Desde el mundo de la asesoría en inversión inmobiliaria, la academia y la gestión de proyectos, nos compartieron su visión sobre los últimos anuncios de BancoEstado y Hacienda para ir en ayudar del sector.
Por Leonardo Nuñez
Las últimas medidas anunciadas por el Gobierno y BancoEstado para reactivar las ventas de viviendas para entrega inmediata, que se han frenado principalmente por la dificultas de los compradores para acceder a financiamiento, no dejaron indiferente a los expertos en inversión y asesoría del sector inmobiliario.
Tras su análisis, entregaron para “El Diario Inmobiliario” su visión sobre las principales medidas. Entre estas destacan la denominada campaña “Hipotecario Pro” de BancoEstado, la cual consiste en el otorgamiento de créditos con un plazo de 20, 25 o 30 años, conteniendo una tasa de UF + 4,7%, con hasta un 80% de financiamiento. Adicionalmente, y a través de la garantía de apoyo para la vivienda de Fogaes, la oferta es de hasta un 90% de financiamiento para propiedades nuevas y usadas de hasta UF 4.500, con un plazo de 20, 25 o 30 años y una tasa de UF + 4,7%. Para viviendas nuevas con subsidio habitacional, la tasa es de UF + 4,65%.
A su vez, y también con el objetivo de impulsar al mercado inmobiliario, el ministro de Hacienda, Mario Marcel, anunció “la ampliación de subsidio y de tope de valor de las viviendas para 5 mil viviendas en todo el país”. De esta manera, el actual valor tope de 2.200 UF por vivienda para acceder al subsidio subirá a 3 mil UF.
Para Javier Zulueta, abogado del estudio GMOE y asesor en materias inmobiliarias y construcción, los anuncios “aún son insuficientes para el gran stock de viviendas sin vender”.
“Este enorme sobre stock se ha ido generando por los numerosos proyectos que han pasado a su etapa de entrega inmediata sin venderse en la etapa de venta en verde como era habitual en tiempos normales o de pre- pandemia”, indica el experto. “Esto debido en gran medida a las importantes restricciones para el otorgamiento de créditos hipotecarios derivado entre otros factores por la disminución del mercado de capitales originada por los ya conocidos retiros de fondos de las AFPs”.
En esa línea, sostiene que “si bien el denominado ‘Hipotecario pro, con leves mejoras de tasas y porcentajes de financiamiento (vigente solo del 9 de julio al 31 de agosto), van a cooperar a la disminución de este gran stock, es una medida muy acotada, incapaz de solucionar el problema actual del sector y mucho menos dar buenas señales o expectativas concretas para el desarrollo de nuevos proyectos y generación de empleos”.
Zulueta también afirma que “se siguen echando de menos medidas sólidas, de orden tributario, por ejemplo, que incentiven al sector y a la banca para reactivar a un sector que coopera en forma importante al crecimiento del país”.
Una visión diferente tiene Juan Pablo Echegaray, gerente comercial Exxacon Inmobiliaria, quien ve “con optimismo y entusiasmo” estos anuncios, aunque también tiene sus reparos.
“Hipotecario Pro, con su oferta de créditos hipotecarios a largo plazo y tasas competitivas, es una excelente iniciativa para apoyar a las familias en la concreción del sueño de la vivienda propia. Además, el incremento del monto del subsidio de vivienda para sectores medios a 3.000 UF es un paso significativo para facilitar el acceso a viviendas de calidad para una mayor cantidad de chilenos”, sostiene.
“Sin embargo, desde nuestro punto de vista, estas medidas están parcialmente enfocadas en estimular la demanda”, agrega. “Consideramos que faltaron incentivos tributarios que beneficien no solo a los usuarios finales, sino que también el ahorro y la inversión en propiedades para el caso de los inversionistas, quienes son responsables de una importante parte de la demanda. Incentivar a los inversionistas a través de beneficios tributarios e impositivos podría aumentar significativamente la inversión en el sector, generando un círculo virtuoso de crecimiento, desarrollo inmobiliario y, por supuesto, disminuir el déficit habitacional”.
En cuanto a la oferta de propiedades y los nuevos proyectos inmobiliarios, el ejecutivo de Exxacon señala que “nos hubiese gustado escuchar anuncios concretos sobre la contingencia existente en las permisologías de los proyectos inmobiliarios”, ya que “la simplificación y agilización de estos procesos podrían reducir la presión en los costos y en el precio final de las viviendas”.
Por último, Victoria Paz, economista y Directora MBA de la Universidad Gabriela Mistral, recuerda que en Chile estamos en un momento complejo en que por un lado existe un déficit habitacional importante y por el otro, un ambiente complicado financieramente para el rubro inmobiliario.
“BancoEstado con estas acciones busca además de posibilitar nuevas transacciones, promover la competencia en la banca lo cual siempre redunda en mejores condiciones para los compradores. Es necesario evaluar si estas condiciones logran superar los problemas que acarrea el mercado inmobiliario respecto del alza en los ingresos que se exige a los compradores y que finalmente han hecho más difícil la aprobación de los créditos y los dividendos que acarrean tanto las tasas altas y como el precio actual de la UF y que hace que para muchas familias sea imposible asumir un costo mensual de esa envergadura”, concluye.
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