera otros impuestos. Y es en transacciones que hoy día no se están realizando, ventas que no se están haciendo”, planteó Slaven Razmilic a “El Mercurio”.

Agregó que un proyecto que va en esa línea se presentó en noviembre del año pasado. Pero que tiene varias cortapisas y límites que lo hacen insuficiente y demasiado complicado: “La última vez que consulté vía Transparencia, que fue en marzo, llevaban 245 operaciones, cuando el informe financiero del proyecto apostaba a 30.000″.

La economista Victoria Paz, directora MBA Universidad Gabriela Mistral, señala a “El Diario Inmobiliario” que la crisis inmobiliaria actual tiene distintas aristas y por lo tanto debe ser también abordada desde distintos puntos de vista. Respecto del financiamiento de los proyectos, acota que es posible apoyar las necesidades de financiamiento mediante un reforzamiento de las garantías estatales: “En este punto también es fundamental la revisión de la permisología involucrada en los procesos de construcción debido a que los retrasos implican un fuerte componente en los costos de financiamiento”.

En cuanto al stock existente, añade que es posible pensar en formas de reforzar la garantía estatal para el pie, que permite a más personas acceder a los créditos: “Asimismo, muchas edificaciones están debiendo reorientar su uso y para esto es posible establecer apoyos estatales que potencien esta reconversión de proyectos hacia segmentos con mayores posibilidades de salida al mercado. En este último punto es posible también explorar programas estatales de compra de vivienda para fines habitacionales de familias vulnerables y subsidios de arriendo.

Y, por último,  respecto a medidas tributarias propone que “una postergación de la aplicación del IVA a las viviendas nuevas, lo cual podría reactivar este mercado asumiendo que su pago podría reestructurarse para años posteriores o en condiciones más ventajosas para los nuevos propietarios”.

Los salarios “no alcanzan”

“Las viviendas que las personas necesitan comprar simplemente son inalcanzables”, sostiene Thomas Charles, CEO de Fraccional.cl. “Los dividendos están muy caros, por tres componentes: inflación, tasas de interés y por el porcentaje máximo del sueldo que puede cubrir el dividendo para que los bancos entreguen un crédito hipotecario, que es consecuencia directa del riesgo del sector.

“Si nos ponemos en los zapatos de alguien que gana 3 millones, que tiene pareja y un hijo, no le alcanza con ese sueldo para comprar un departamento de dos dormitorios, porque el valor de los créditos hipotecarios se duplicó desde la pandemia, al igual que las exigencias para solicitarlos”, grafica.

Como solución, señala, “podría ser que el Estado tome participación en esto y reduzca el riesgo para el banco al ofrecer garantías del tipo Fogape, como las que le dieron a las empresas,  con créditos hipotecarios especiales o a través de ayudas para el PIE. Pero a los bancos hay que darles una línea para financiamiento hipotecarios donde haya menores riesgos que permitan bajar ya sea las tasas o los requisitos”. El diagnóstico ya está planteado, indican los economistas. Las soluciones son las que el sector sigue esperando.

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