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En palabras de David Briones, jefe de Asesoría Estratégica de AGS Visión Inmobiliaria: “la principal finalidad es determinar el potencial inmobiliario de un terreno mediante un análisis multicriterio de las condiciones normativas, legales, accesibilidad, conectividad, topografía, factibilidad de servicios, mercado del suelo, oferta inmobiliaria, atributos y detractores con el objeto de determinar un perfil de producto, tipología, estándar de urbanización, valor de venta, velocidad de venta, entre otros”.
Los estudios de uso de suelo se entienden como un documento de factibilidad territorial, cuyo fin es conocer sobre la normativa existente para la ejecución de proyectos inmobiliarios. Estas parcelas que suelen ser utilizadas para actividades recreativas y de descanso, representan un importante recurso para el turismo y la economía local.
Sin embargo, se ha observado que en algunos casos estas parcelas están siendo utilizadas de manera inadecuada, causando daños al medio ambiente y a los ecosistemas circundantes. Esto se debe principalmente a la construcción indiscriminada de viviendas y la falta de regulación en cuanto al uso de recursos naturales.
Ante esta situación, se hace necesario regular y controlar el uso de suelos en las conocidas como “parcelas de agrado”. Esto incluye la implementación de normativas que establezcan límites en cuanto a la construcción y el uso de recursos naturales, así como la promoción de prácticas sustentables que minimicen el impacto ambiental.
Para David Briones, jefe de Asesoría Estratégica de AGS Visión Inmobiliaria, “un estudio de potencial inmobiliario, corresponde a un estudio de factibilidad territorial para el desarrollo de proyectos en terrenos rurales o agrícolas, donde según la normativa vigente (Art. 55) de la Ley General de Urbanismo y Construcción, es posible desarrollar agroindustria, infraestructura, equipamientos turísticos o vivienda de hasta UF 1.000, mediante la aprobación de un Informe Favorable para la Construcción (IFC), así como proyectos de parcelación, bajo la subdivisión de predios rústicos (DL Nº 3.516)”.
Terrenos agroecológico, un nuevo concepto en el rubro inmobiliario
Sumado a los apartados mencionados, también se debe considerar como nuevas prácticas el fomentar la educación ambiental y concientizar a los propietarios de parcelas de agrado, sobre la importancia de preservar y proteger el entorno natural. Esto puede lograrse a través de campañas de sensibilización y capacitación que promuevan el respeto por la biodiversidad local.
Briones advierte que “la principal finalidad es determinar el potencial inmobiliario de un terreno mediante un análisis multicriterio de las condiciones normativas, legales, accesibilidad, conectividad, topografía, factibilidad de servicios, mercado del suelo, oferta inmobiliaria, atributos y detractores con el objeto de determinar un perfil de producto, tipología, estándar de urbanización, valor de venta, velocidad de venta, entre otros, así como, identificar las oportunidades y riesgos asociados al proceso aprobatorio y posterior desarrollo del proyecto”.
Cabe señalar que a la hora de buscar una empresa u organismo encargada de realizar estos estudios, desde AGS Visión Inmobiliaria mencionan que los organismos involucrados en el proceso aprobatorio de proyectos en áreas rurales se encuentra el Servicio Agrícola Ganadero (SAG), a cargo de la aprobación de las subdivisiones de predios rústicos (DL 3516) y otorgar el informe favorable para la aprobación de un IFC; la Seremi Minvu, a cargo de la aprobación de las edificaciones y/o infraestructura de un IFC.
También está la Dirección de Obras Hidráulicas (DOH) y Sernageomin, a cargo de aprobar los proyectos de mitigación respecto a zonas inundables o de afloramiento de la napa freática respectivamente, definidas en un instrumento de planificación territorial; Servicio de Evaluación Ambiental (SEA), a cargo de la aprobación ambiental (RCA) del proyecto, a través de una DIA o EIA; Corporación Nacional Forestal (Conaf), a cargo de la aprobación de los planes de manejo.
Finalmente, el ejecutivo comenta que “entre las principales problemáticas o riesgos a enfrentar por un proyecto que no cuente con la información respecto al marco legal y normativo vigente aplicable, se encuentra el rechazo de los permisos sectoriales, la paralización o imposibilidad de ejecutar la obras, multas, sanciones, daño al medio ambiente y a las comunidades aledañas, conflictos con grupos de interés, autoridades y actores locales, entre otros”.
Para lo anterior, “se recomienda realizar un estudio de factibilidad territorial a fin de determinar las condiciones normativas y legales aplicables, permisos requeridos, así como identificar los principales hitos, oportunidades y riesgos asociados al desarrollo del proyecto”, estimó Briones.
Por otro lado, respecto al mercado inmobiliario, el principal riesgo se encuentra asociado a desarrollar una tipología de proyecto que no tenga una demanda futura, omitir o sobrestimar costos o inversiones relevantes e ingresos, entre otros.
