Así se vislumbra el mercado de inmuebles logísticos en Buenos Aires

Al igual que el trimestre anterior, la vacancia cerró en 4,5 %, debido a que se ocuparon 14.000 m2, pero a la vez ingresaron al mercado 15.000 m2.

Por: Renato Herrera Lagos

El año comenzó mostrando la misma tendencia de alta ocupación de espacios logísticos que se había dado a lo largo de todo 2022. El precio del alquiler pedido experimentó también un incremento.

El aumento de la demanda que se percibió a lo largo de todo el año pasado continuó observándose en el comienzo de este 2023 en el mercado logístico de la Región Metropolitana de Buenos Aires. Al igual que el trimestre anterior la vacancia cerró en 4,5 %, debido a que se ocuparon 14.000 m2 (todos en Zona Norte) e ingresaron 15.000 m2 al mercado.

El indicador que muestra que continúa incrementándose la demanda es el precio pedido promedio, que llegó a 6,7 USD BNA/m2, con un aumento de 1 USD BNA/m2. Durante el primer trimestre del año continuó la tendencia de creciente demanda que se percibió a lo largo de todo el año anterior en el mercado de inmuebles logísticos de la Región Metropolitana de Buenos Aires.

Al igual que el trimestre anterior, la vacancia cerró en 4,5 % debido a que se ocuparon 14.000 m2, pero a la vez ingresaron al mercado 15.000 m2 que aún continúan sin ocuparse. Por el momento, las grandes operaciones van a continuar con la modalidad BTS (built to suit).

El indicador que muestra que continúa incrementándose la demanda es el precio pedido promedio, que llegó a 6,7 USD BNA/m2, con un incremento de 1 USD BNA/m2. Es importante destacar que en depósitos premium (clase A+), prácticamente no hay disponibilidad y los valores ofrecidos llegaron a 8,5 USD BNA/m2. Esta situación generó una reacción de los desarrolladores que están intentando acelerar los tiempos de finalización de obra.

Respecto al termómetro económico interanual del Trimestre 1 del 2023, señala que en lo que va de año hubo un marcado incremento interanual principalmente de los índices CEDOL-UTN y CAC, que superaron el 104,3 % de inflación. La mayor parte de esta suba se debe al costo salarial.

Sobre los datos destacados, la absorción neta da cuenta que en el T1-2023 descendió a 14.000 m2. La totalidad de las ocupaciones sucedieron en zona norte.

Respecto a la tasa de vacancia, esta bajó un 65% con respecto al mismo trimestre del año anterior. En relación a la construcción total, 15.000 m2 finalizaron su construcción y parte del resto de esta superficie ingresará en el segundo semestre del año.

Finalmente, el arriendo entre clases (A y A+) promedio, mostró un marcado ascenso. Incluso en inmuebles clase A+ se comenzaron a cerrar contratos por 8,5 USD BNA/m2.

Si bien continúan las obras comenzadas, por el momento solamente ingresaron al mercado 15.000 m2. Se espera que dada la disminución sostenida de espacios disponibles y a pesar de los costos de construcción, gran parte de las obras culminen antes de que termine el año. Se espera una rápida absorción de todo lo que no ingrese pre alquilado dado el contexto cada vez más acentuado de vacancia tendiente a cero.

La disponibilidad en el radio de 15 a 30 km se encuentra en 3,7 %, muy por debajo de la tasa de vacancia estructural (7 %) y presenta el valor de precio pedido más alto del mercado: 8,5 USD BNA/m2. El precio pedido promedio de los pocos espacios premium remanentes oscila entre 7,5 y 8,5 USD BNA/m2, sin margen de negociación, valor que aún se diferencia del promedio del mercado, que cerró el trimestre en 6,7 USD BNA/m2.