Sospechar de terrenos muy baratos, de menores dimensiones, que tengan una cesión de derechos. También se puede solicitar algunos documentos antes de hacer la compra.
Por: Renato Herrera Lagos
Lamentablemente en Chile aún existen inescrupulosos que se aprovechan de la ignorancia de algunos y de la necesidad que tienen de adquirir un bien raíz en algún sector rural. En general la oferta es amplia, por ello, se han multiplicado los actores en el negocio, por lo que es fundamental distinguir si el terreno de nuestros sueños se encuentra en regla y cuándo se trata de un loteo irregular.
Estos llamados ‘loteos brujos’, son terrenos adquiridos legalmente por una persona particular que luego los subdividen y se venden de forma ilegal para que los nuevos propietarios construyan sus viviendas.
Desde la plataforma Portal Terreno, su fundador Andrés Sadler advierte que este tipo de loteos, habitualmente se encuentran fuera de los límites urbanos o de los planes reguladores de las comunas: “Los terrenos agrícolas permiten una subdivisión mínima de 5.000 m2, pero estos loteos subdividen el terreno en trazados más chicos. Venden sitios de 300 o 500 m2, como si fueran terrenos urbanos, cuando no lo son. Eso lo hacen mediante las famosas cesiones de derecho o compra de acciones. Hacen tremendo negocio, pero es ilegal”, plantea.
Quienes compran adquieren porcentajes de ese terreno, es decir, compran ser dueños de una comunidad. El abogado José Miguel Lecaros dice que la trampa está en que el tamaño del sitio convence a las personas como para construir una casa.
“En estricto rigor, la persona nunca será dueña de ese terreno, ya que el Conservador de Bienes Raíces no le va a inscribir la escritura de compraventa. De hecho, no habrá una compraventa de un bien raíz, sino que habrá una venta de derechos. La persona compra cuotas en una comunidad, pero ninguno es dueño exclusivo de un porcentaje”, asegura.
En cuánto a términos legales, Patricio Puen, abogado de Legal Top, asegura que respecto a la cesión de derechos “no es ilegal. Con la cesión de derechos no se transfiere el dominio de la propiedad, ya que esto sólo puede realizarse con la celebración de un contrato de compraventa por escritura pública y la correspondiente inscripción en el Conservador”.
Por otro lado, otro punto que suma Sadler, es que al no ser dueño del terreno la persona no lo puede inscribir, y al no tener un rol (identificador del número de la propiedad), no deja hacer trámites como pedir servicios básicos. Tampoco se podrá construir más de dos casas.
Conocer la documentación es vital
Para José González, broker de Propers Latam, las principales consideraciones a tener en cuenta antes de comprar un terreno en Chile, es documentarse sobre la información y certificados que debemos tener en consideración. Uno es el certificado de dominio vigente que acredite quién es el propietario exclusivo del terreno y si el que vende no es dueño, debe tener un mandato que lo faculte para vender, la Escritura pública del bien y el certificado de hipotecas y gravámenes, debe decir que propiedad no está afecta a hipoteca o gravámenes.
Asimismo, otros documentos son el certificado de interdicciones y prohibiciones de enajenar, el de avalúo fiscal detallado con rol ya que esto te permite inscribir en Conservador de Bienes Raíces, revisar el plan regulador comunal para el terreno en particular, que pago de contribuciones estén al día y chequear la subdivisión aprobada por SII y SAG.
“Todos los documentos se solicitan en Conservador de Bienes Raíces y son de acceso público. En algunos lados te venden el terreno mediante la cesión de derechos con una promesa de que algún día podrán regularizar, pero en la práctica eso no es posible”, señala González.
Asimismo, un tema importante que remarca el bróker se relaciona con los derechos sobre el terreno deben ser iguales o superiores a 5.000 m2 para qué servicio agrícola y ganadero tenga certificado que te permite regularizar el bien con el Ministerio de Bienes Nacionales.
“Si es cesión no te vas a convertir en dueño, no se puede regularizar por bienes nacionales y no tendrás nunca inscripción a tu nombre. Si esto no está en regla se pueden generar diversos inconvenientes como no poder recurrir a servicios básicos (energía eléctrica y agua potable). Es importante tener esto en cuenta, asesorarse para que la compra del terreno no se convierta en un problema sin salida”, sentencia el ejecutivo.
Por: Javier Villarroel, Co fundador de Inmobiliaria Vive Sur. La subdivisión de predios rurales no va a cesar, pero sí es necesario que las inmobiliarias se apeguen a la ley. El tema ha estado constantemente en la palestra, por lo mismo, desde que el Ministerio de Agricultura se emitió el 18 de julio la circular […]
