En el caso de la Región Metropolitana durante septiembre próximo caducarán 319 autorizaciones de proyectos.
Por Leonardo Núñez
A la dificultad de acceder a créditos hipotecarios –que hoy registran tasas por sobre el promedio al que estaba acostumbrado el mercado chileno–, el aumento de los costos de los materiales y la judicialización de obras ya en curso, el sector de la construcción y el desarrollo inmobiliario enfrenta un nuevo problema: el vencimiento de los permisos de edificación.
Según análisis de la consultora TOCTOC, entre julio-septiembre de 2024 vencerán sólo en la Región Metropolitana las autorizaciones de 319 proyectos inmobiliarios (221 de edificios y 98 de casas). Esto representa un 41% del total de las obras de la capital, la cifra más alta de la historia de la industria.
Esto implica que en el tercer trimestre de este año, 43.908 unidades de departamentos perderán su permiso de edificación, los que en su mayoría estaban proyectados construirse en las comunas de La Florida, Santiago, Ñuñoa, La Pintana y Macul. En igual condición quedan 9.418 unidades de casas que se busca levantar en Colina, Padre Hurtado, Lampa, Puente Alto y Buin.
Un informe realizado por Baudata –plataforma de inteligencia comercial desarrollada de In Data– al analizar todo 2024, estimó que los proyectos a caducar se elevan sobre los 530 proyectos, lo que correspondería a la edificación de más de 90 mil viviendas. Esto porque la normativa estipula un plazo de 3 años para iniciar una construcción.
El nuevo problema que enfrenta la industria se explica principalmente porque los permisos de edificación que se vieron congelados durante la pandemia –por decreto de ley del Ministerio de Vivienda– y que vencen en septiembre de este año, no pudieron retomarse n los plazos por la nueva realidad económica del país. La normativa estipula un plazo de 3 años para iniciar una construcción. Y construir propiedades que después no se iban a vender, no era el mejor negocio para los desarrolladores.
El impacto económico de los vencimientos preocupa, ya que generará enormes gastos adicionales para los desarrolladores. Los proyectos que seguirán adelante o que se retomarán, deberán ser reformulados por el cambio de normas, además de perderse los derechos municipales ya cancelados.
De mantenerse todos estos factores, consultoras del sector estiman que de aquí a 2 años habrá escasez de oferta de propiedades, la demanda se mantendrá fija y los precios van a subir. Por el sobre stock, hay muchas inmobiliarias que quebraron o dejaron de comprar terrenos. Y como no se está construyendo, a futuro, cuando el mercado se reactive, faltarán unidades, estima un análisis de RE/MAX.
De hecho, los permisos de obras para viviendas han caído a mínimos no registrados hace 33 años. Según datos del Instituto Nacional de Estadísticas (INE), analizados por “El Mercurio”, entre enero y marzo de 2024 se autorizaron 1,18 millones de metros cuadrados de obras de viviendas nuevas en el país, una caída de 6,1% anual. En tanto, en igual periodo se aprobaron 13.806 viviendas, una disminución de 9,8% entre un año y otro. Tanto en superficie como en unidades se registraron las cantidades más bajas para un trimestre desde que el INE tiene registro (1991).
Ante los múltiples problemas que enfrenta el desarrollo inmobiliario, el arquitecto Yves Besançon Prats, planteó en carta a los medios “que no podemos seguir tratando la inversión en proyectos y construcciones como si fueran algo malo; por el contrario, debemos aceptar que se requiere invertir en el crecimiento responsable de nuestras ciudades y, por lo tanto, sería una buena noticia una postergación de la caducidad de esos permisos para aprovechar el trabajo, recursos y horas empleados en obtenerlos”.
Hace tiempo que el diagnóstico es claro, la permisología se ha transformado en uno de los principales frenos para la industria inmobiliaria. Y aunque en el último periodo se han anunciado avances y nuevas herramientas, en la práctica seguimos enfrentando el mismo problema.
En la tradición judía, el rabino de Praga creó a un Golem para proteger a su pueblo: un artefacto robusto y poderoso, hecho de barro, que le daba seguridad a su comunidad. Todo bien, hasta que el Golem creció tanto que ni su creador pudo controlarlo. Fue concebido para resguardar, no para dañar, pero ni las mejores intenciones lograron contenerlo cuando su magnitud aumentó.
La permisología es un tema crucial en Chile, pensando en que llevamos más de dos décadas con trabas que han encarecido los procesos de la construcción, donde se ha convertido en un obstáculo significativo para el desarrollo económico y la inversión.
