La construcción e industria inmobiliaria vive una tormenta perfecta, ya que la combinación de todos los factores ha gatillado una crisis de liquidez de inmobiliarias y constructoras.
Por: Renato Herrera Lagos
Tasas de interés para créditos hipotecarios más altas en más de 14 años, restricciones para que las empresas obtengan financiamiento bancario, aumento de morosidad, elevados niveles de desistimientos para comprar viviendas nuevas y alza de costos en insumos y materiales de construcción.
En el sector no dudan en calificarla como la peor crisis desde la debacle de los ochenta. “La caída de ventas es el factor más relevante que desató la crisis”, asevera Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers.
Comparadas con 2018 y 2019, últimos años que la industria considera “normal”, hoy las ventas anotan una caída de 40 a 50% en relación a ese lapso. Son similares a los años 2011 y 2012, es decir, la venta ha retrocedido 11 años”, explica el ejecutivo.
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El experto detalla que el síntoma más claro del desajuste del sector son los excesos de inventario. “En un mercado en equilibrio, el stock debe cubrir no más de 12 meses de venta. En la actualidad el stock es de 40 mil unidades, con una venta anual que se estima máximo en 18 mil unidades. Así el stock cubre 2,4 años de venta, más del doble de una situación en equilibrio”.
Desde Colliers, explican que este escenario ha puesto en pausa el inicio de nuevas obras, priorizando el término de las construcciones ya iniciadas. “Así, el comienzo de nuevas faenas alcanza apenas al 30% de la venta del periodo”.
La combinación de todos los factores ha gatillado una crisis de liquidez de inmobiliarias y constructoras donde, según estadísticas del mercado, en lo que va del año se contabilizan más de 130 empresas declaradas en quiebra.
En lo relativo a las ventas en el mercado, fuertemente golpeadas por esta denominada “Tormenta perfecta”, para Robinson Torres, fundador Plusvalizate, advierte ante la pregunta ¿si es hora de vender?, el ejecutivo advierte que “En estos momentos la oferta de viviendas tanto usadas como nuevas, está por sobre la demanda, lo que produce una tendencia hacia la baja de precios, particularmente en el mercado de los usados, mientras el stock siga estando por sobre la demanda y las tasas hipotecarias no alcancen cifras “normales” vender una propiedad no pareciera ser una muy buena idea, salvo que se requiera con urgencia de liquidez. El mercado en este sentido está presentando oportunidades de precios a la baja para aquellos que cuentan con liquidez o acceso al crédito para comprar, pero particularmente en el escenario que hoy vivimos, los compradores tienen el poder.
Para muchos, las actuales cifras y proyecciones de cara al 2024 no son alentadores; principalmente por importantes acontecimientos de cara a la construcción. Por ejemplo, la continuidad a la baja en los precios de venta de viviendas nuevas, motivado por sobrestock, velocidades de venta y una demanda que aún no recupera su capacidad de deuda, permisología y planos reguladores comunales.
“El año 2023 el mercado inmobiliario presento -4,5% de inversión en construcción y se proyecta un -0,5 para el 2024, lo que aun siendo un numero negativo supone una mejora desde el punto de vista de la inversión, esto como respuesta a la caída en los índices de inflación y en el último reporte de TPM.
Por otro lado, la proyección de ventas de vivienda prevé un 17% de aumento anual respecto de 2023, año que, aunque muy por debajo de escenarios anteriores, termina con un índice de crecimiento de 28% respecto de segundo trimestre 2023, todo esto, nos hace pensar que, aunque lento, la economía debería a partir del próximo año proyectar mejoras en todas sus líneas”, advierte el fundador de Plusvalizate.
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Finalmente y hablando de las posibles mejoras en las alternativas de financiamiento bancario para que exista mayor flujo de compras, Torres comenta que “Sin lugar a dudas la inflación y las tasas crediticias son los grandes causantes del estancamiento del mercado inmobiliario y aunque esto tenga un componente político, la sola mejora en el control de la inflación trae consigo un cambio en la TPM, si esto ocurre, sin lugar a dudas la intención de compra de viviendas debería pasar de solo la intención a la concreción. Los chilenos hemos desarrollado una cultura hacia el endeudamiento que vuelve al mercado muy dinámico en la toma de decisiones. sin miedo a equivocarme, estoy seguro que apenas las tasas muestren una tendencia evidente hacia la baja, las personas tomaran las oportunidades de inversión en vivienda como en años anteriores”.
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