La propuesta de modificación a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones apunta a modernizar el marco regulatorio, reducir costos y facilitar el desarrollo inmobiliario. Sin embargo, especialistas coinciden en que su impacto será progresivo y dependerá de factores estructurales del mercado.
Por: Tomás Rodríguez Botto
La actualización de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), impulsada por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, busca responder a cambios demográficos, sociales y urbanos que han tensionado el desarrollo inmobiliario en el país.
La iniciativa incorpora ajustes relevantes como la reducción del coeficiente de habitantes por vivienda, menores exigencias de estacionamientos y flexibilización de normas para conjuntos armónicos, con el objetivo de incentivar la inversión y acelerar proyectos, especialmente en zonas con alta demanda o afectadas por catástrofes.
En términos generales, el paquete de medidas apunta a mejorar la eficiencia en el uso del suelo y reducir costos de desarrollo, en un contexto donde la rentabilidad de los proyectos se ha visto presionada por el aumento de costos y restricciones normativas.
Desde la industria, si bien se reconoce que las modificaciones pueden generar condiciones más favorables para el desarrollo inmobiliario, se advierte que su efecto no será inmediato. “El principal efecto de estas medidas es estructural y de mediano plazo, ya que apuntan a bajar costos y recuperar márgenes que hoy están muy presionados”, señala Diego De La Prida, Business Owner Inmobiliario en TOCTOC.
El ejecutivo agrega que “la reactivación que hoy muestra el mercado no está siendo impulsada principalmente por cambios normativos, sino por medidas financieras ya vigentes, como el subsidio a la tasa hipotecaria y las garantías estatales para el pie”.
En esa línea, sostiene que las modificaciones deben entenderse como habilitadores que podrían destrabar proyectos paralizados o inviables bajo la normativa actual, más que como un impulso inmediato a la rentabilidad.
Uno de los cambios más relevantes es la reducción del coeficiente de habitantes por vivienda, que pasa de cuatro a dos en general, y a uno en viviendas económicas de menor tamaño y bien conectadas. Esta modificación abre espacio para rediseñar proyectos y aumentar el número de unidades por terreno.
“Esto puede ampliar la cantidad de viviendas dentro de una misma densidad permitida, facilitando adaptar mejor los proyectos a la composición real de los hogares actuales”, explica De La Prida.
No obstante, advierte que este factor por sí solo no garantiza una aprobación más expedita de proyectos. “Seguirán incidiendo variables como los planes reguladores comunales, las exigencias locales y los criterios municipales”, precisa.
Además, estos cambios podrían influir en la tipología de las viviendas. “Será posible incorporar un mayor número de unidades, que probablemente tenderán a ser de menor tamaño y más acordes a la demanda actual”, añade.
Otro eje clave de la propuesta es la rebaja en las exigencias de estacionamientos, especialmente en proyectos cercanos a transporte público. Esta medida podría tener un impacto directo en los costos de construcción.
“Los estacionamientos son uno de los ítems más caros, especialmente cuando se desarrollan en subterráneos. Su reducción permite un mejor aprovechamiento del terreno y abre espacio para más unidades o equipamiento”, sostiene De La Prida.
Sin embargo, matiza que el efecto no será uniforme. “En ciertos segmentos o ubicaciones, la demanda por estacionamientos seguirá siendo alta, lo que puede limitar el impacto real de esta medida en la rentabilidad”, indica.
Desde una mirada más macro, la consultora Colliers proyecta que las modificaciones podrían generar ajustes relevantes en la estructura de costos de los proyectos.
“De acuerdo con nuestras estimaciones, la incidencia del valor del suelo podría reducirse hasta un 27%, lo que podría traducirse en una disminución del precio final de las viviendas en torno a un 8%, e incluso superar el 10% en algunos casos”, afirma Jaime Ugarte, director ejecutivo de Colliers.
Pese a ello, el experto aclara que el impacto no necesariamente se traducirá en bajas inmediatas de precios. “Más que provocar una caída sustantiva, estas medidas permitirían contener el alza y evitar que se siga ampliando la brecha entre ingresos y valor de las viviendas”, señala.
Otro de los efectos estructurales destacados es el aumento en la disponibilidad de suelo. “La superficie apta para desarrollar proyectos bien ubicados podría multiplicarse por tres, lo que mejora la competencia y la eficiencia del mercado”, cierra.
Luego de la alegría por la recientemente actualización del artículo 4.1.10 de la Reglamentación Térmica de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), es necesario dimensionar los puntos que requerirán ajustes a los requerimientos de CES.
