Por: Nicolás Madariaga Saravia, Ingeniero Civil Industrial y CEO – LIID CAPITAL.
En la tradición judía, el rabino de Praga creó a un Golem para proteger a su pueblo: un artefacto robusto y poderoso, hecho de barro, que le daba seguridad a su comunidad. Todo bien, hasta que el Golem creció tanto que ni su creador pudo controlarlo. Fue concebido para resguardar, no para dañar, pero ni las mejores intenciones lograron contenerlo cuando su magnitud aumentó.
Este mito tiene eco en el Chile actual cuando el futuro ministro de Vivienda y Urbanismo, Iván Poduje, declara públicamente que para acelerar la reconstrucción de las viviendas destruidas por el incendio de Valparaíso en febrero de 2024, es necesario utilizar, ni más ni menos, que el Estado de Catástrofe.
Es decir, incluso ante una emergencia, el propio Estado no puede cumplir con su propia arquitectura regulatoria. Si esto le ocurre al Estado, ¿qué le espera a un privado?
En el marco de un déficit habitacional, hasta 1.000 días les toma a las DOM más críticas aprobar permisos de edificación, cuando el plazo legal máximo es de 60 días. A ello se suman los 100 a 200 días que puede tardar un Informe de Mitigación de Impacto Vial (IMIV), cuyo plazo legal también es de 60 días y que depende del Ministerio de Transportes.
Si el proyecto lo requiere, el Servicio de Evaluación Ambiental debe aprobar una Declaración de Impacto Ambiental (DIA), trámite que en la práctica puede superar el año, pese a que la ley contempla 90 días. Entre otros.
La ruta crítica involucra actores de lo más diverso, cada uno con agenda propia y sin consecuencias por incumplimiento de plazos. Cada día adicional implica un costo financiero: intereses del terreno, equipos inmovilizados, estudios, derechos municipales y recursos humanos.
Algunas estimaciones cifran el impacto acumulado de la permisología en torno al 20% del precio de una unidad. Parece conservador, pero este costo extra no lo pagan las empresas inmobiliarias, lo pagamos todos: en precios más altos, menor oferta, impuestos mal utilizados y una ineficiencia que permite que convivan sobrestock y déficit habitacional.
Un permiso nace como un sistema para protegernos de malas prácticas y abusos espaciales que vemos en otras ciudades cuando viajamos, pero terminó convirtiéndose por su propia magnitud, en un daño a la sociedad, tal cuál como un Golem incapaz de ser controlado ni por su propio creador.
