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Diversas encuestas sobre expectativas del nuevo Gobierno: gran optimismo, se espera derogación de Ley de alquileres, vuelta del crédito hipotecario y alza de precios inmobiliarios.

Por: Renato Herrera Lagos

Una reciente encuesta de Reporte Inmobiliario buscó preveer sobre cuáles son las expectativas para el sector a partir de la nueva conducción de la República Argentina del presidente electo, Javier Milei.

Los datos, en un universo general de 1.405 usuarios, realizado también a través de un formulario prefijado de recolección online por medio de dos envíos de mails a la base de suscriptores de Reporte Inmobiliario, enviados el 1° y el 5 de diciembre pasados.

En lo concreto, el tamaño logrado de la muestra, determina un margen de error del 2,61 % con un nivel de confianza del 95 % para un conjunto de personas dentro del cual quedarían comprendidos todos los participantes del sector inmobiliario y de la construcción del país.

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De acuerdo al análisis de los resultados, resulta claro que el sector inmobiliario tiene actualmente la percepción de que la actividad no pasa por un buen momento. El 57,6% afirma que la situación hoy es “mala”, mientras que la califica de “regular” el 29.5%. Sumando los que perciben como mala y regular la situación del sector la apreciación negativa llega a 87,1%. Sólo el 9,5% cree que la situación es buena.

Consultamos a Pablo Lacoste, Académico Universidad de Santiago de Instituto de Estudios Avanzados, Analista internacional sobre cómo debemos calificar la situación del mercado inmobiliario asumida por el Gobierno de Milei, quién señaló, “La situación del mercado inmobiliario en Argentina en el momento de asumir Javier Milei es catastrófica. Prácticamente se ha aniquilado el mercado, es como si no hubiera mercado. No se pueden arrendar propiedades y casi tampoco se puede comprar.

A partir de las respuestas recibidas por el portal se pudo verificar que el grado de optimismo con la asunción de la nueva conducción del poder ejecutivo es muy alto. El 72,4% afirma que el gobierno de Javier Milei será positivo para el mercado inmobiliario. Del otro lado un 14,9% afirma que será negativo. En el medio un 12,7% piensa que será indiferente para el sector.

Respecto a esas cifras, Lacoste señala que la visión sobre cómo impactará el nuevo gobierno de Javier Milei en el mercado inmobiliario, indica que “Podríamos agregar lo que ha ocurrido hoy. Hoy el gobierno de Javier Milei ha revertido una historia de más de 20 años. Hoy ha logrado cortar la cultura del corte de avenidas, calles y rutas de los piqueteros. Esto nos pasaba hace más de 20 años en Argentina, porque todo el periodo anterior los gobiernos toleraron que los piqueteros cortaran todo, violando la ley, violando la constitución, pero hubo una complicidad de la casta política con los piqueteros para facilitar ese tipo de prácticas que eran nocivas para el mercado. Ningún político se atrevió durante dos décadas a poner límite y para defender que se aplique la ley, Javier Milei en apenas 10 días ha logrado ya un hito histórico. Así que esto puede crear una señal muy positiva para los mercados en general y el mercado inmobiliario en particular, porque se multiplica la credibilidad del gobierno”.

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Una de las grandes problemáticas que atraviesa el sector se da en el segmento del mercado locativo residencial, ya desde algunos sectores que participan de este mercado se reclamó por la “derogación” de la misma, precisamente una de las primeras afirmaciones del presidente electo fue que impulsaría esa acción. Con relación a este tema, por amplia mayoría el 86,4% de los participantes de la encuesta está definitivamente de acuerdo con dicha derogación.

Preguntamos al académico de la Universidad de Santiago sobre la propuesta de derogación de la actual ley de alquileres del Gobierno de Milei.

Lacoste advierte que, “No se puede arrendar porque el gobierno de Alberto y Cristina, incluso ya de antes, por iniciativa de Massa, impulsaron una ley de alquileres que es tremendamente perjudicial para el propietario de un departamento, de una casa, porque establece alquileres muy largos y no contempla la realidad de la inflación descontrolada que tiene Argentina. Con lo cual los propietarios no pueden aceptar contratos de alquiler largos porque inmediatamente van a tener una desvalorización de su propiedad a cambio de nada, entonces simplemente han retirado masivamente las propiedades de arriendo y las han pasado al sistema de Airbnb para recibir turistas extranjeros de donde fuera por día y listo. Esto ha creado un deterioro muy serio de la calidad de vida de los argentinos porque los que tienen algo para arrendar no lo arriendan y pierden la renta y los que necesitan arrendar un departamento porque les creció la familia, porque tienen más hijos, porque han mejorado un poquito su posición económica y tienen la posibilidad de tener algo un poco más amplio, no pueden acceder. Es verdaderamente desastroso el resultado y ha paralizado el mercado del arriendo”.

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También Javier Milei se refirió a la posibilidad de limitar la obra pública, y por las respuestas de la encuesta contaría en ese sentido con el apoyo del sector inmobiliario. Así, un 63,4% vería la medida como “positiva” mientras que el 36,6% la observa como “negativa”.

“Algo parecido pasa con la compra-venta de propiedades. Con una inflación tan alta, las tasas de interés de largo plazo no existen en Argentina. Directamente no hay. La única forma de comprar una propiedad es al contado. Pero muy poca gente tiene posibilidad de comprar algo que valga 100.000 dólares. Entonces, está totalmente paralizado la compra-venta de propiedades y, por lo tanto, la industria de la construcción. O sea, las empresas no pueden arriesgarse a tomar crédito y endeudarse en el largo plazo para construir departamentos y después no los van a poder vender. Entonces, esto es parte del problema de la recesión que tiene la Argentina y el motivo por el cual no se crean empleos en el sector privado desde hace 12 años”, señala el académico chileno.

El sector atraviesa por distintos problemas que afectan su dinámica, en la encuesta se buscó identificar cual es el percibido como el más grave a partir de establecer una preselección de tres obstáculos que seguramente podrían observarse como algunos de los más importantes: la inseguridad jurídica, la volatilidad monetaria y la falta de crédito. Pues bien, para los participantes del mercado, el problema número uno es hoy la “imposibilidad del acceso al crédito hipotecario” (67,6%); seguido por la “volatilidad del tipo de cambio” (19,6%), y luego por la “inseguridad jurídica” (12,7%).

Los artículos que se buscan modificar en la Ley de Alquileres en Argentina

Para Lacoste, el principal problema del mercado inmobiliario que hereda el Gobierno de Javier Milei, radica en que “La situación que recibe Javier Milei es desastrosa. ¿Lo puede revertir? sí, está propiciando la derogación de ley de alquileres, lo cual va a permitir que se empiece a arrendar propiedades. Y se ha comprometido fehacientemente a bajar el gasto público, bajar el déficit fiscal y bajar la inflación. Si logra estos tres elementos, la Argentina volverá a tener una economía equilibrada, con una moneda estable, no sujeta a una devaluación permanente y entonces, podrá volver el crédito a largo plazo, con acceso a los créditos hipotecarios y la posibilidad de comprar vivienda a 20 años o plazos mayores. Pero todo eso va a demandar un tiempo, o sea, esos resultados, si es que Milei tiene éxito, los veremos de aquí a un año y medio, más o menos”.

El optimismo sobre la llegada del crédito hipotecario – por otra parte principal escollo problemático identificado en la muestra para su funcionamiento – es tal frente al cambio de Gobierno que un 60,8% cree que sería posible la llegada de este tipo de financiamiento con la nueva gestión. El 39,2% opina, por el contrario, que esto aún no sería posible.

El fenómeno Airbnb disponible en CABA

¿Sé ve posible la llegada del crédito hipotecario con el Gobierno de Javier Milei?

Cuando se reactive el mercado inmobiliario puede ser que empiece a tomar fuerza porque hay un atraso de muchos años en las operaciones, o sea, hay gente que lleva años esperando para comprar o para vender. Entonces apenas se restablezca el equilibrio de la moneda y de la macroeconomía argentina, esto puede ser que se active de una manera formidable.

Un tema de debate permanente, que se incentivó aún más los últimos meses, es el nivel de precios de las propiedades en Argentina. En este caso el mercado considera mayoritariamente que bajo la conducción de Javier Milei los valores en dólares billete se apreciarán en los próximos dos años, aunque un 37% cree que se mantendrán en los niveles actuales. Sólo un 18,4% percibe que los precios inmobiliarios podrían bajar.

¿Cuál será la expectativa en relación al nivel de precios de los inmuebles en los próximos 2 años en dólar billete?

En Argentina todas las operaciones de compra-venta de inmuebles se hacen en dólares, esto es así hace muchos años. El peso como moneda para comprar estos bienes no existe. Entonces, al no haber crédito, la gente tiene que ir juntando dólares como pueda y luego comprar en efectivo con los dólares constantes y sonantes. Vamos a ver ahora qué va a pasar con el gobierno de Milei. Además de enderezar la macroeconomía, tiene que resolver el problema de la gobernabilidad porque si el peronismo y los grupos piqueteros, que son aliados al peronismo, movilizan a todos sus militantes rentados e imposibilitan la gobernabilidad de la administración Milei, obviamente no va a haber un ambiente proclive para la inversión. Con lo cual va a haber una espera, yo creo que el mercado está a la expectativa de ver si Milei logra implementar su programa y logra el apoyo social suficiente para sostenerse en el poder o si los kirchneristas y los piqueteros logran imponerse por el control de las calles, por impedir la gobernabilidad y mantienen el clima de anomia que han instalado en la Argentina hace tantos años. Así que como esto es incierto, Milei es un cirujano inexperto que tiene que entrar a la sala de operaciones, al quirófano para atender a un enfermo terminal que es la economía argentina y no se sabe cuál va a ser el resultado de su gestión.

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