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La clave radica en que la plusvalía avance más rápidamente que la tasa de interés, lo que hace atractiva la inversión en lugares estratégicos. Esta dinámica dependerá, en gran medida, del entorno macroeconómico y sus perspectivas.

Por: Tomás Rodríguez Botto 

En la Región Metropolitana, identificar las comunas más accesibles para invertir se ha convertido en un desafío esencial para los potenciales inversionistas. Según los datos del cuarto trimestre de Incoin, las comunas más económicas a nivel de UF/M2 son Buin con 33,6 UF/M2, Colina con 33 UF/M2 y Quilicura con 36,3 UF/M2. Estas cifras son fundamentales para aquellos con un presupuesto en el rango de 1700 a 2100 UF.  

En ese sentido, Daniela Salazar, directora de marketing de Tinsa y parte de la comunidad Mujeres inmobiliarias, señala que,  “con el aumento constante de precios y los dividendos, registrando un 64% en casas y un 33% en departamentos en los últimos 5 años, según el estudio de dividendos de Tinsa, son pocos los proyectos que logran autofinanciarse en la actualidad. Sin embargo, es crucial explorar el mercado de renta para obtener perspectivas sobre la rentabilidad futura”. 

¿Cómo el valor de la UF que tendrá una baja mensual de 72 pesos, afectará al mercado inmobiliario?

Por su parte, Julio Fontencilla, gerente de ventas de Entrega Inmediata, comenta que los proyectos que hoy son entrega inmediata, se vienen pensando y preparando para su entrega hace más de 5 años por regla general, “periodo que contempla la proyección de construcción, venta en blanco y en verde del proyecto y entrega final de los departamentos vendidos”.  

Estos opiniones de los expertos se confirman con lo que señaló el estudio de Tinsa sobre la variación promedio de los dividendos vivienda nueva entre los años años 2018 y 2023, lo que arrojó que aquellas comunas que experimentaron un crecimiento de precios superior al 20% (prevalente en el mercado de casas), el incremento en el precio se posicionó como el principal factor que incidió en la variación de los dividendos. En contraparte, en las comunas donde los incrementos de precio fueron inferiores al 20%, el factor más influyente en la variación de los dividendos fue el aumento de la tasa.

Radiografía de los valores de arriendos y ventas de departamentos

En ese sentido, Salazar, señala que, “si observamos dónde están invirtiendo los grandes fondos de renta residencial, como los multifamily, La Florida emerge como una comuna interesante. El valor de arriendo en unidades de 1 dormitorio y 1 baño o 2 dormitorios y 1 baño logra compensar el valor del dividendo, proporcionando una rentabilidad bruta cercana al 5%. Asimismo, Quilicura gana relevancia con las nuevas líneas de metro, presentándose como una comuna con potencial de inversión,  con una rentabilidad ligeramente inferior al 5%. Este contexto se presenta en un mercado menos maduro desde el punto de vista de la inversión”. 

En tanto los dividendos en el mercado de casas, a nivel nacional, tuvieron una variación promedio real de 64% y 118% nominal, mientras que en el segmento de departamentos a nivel nacional, los dividendos han experimentado un aumento real del 33% y 77% nominal. 

Oferta inmobiliaria en regiones crece a pasos firmes

Ante esa situación de los dividendos, Fontecilla explica que siempre la región metropolitana será una excelente plaza para invertir en departamentos gracias a su altísima demanda por arriendo, “hoy en día nos encontramos con buenas oportunidades en la comuna de La Cisterna, Quilicura, Renca, Independencia, y La Florida, quienes son comunas seguras en términos de inversión, quiere decir que cuentan con una alta demanda por arriendo, en proyectos que vienen gestionando y proyectando su entrega de hace muchos años, asegurando precios bajos de recolocación”.  

Algo similar señala Salazar, quien además comenta que “el factor clave no es solo la tasa, sino principalmente el aumento en la UF. A pesar de ello, se anticipa un entorno económico más favorable en el próximo año, especialmente en lo que respecta al control de la inflación. Invertir ahora se presenta como una decisión estratégica para aprovechar las oportunidades que ofrece el mercado inmobiliario en evolución”. 

Línea 3 de Metro: Desglosando la transformación urbana e inmobiliaria de Quilicura

Respecto a las proyecciones para el 2024, el director de Tinsa para el Cono Sur Felipe García, indica que “al principio, éste se asemejará mucho al cierre del 2023, para luego avanzar hacia una recuperación gradual, pero constante del mercado inmobiliario, especialmente a partir del segundo semestre”. 

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