¿Es el mejor momento para invertir en una vivienda? El financiamiento en la mira, se pregunta Isabel Palma Kucera en colaboración de Antonia Riquelme Stagnaro, respecto a las dudas existente en materia de financiamiento.
Por: Renato Herrera Lagos
Ambas destacadas ejecutivas e integrantes de MI Comunidad Mujeres Inmobiliarias ven con cautela, y como ellas lo declaran, “siendo una de las piedras de tope para la reactivación de la industria inmobiliaria”.
Asimismo, estaría influyendo negativamente en dos importantes frentes; financiar el desarrollo de un proyecto inmobiliario y luego el crédito hipotecario para adquirir una vivienda de este.
Por otra parte, nadie podría discutir respecto de lo relevante que es este sector para la economía y para las personas. Intensivo en mano de obra con 10% del empleo nacional, 14% del PIB, según fuente del Informe Financiero Banco Central y entregando un producto altamente sensible para la sociedad: la casa.
Por ende, es crucial su reactivación, sobre todo considerando el déficit habitacional que tiene nuestro país, estimado en 552.046 viviendas según el MINVU y en 1.263.546 viviendas si se considera el déficit cualitativo. Nos referimos al Déficit habitacional cuantitativo: 552.046 requerimientos de nueva vivienda. Equivale al 7,9% del total de hogares (6.998.093). Déficit habitacional cualitativo: 1.263.576 viviendas a ser mejoradas o ampliadas. Equivale al 18,5% del total de 6.824.380 viviendas existentes. Según casen 2022.
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Sobre estas primeras reflexiones, Isabel Palma Kucera, advierte que “Si bien el primer y más importante ladrillo esta dado por el financiamiento bancario para desarrollar un proyecto, no me adentraré en esas aguas y me concentraré en la segunda parte: cuando la empresa logró que, pese a las altas tasas, las que indicarían un 5.20% promedio durante la semana 16 al 23 noviembre del 2023, según indicadores de coyuntura semanal del Banco Central, permisologias inciertas, según el cierre de septiembre de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), en cuanto a permisos aprobados este año, los departamentos tienen un rezago en torno al 55% respecto al año anterior, y las casas de un 5% menos que el 2022.
Si lo vemos como dato general los permisos aprobados en Santiago, lo que llevamos de este año, son un 50% menos que los del 2022. Por su parte, según un estudio realizado por la consultora Colliers llamado “Primer Ranking Trámite Pro Vivienda” en diciembre del 2022, en la región metropolitana, los permisos necesarios para desarrollar un proyecto inmobiliario tardan en promedio 449 días, además de costos erráticos y normativa cada día más exigente, el negocio le diera una rentabilidad razonable y se adentró en aguas tormentosas iniciando la venta de un nuevo proyecto inmobiliario”.
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Entonces Isabel, ¿Qué ha pasado con el financiamiento para comprar una vivienda en Chile?
Ha variado poco y nada en los últimos 30 años. De las old fashion “letras hipotecarias” tan famosas en los ´90, el gran cambio se dio a inicios del 2000 con la entrada masiva de los mutuos hipotecarios. Y eso sería. Luego tenemos hace unos años la portabilidad financiera, que es más bien una pincelada pequeña en este gran cuadro.
Nota aparte el aumento de los años, porcentaje a financiar y la tasa (fija y mixta), factores cruciales a la hora de acceder a una vivienda. Solo miren el cuadro más abajo para ver la diferencia en renta cada vez que se mueve uno de ellos, por ejemplo, para una vivienda de 4.500 UF, la diferencia de renta requerida entre una condición “óptima” (30 años plazo, 2% tasa y 10% de pie) y una “menos óptima” (20 años, 5% tasa y 20% de pie) es de 73% más. Es decir, si en condiciones óptimas necesitarías una renta de $2.065.584, en condiciones menos óptimas, necesitarás $3.566.696 para la misma vivienda.
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Según las investigadoras, “no es entonces un descubrimiento decir que las condiciones de crédito, en todas sus formas, influyen tremendamente en el acceso a la vivienda, y cualquier desmejora que se genere en ellas, implica un periodo de ajuste de la demanda a las mismas. De poco sirven incentivos tributarios o Fogaes si no se puede acceder al crédito o este no alcanza para cubrir la vivienda que la persona esperaba adquirir”.
No es extraño señalar que la pandemia exacerbó el desacople entre el ingreso de los chilenos y el precio de una vivienda. Estas últimas subieron de precio producto del aumento de los costos, incluyendo los generados por atrasos en la obtención de permisos. “En un proyecto de, digamos 500.000 UF financiado al 60%, el atraso de una recepción municipal de un mes impacta en 0,28% los precios si quisiéramos mantener la rentabilidad. O visto de otra manera, un retraso de 3 meses puede impactar en un punto la rentabilidad. A eso sumemos el alza en las tasas de financiamiento del mismo”, advierte Palma.
Así las cosas, comprar una vivienda se volvió menos factible y las personas se han visto enfrentadas a dos desafíos: El primero, ajustar sus expectativas, pues si antes con su renta les alcanzaba para una casa de 4.500 UF, hoy les podría alcanzar para una de 2.540 UF (efecto tasa pero también plazo del crédito), por ende, deberán transar metros cuadrados o ubicación. El segundo desafío es juntar el 20% de pie, cuando antes solo requerían un 90% y si es que lo requerían, pues por algún tiempo hubo financiamiento del 100%.
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“Me siento orgullosa del sistema de financiamiento chileno, es mejor que muchos y ha permitido el acceso a la vivienda de miles de compatriotas, pero parte de un paradigma ya obsoleto: el sueño de la casa propia para toda la vida”, reflexiona la ejecutiva inmobiliaria.
Señala que “Por su parte, los arriendos no subieron su precio al mismo ritmo que los valores de los activos, por ende, se generó un desacople entre la renta que podía dar ese activo y el costo de financiarlo. Invertir en un bien raíz ya no era negocio. O al menos no lo era como cuando la tasa de un crédito hipotecario estaba al 2%.”
Para las expertas, otro item importante que se debe considerar en esto, es que mientras al inversionista inmobiliario este escenario lo deja desmotivado, dado que el cap-rate de su inversión es similar a lo que ganaría en un depósito a plazo sin riesgo, al consumidor final lo deja angustiado, pues generalmente debe perseverar en la compra como sea, ya que ha planificado un cambio de vida producto del cambio de casa.
“Si este debe poner un 20% de pie, digamos de un departamento de 2.500 UF, y debe financiar un crédito por el restante al 5%, lo menos que espera es ganar por sobre esa tasa, dado el riesgo. Y está bien, es razonable, pero yo lo invito a pensar en que la tasa la podrá renegociar cuando baje, en un par de años seguro lo hará (así paso con los créditos que muchos tomamos hasta al 12% el año 1998 cuando vivíamos la crisis asiática). Sin embargo, la demanda insatisfecha y el déficit habitacional le aseguran que su inversión sólo puede mejorar, tanto en rentabilidad como en plusvalía. Con esa mirada, si puedo, debería invertir ahora, apostando a renegociar la tasa en cuanto pueda. Recuerdo que fue en otra crisis en que los bancos lanzaron la famosa tasa mixta, o variable precisamente con este objetivo”, advierte Palma. .
Un caso similar para quien busca vivir, ya que de seguro compró o comprará a valores que sólo subirán producto de una baja esperada del stock que se prevé para un par de años más, dado el bajo inicio de proyectos este y el próximo año. “Los permisos 2023 v/s 2022 han caído un 50%, Según la CCHC, en agosto 2023 el inicio de viviendas registra su décimo descenso anual consecutivo, 33% negativo en su promedio móvil de seis meses, manteniéndose en niveles muy reducidos. Además, esta compra, generalmente está anclada a una serie de otras decisiones, como cambio de colegio de los hijos, por ejemplo”, afirma la ejecutiva inmobiliaria.
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Es vital entender que, muchos piensan en la posibilidad de comprar pero no logran contar con el pie, y con una renta que alcance para la vivienda que desea. O peor aún, no le dan el crédito hipotecario que necesita. Las preguntas que hay que hacerse en este caso son dos, tanto para las personas como para los organismos vinculados al financiamiento.
Si no me alcanza hoy para la casa que quiero para mí, ¿me alcanza para alguna otra que pueda luego arrendar y así, en un par de años más venderla y aprovechar el delta en plusvalía y ahorro para tener un mejor pie para la casa que quiero? Es una suerte de “Plan de Propiedad”, en que hago un camino hacia mi objetivo final.
En segundo orden, tanto el Estado como los privados, ¿estamos pensando en fórmulas para innovar en el financiamiento de una vivienda? ¿Siempre se requerirá pie? ¿Hay otra fórmula? ¿Cómo se puede perfeccionar el arriendo con opción de compra para hacerlo más atractivo? ¿Habrá algún tipo de subsidio que pueda ayudar a la clase media realmente? Hoy, el subsidio DS1 llega hasta las 2.200 UF, cuando el ticket promedio la región metropolitana es de 4.172 UF en departamentos y 6.001 UF en casas (para las unidades con subsidio 2.098 UF para departamentos y 2.250 UF en casas según TOCTOC. Pero en las ventas acumuladas al 2023, este segmento representa solo un 20% del total de ventas en unidades y un 11% en UF).
¿Qué opinas del incentivo reciente que impulsó el Gobierno?
Malo no es, pero pudo ser maravilloso. Son 5 millones en 5 años, si pensamos en esta misma casa promedio con ese mismo dividendo que hablamos más arriba, es como si los 5 primeros años tuviera un dividendo rebajado de un 10% aprox. según condiciones de financiamiento. Y eso debería ser considerado por la Banca en la renta que se exige. ¡Ahí está la gracia! Pero insisto, pudo ser mucho mejor.
Respecto a los créditos, las restriccciones de la Banca en sus políticas de riesgo a las personas y si es un razonable que actuén de esa manera, Palma señala que, “La cartera de morosidad de créditos, si bien a mostrado un leve deterioro, esta por debajo de los indicadores de años pasados”
Asimismo, advierte respecto a la reflexión anterior que, “Convengamos que una restricción desmedida puede inexorablemente generar caminos alternativos, cuestión que se ha venido viendo con financiamientos “intermedios” en que instituciones compran la vivienda y luego la arriendan al futuro propietario hasta que este pueda comprarla, ganando un delta en la pasada. ¿Queremos caminar hacia ese modelo?”
Cabe señalar que el financiamiento es tan crucial que, si se pone complejo, lleva inexorablemente a una disminución de venta y aumentos de stock hasta que se ajusten oferta y demanda. Sin embargo, los hogares siguen creciendo junto con el déficit. Seguramente estos nuevos hogares deberán arrendar (en el mejor de los casos), cuestión bastante común en países más desarrollados.
Y acá entonces aparece otra pregunta. Si el Estado quiere disminuir el déficit, ¿debe hacerlo vía propiedad? Para la ejecutiva, si lo hace vía arriendo, ¿qué acuerdo puede sellar con los privados que estarán el próximo año con un stock histórico de entrega inmediata? Según datos de TocToc.com, se estima que para fin de año las viviendas de entrega inmediata en la RM deberían alcanzar al menos el 45% del stock en oferta, cuestión que detendrá las máquinas productivas de un sector muy importante para la economía hasta volver a stock normales.
Isabel, ¿Cuáles pueden ser las reflexiones finales a realizar?
Creo que pensar juntos, es decir, Estado y empresas, buscar soluciones innovadoras que permitan reactivar la industria y a su vez, proveer a más ciudadanos de una vivienda, en las distintas formas de tenencia que existen. Entender que el financiamiento es una materia prima vital para el desarrollo de nuestro negocio y por ende la Banca tiene un rol fundamental. Así como también lo son los permisos de Organismos Públicos, y los tiempos y certezas que estos entregan. Finalmente, diría que se debe alentar a quienes puedan comprar una vivienda, ya sea para vivir o invertir, a que lo hagan, pues siempre será una buena inversión. Hay historia que así lo ha demostrado
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