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El proyecto de reforma propone cambios estructurales en el sistema tributario chileno, con implicancias directas en la tributación de bienes inmuebles y las inversiones relacionadas.

Por: Renato Herrera Lagos

En la actualidad, el sector inmobiliario en nuestro país se enceuntra ante un escenario de importantes cambios, marcado recientemente por la resolución exenta del SII, Nº98 y la propuestas contenidas en el proyecto de ley de reforma tributaria presntada en enero del 2024.

La combinación de estas dos medidas legislativas promete transformar profundamente las prácticas tributarias y las estrategias financieras de todos los actores involucrados en el arrendamiento de bienes inmuebles.

Puntualizando, la resolución exenta Nº98, amplía la obligación de informar sobre los arrendamientos de bienes raíces a una gama más amplia de contribuyentes, incluidos grandes corporaciones, contribuyentes de primera categoría, sociedades de profesionales, y más. Esta medida, que busca aumentar la transparencia y equidad fiscal, ya representa un cambio significativo en la carga administrativa y posiblemente tributaria para muchos en el sector.

Impuesto al arriendo y la reforma tributaria

Juan Ignacio Carrasco, abogado socio corporativo de Peritum detalló que “Las personas ahora van a pensar un poco más antes de entrar el negocio inmobiliario y sobre todo a través de créditos hipotecarios y venta de arrendamientos en las que normalmente quedaban bien calzado los ingresos con la cuota del crédito hipotecario. Ese tipo de negocio, se va a haber afectado ya que las personas van a tener que agregar como costo adicional también los impuestos que se pueden generar dentro del año y ese caso va a depender mucho de quien sea dueño del inmueble”.

Sin embargo, cuando se considera en conjunto con el proyecto de ley de reforma tributaria, el impacto potencial se amplifica. El proyecto de reforma propone cambios estructurales en el sistema tributario chileno, con implicancias directas en la tributación de bienes inmuebles y las inversiones relacionadas. Aunque los detalles específicos varían, uno de los focos es asegurar una mayor contribución de las grandes empresas y fortalecer los mecanismos de control para evitar la elusión fiscal.

El efecto combinado de la resolución y la reforma tributaria en el futuro del sector inmobiliario podría ser multifacético, por ejemplo, existiendo una mayor carga tributaria, puesto que las entidades que arriendan bienes inmuebles podrían enfrentar un aumento en su carga tributaria total. Esto podría derivarse tanto de la mayor obligación de reporte como de las tasas impositivas modificadas o la eliminación de beneficios fiscales previamente disponibles.

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Otro efecto es radica en la necesidad de reestructuración de las empresas y contribuyentes individuales podrían necesitar revisar y posiblemente reestructurar sus operaciones inmobiliarias para mantener la eficiencia fiscal. Esto podría incluir reconsiderar las estructuras de propiedad, financiamiento y operación de los bienes raíces.

La mayor fiscalización y las obligaciones de reporte buscan también desincentivar la informalidad en el sector inmobiliario. Esto podría resultar en un mercado más transparente y formalizado, con efectos positivos en términos de competencia leal y acceso a financiamiento.

Finalmente la perspectiva de una mayor carga tributaria y una regulación más estricta podría afectar las decisiones de inversión en el sector inmobiliario. Los inversores necesitarán evaluar cuidadosamente el panorama fiscal antes de comprometerse con nuevas inversiones o al planificar la salida de las existentes.

Reforma Tributaria y las implicancias para el sector constructor

Los puntos escenciales 

Como punto esencial respecto de esta medida, se debe señalar la limitación que se propone respecto a la obtención de la devolución de IVA por compras de activo fijo -en especial inmobiliario- establecido en el artículo 27 Bis de la Ley de Impuesto a las Ventas y Servicios, esto implica que cada año se deberá restituir al menos 1/10 de la devolución recibida, situación que actualmente no tiene plazo alguno.

Ante la nueva realidad, los equipos de abogados han tenido que implementar nuevos modelos de trabajo, además de prepararse para ofrecer asesoramiento experto y soluciones a medida y así, asegurar que los negocios no solo se adapten a estos cambios, sino que también identifique y aproveche las oportunidades que surjan en este nuevo contexto tributario.

Desde Peritum Abogados, recomiendan adoptar un enfoque proactivo frente a estos cambios. La anticipación, la adecuada planificación tributaria y la adaptación estratégica serán claves para navegar con éxito este nuevo entorno.

El impacto de la Reforma Tributaria en el sector inmobiliario

En relación a este tema, la abogada inmobiliaria de Peritum, Constanza González comentó los impactos que podría tener el proyecto de reforma tributaria en el mercado inmobiliario. “Debemos partir de la base que los inmuebles que se encuentran gravados antes, durante y después, por lo que siempre será un tema de que alguna reforma que pretenda regular el tema inmobiliario sobre todo en aquellos casos en inversionistas de menor escala no manejen bien el tema o no se asesoran, por lo que es fundamental tener una buena asesoría”.

Además, la experta señaló que “ la resolución busca acceder a mayor información sobre arriendos. Lo que no solo afectará a las personas naturales que posean inmuebles si no que también a personas jurídicas, impactando en su carga tributaria, ya que finalmente lo que se pretende eliminar son alguna exenciones y ajustar tasas impositivas”

En ese mismo orden, Carlos Moreno, abogado socio tributario de la misma firma explicó que “Principalmente son tres las modificaciones. La primera es que aquellos inmuebles son adquiridos por una empresa en calidad de activo fijo para efecto de realizar inversión (pensemos en una persona que compra 4 o 5 departamentos o más para darlos en arriendo) en general tenían el beneficio de poder optar al artículo 27, este beneficio hacía relación con la obtención de la devolución del IVA asociado a la compra de dichos inmuebles, esa devolución era un crédito blando que te daba el Servicio de Impuestos Internos y que no tenía interés asociado, por lo tanto tú podías obtener la devolución ahora del IVA asociado a la adquisición y después tenías que restituirlo de forma adicional al SII, pero dicha restitución no tenía plazo. Actualmente en el proyecto tributario se establece un tope para devolver esos dineros al fisco que son 10 años.

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Moreno, además añadió que “esta situación lo que hace es limitar el beneficio a un décimo, por ende en algunos casos resulte que ya no sea tan atractivo como lo era en otras ocasiones las que tu en 20 o 30 recién podías devolver el monto completo del IVA asociado al arriendo de dichos inmuebles”.

El experto también indicó que “el segundo punto importante que se modifica es la letra M del artículo 8 de la ley del IVA, en este artículo se establecen los hechos gravados especiales de los activos fijos de una sociedad. En este caso se incorporan dos párrafos nuevos que básicamente lo que vienen hacer que cuando el SII establezca que la operación de organización de una empresa solamente tuvo como objeto el hecho de evadir el IVA que le habría tocado a la transferencia de inmueble, el servicio va a poder liquidar y girar el impuesto asociado a dicha operación”.

Por último, el abogado señaló que la “última modificación es un cambio al artículo 46 de la Ley de impuestos de Herencia y Donaciones, pero que básicamente lo que hace reordenar el artículo 46 donde se establece cual va a ser el valor que se va a considerar para efectos de la posesión efectiva y transferir los bienes por sucesión de causa de muerte”.

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