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El abogado de Cohlers + Partners, Eduardo Ricci Burgos, detalla los principales alcances del Plan de Emergencia Habitacional, en el marco de los protocolos de probidad en el Proceso de Gestión de Suelos para el Plan de Emergencia Habitacional.

Por: Equipo de Reportajes EDI 

Con fecha 20 de febrero de 2024 fue publicado en el Diario Oficial la Resolución Exenta Nº 255 del MINVU, como parte de la implementación del Plan de Emergencia Habitacional (PEH) a que se refiere la ley N°21.450. Esta resolución contiene el “Protocolo de Probidad, Transparencia y Control para la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, sus Secretarías Regionales Ministeriales y los Servicios Regionales de Vivienda y Urbanización, en el Proceso de Gestión de Suelos para el Plan de Emergencia Habitacional”.

Cabe señalar que este protocolo tiene por finalidad instruir la implementación de diversas acciones que deben cumplir las autoridades, los funcionarios, y en general el personal y unidades del Minvu y del sector Vivienda, que tengan alguna incidencia, participación o responsabilidad en los procesos asociados a la gestión de suelos para el desarrollo del referido plan, todo lo anterior basado en los principios de probidad administrativa, principio de transparencia; todos principios rectores y deberes para las autoridades, siendo una orientación fundamental para el ejercicio de la función pública.

“Lamento que tenga que ser una resolución quien deba recordar los principios legales rectores del actuar de la función pública, de lo que debiese ser el “ABC” de todo servidor público, pero la realidad es que las personas tienden a olvidar sus deberes y obligaciones, especialmente motivados por actos y personas que se apartan de dicho recto camino que impone el servicio público, por lo que nunca está demás un “recordatorio” de dichos deberes y obligaciones inherentes”, advierte Ricci.

Asimismo el abogado inmobiliario señala que este protocolo se estructura básicamente en siete títulos, cada uno estableciendo las obligaciones, ciertos requisitos y procedimientos generales a los que deben adscribirse todos aquellos que participen del PEH, especialmente en materias de probidad administrativa.

Entre los principales contenidos de este protocolo, se señalan las obligaciones para las autoridades, el funcionario y el personal a honorarios que participe en los procesos de adquisición de terrenos para el Plan de Emergencia Habitacional.

En materia de inhabilidades e incompatibilidades, Ricci comenta que “Las autoridades y funcionarios deberán dar estricto cumplimiento a lo dispuesto en la Ley Orgánica Constitucional de Bases Generales de la Administración del Estado, que tipifica aquellas conductas que contravienen especialmente el principio de la probidad administrativa, entre las que pueden mencionarse, usar en beneficio propio o de terceros la información reservada o privilegiada a que se tuviere acceso en razón de la función pública que se desempeña. Hacer valer indebidamente la posición funcionaria para influir sobre una persona con el objeto de conseguir un beneficio directo o indirecto para sí o para un tercero. Solicitar, hacerse prometer o aceptar, en razón del cargo o función, para sí o para terceros, donativos, ventajas o privilegios de cualquier naturaleza. Intervenir, en razón de las funciones, en asuntos en que se tenga interés personal o en que lo tengan familiares directos o parientes hasta el tercer grado de consanguinidad y segundo de afinidad inclusive”.

Junto a eso, el abogado comenta que además se debe cumplir el principio de abstención, “señalado en la ley que establece las Bases de los Procedimientos Administrativos que Rigen los Actos de los Órganos de la Administración del Estado, por el cual se les prohíbe participar en decisiones en que exista cualquier circunstancia que le reste imparcialidad. Así, las autoridades y funcionarios deberán abstenerse de participar en estos asuntos, debiendo poner en conocimiento de su superior jerárquico la implicancia que les afecta”, advierte.

Incumplimiento de las autoridades

Eduardo Ricci comenta que, existen normas que establecen el incumplimiento de las autoridades y que estas deben regirse respecto a dichos procedimientos antes señalados. Uno de ellos, advierte el abogado es “no se debe tener interés personal en el asunto de que se trate o en otro en cuya resolución pudiera influir la de aquél”.

Junto a eso, las autoridades deben velar por no contar con parentesco de consanguinidad o de afinidad en los grados que señala la ley, con cualquiera de los interesados, administradores de entidades o sociedades interesadas, asesores, representantes legales o mandatarios que intervengan en el procedimiento, “así como compartir despacho profesional o estar asociado con éstos para el asesoramiento, la representación o el mandato”, señala Ricci.

“Tener amistad íntima o enemistad manifiesta con alguna de las personas mencionadas anteriormente. Haber tenido intervención como perito o como testigo en el procedimiento de que se trate y tener relación de servicio con persona natural o jurídica interesada directamente en el asunto, o haberle prestado en los dos últimos años servicios profesionales de cualquier tipo y en cualquier circunstancia o lugar”, es otra causal de abstención, expresa.

Además de lo anterior, es necesario hacer exigible a los propietarios de los inmuebles ofertados, al momento de informar su oferta, que suscriban una declaración jurada, señalando que no tienen vínculos de parentesco en los grados que se indican, con los funcionarios y el personal del Serviu respectivo y del Minvu, incluidas sus Seremis, que pudiera significar alguna inhabilidad de las descritas.

Declaración de Intereses y Patrimonio (DIP)

En lo relativo a la declaración de interes y patrimonio que se debe establecer por parte de las autoridades, es importante considerar, señala Eduardo Ricci, que “el funcionariado miembro de la Mesa Regional/Nacional de Coordinación de Suelos y el funcionariado de los Serviu y de la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, incluyendo sus Seremi, que tengan participación directa en este proceso, deberán presentar su declaración de intereses y patrimonio en el sistema dispuesto por la Contraloría General de la República”.

Asimismo, deberá suscribirse un “acuerdo de confidencialidad”, para quienes integren los equipos que participan en la identificación, priorización y gestión de adquisición de terrenos, así como aquellos que tengan acceso a la información de tasación y adquisición de suelos, deberán mantener la confidencialidad de dicha información, y no usarla, explotarla o divulgarla con un propósito distinto que aquel para el cual fue generada, incluso una vez terminada su participación en el proceso de adquisición. Para facilitar el cumplimiento de esta obligación, deberán firmar un acuerdo de confidencialidad con el objeto de asegurar el carácter reservado de los antecedentes de que tomen conocimiento en el ejercicio de sus funciones.

Acuerdo de Confidencialidad

Por otra parte, quienes integran los equipos que participan en la identificación, priorización y gestión de adquisición de terrenos, así como aquellos que tengan acceso a la información de tasación y adquisición de suelos, deberán mantener la confidencialidad de dicha información, y no usarla, explotarla o divulgarla con un propósito distinto que aquel para el cual fue generada, incluso una vez terminada su participación en el proceso de adquisición. Para facilitar el cumplimiento de esta obligación, deberán firmar un acuerdo de confidencialidad con el objeto de asegurar el carácter reservado de los antecedentes de que tomen conocimiento en el ejercicio de sus funciones.

Recepción de oferta de terrenos para el PEH

Sobre esta materia, el Minvu, sus Seremi y los Serviu deberán publicar en sus sitios web el o los mecanismos definidos para la recepción de información sobre terrenos de interés para el PEH, habilitando los accesos directos que correspondan al efecto. “Sin embargo, y dado que las ofertas pueden ser recibidas a través de distintos canales, se deberá proceder de la manera que la Resolución establece expresamente”, señala Ricci.

Así, las ofertas de terrenos presentadas deberán ser canalizadas preferentemente a través del sistema SIBIS o el que lo reemplace, para la recepción y análisis de las ofertas de suelo. Las ofertas de terrenos formuladas en una audiencia, deberán transparentarse a través de las instancias que contempla la ley y reglamento del Lobby.

Otra de las maneras, señala Ricci es que, “Las ofertas informadas por correo electrónico deberán ser derivadas a todos quienes integran la Mesa Regional de Coordinación de Suelo, a fin de que se pondere la inclusión del terreno en el PEH, debiendo la región informar dentro de un plazo establecido, si dicha evaluación continua o se desiste”.

Asimismo, advierte el abogado, “Los Serviu deberán entregar un reporte trimestral sobre el total de ofertas recibidas a la Mesa Regional de Coordinación de Suelo y a la Unidad de Gestión de Suelos de la División de Desarrollo Urbano (DDU)”.

Cómo debe generarse la adquisición de terrenos

La Resolución establece que la adquisición de terrenos deberá considerar preferentemente la vía de la expropiación. Pero, “si excepcionalmente se recurre a la compra directa, el acto administrativo que la apruebe deberá consignar los fundamentos normativos y de hecho que sustentan esta modalidad de contratación, dado su carácter excepcional”, señala Eduardo Ricci.

Conforme a lo anterior y respecto a los terrenos que sean aprobados para su adquisición, además de la documentación de análisis exigida o la que se exija en el acto administrativo que se dicte especialmente para el PEH, el abogado Ricci comenta que “se deberá adjuntar una declaración firmada por el oferente denominada “Pacto de Integridad” (PI). Este pacto establecerá derechos y obligaciones que dispondrán que ninguna de las partes pagará, ofrecerá, exigirá ni aceptará sobornos, ni actuará en colusión con otros competidores para obtener la adjudicación del contrato o cualquier beneficio durante su ejecución. Asimismo, los oferentes deberán informar todos los pagos, comisiones u otros desembolsos de dinero similares, que les sean abonados a cualquier persona su cargo, en relación con el contrato”.

“Los miembros de la Mesa Regional de Coordinación de Suelos deberán dejar constancia en el acta en que se apruebe una adquisición, de la vía a través de la cual se ingresó la oferta al Minvu, la justificación de la modalidad de contratación, y si el terreno está o no asociado a un comité de vivienda, considerando además toda la trazabilidad relevante del proceso”, confirma el jurista.

La operatividad y acceso a sistemas o plataformas

Los responsables de administrar los sistemas y/o plataformas creadas para la ejecución del proceso para la Gestión de Suelos que fue sancionado mediante el ya citado Oficio N°413 (V. Y U.), de 2022, deberán verificar permanentemente su funcionamiento, de modo que se resguarde el cabal cumplimiento de los requisitos y condiciones establecidos en dicho instrumento.

Las unidades responsables de administrar los sistemas que consolidan la información sobre la gestión de suelo deberán definir un responsable de crear los accesos a estos sistemas, así como las jefaturas, funcionarios y profesionales a honorarios que tendrán acceso a los mismos.

Sobre las solicitudes de información de la ciudadanía.

Los requerimientos de información por parte de la ciudadanía deberán tramitarse con arreglo a las disposiciones de la Ley N°20.285, sobre Acceso a la Información Pública, dando pleno cumplimiento al principio de transparencia, según el cual son públicos los actos y resoluciones de los órganos de la Administración del Estado, además de sus fundamentos y los procedimientos que utilicen.

Controles internos y el resguardo del funcionariado.

Los directivos y/o autoridades de la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, de cada Seremi y de los Serviu que participen en la Mesa Nacional y/o Regionales de Coordinación de Suelos, en el cumplimiento de sus funciones, deberán realizar algunas acciones como por ejemplo: identificar y establecer objetivos específicos de control para cada subproceso y etapa asociada al proceso de gestión de suelos, debiendo considerar siempre la supervisión y segregación de funciones. Estos deberán ser adecuados, completos y pertinentes, además de estar en concordancia con los objetivos establecidos en el PEH.

“Supervisar continuamente las operaciones y adoptar inmediatamente las medidas oportunas ante cualquier evidencia de irregularidad o de actuación contraria a los principios señalados en este protocolo”, señala Ricci, argumentando además que, “Las Unidades de Auditoría Interna del Nivel Central, de las Seremi y de los Serviu, en cumplimiento de sus funciones de control, deberán realizar una revisión aleatoria sobre la observancia de las exigencias establecidas en este protocolo”.

Todas las transacciones y acciones asociadas a la identificación, priorización, evaluación, tasación, adquisición y/o transferencia de terrenos, deberán estar claramente documentadas y consignadas en los sistemas de gestión física y/o digital. Estos antecedentes deberán registrarse inmediatamente, clasificarse y estar disponibles para su verificación en los sistemas y/o plataformas definidas para este proceso.

Las adquisiciones solo podrán ser autorizadas y ejecutadas por las personas que actúen dentro del ámbito de su competencia, de la Subsecretaría de Vivienda y Urbanismo, así como de las unidades correspondientes de las Seremi y de los Serviu.

Los equipos de tasadores no podrán tomar contacto directo con los propietarios de terrenos en oferta; cualquier antecedente necesario para su evaluación, será derivado desde la Mesa de Coordinación de Suelo respectiva para su estudio. Los informes de tasación solo podrán ser comunicados a los propietarios cuando se firmen los acuerdos de adquisición de terrenos.

La adopción de acuerdos sobre el proceso de adquisición de terrenos, deberá ser consensuada entre el Serviu y la Seremi, de forma previa a su comunicación a los propietarios de inmuebles interesados.

Tanto el Serviu como la Seremi y la Unidad de Gestión de Suelos de la DDU, en caso de estimarlo necesario, podrán solicitar tasaciones complementarias de un tasador inscrito en el registro técnico respectivo del Minvu para precisar el valor de un terreno.

Finalmente, cabe señalar que dicha normativa nueva, opera de inmediato, por lo que debiese ser exigible para todos los procedimientos, solicitudes en curso y aun no resueltos.

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