Por: Cristián Martínez, fundador de Crece Inmobiliario, Ingeniero Comercial, Magister en Administración de Empresas de IEDE y Master de Administración de Empresas en la Universidad de LLeida.
Cuando la zona centro empezó a saturarse y la permisología empezó a generar dolores de cabeza, el negocio inmobiliario empezó a mirar hacia afuera. Primero fueron las comunas aledañas y bien conectadas por autopistas, metro o locomoción colectiva —San Miguel, Independencia, Estación Central— las que capturaron ese excedente de demanda.
Cuando esas zonas también alcanzaron precios de suelo poco rentables para nuevos proyectos, la mirada se trasladó más hacia afuera, en comunas como Lampa, Colina, Cerrillos y San Bernardo. Estas áreas no ganaron protagonismo por casualidad, sino porque reúnen un conjunto de atributos que las hacen especialmente competitivas. El primero es la conectividad: gracias al acceso a autopistas concesionadas, los tiempos de traslado hacia los centros de trabajo terminan siendo muy similares a los que hoy exige moverse en automóvil dentro del Gran Santiago en horario punta. Es decir, vivir “más lejos” ya no significa demorarse más.
Otro atributo de estas comunas es que la oferta históricamente ha sido de casas, un formato que responde a una necesidad muy concreta: familias que buscan un terreno propio y que hoy encuentran casi imposible acceder a una vivienda de esas características dentro del anillo más consolidado de la capital. En paralelo, comienza a aparecer una oferta creciente de departamentos, lo que amplía todavía más las alternativas para quienes buscan vivir o invertir.
El tercer factor, uno de los más importantes, es el precio. Comprar una propiedad en estas comunas resulta considerablemente más económico que hacerlo dentro de áreas más céntricas, y esa brecha ha sido el motor que explica el aumento sostenido de la demanda, lo que a su vez, se ha traducido en plusvalía: los precios han subido de forma consistente, convirtiendo a estas zonas en una fuente atractiva de generación de patrimonio en el mediano y largo plazo.
Ahora bien, no todas presentan exactamente las mismas condiciones ni conviene tratarlas como un bloque. La decisión depende en gran medida de lo que sea importante para cada persona. Por ejemplo, Cerrillos y San Bernardo, destacan por su conectividad: cuentan con autopista, cercanía a Vespucio, acceso a metro y una oferta comercial consolidada, y la vuelven especialmente atractiva tanto para vivir como para invertir; mientras que Lampa y Colina, en cambio, tienden a ofrecer mejores condiciones en variables como seguridad, oferta educacional y tamaño de terreno, aunque eso suele reflejarse en un precio algo más alto.
A medida que estas comunas ganan población, también empiezan a instalarse colegios, supermercados y nuevas alternativas de transporte, incluido el metro. Ese fenómeno termina generando una suerte de microciudad dentro de cada comuna, lo que refuerza todavía más su atractivo y acelera la revalorización de las propiedades.
Ahora bien, es cierto que algunas de estas zonas ya muestran señales de saturación, y ahí es donde entra a jugar un rol clave el plano regulador de cada municipalidad y la forma en que cada una decide proyectar su crecimiento. En comunas como Cerrillos, por ejemplo, ya se están levantando proyectos en altura, lo que obliga a evaluar con más detalle las condiciones normativas antes de tomar una decisión de inversión.
Quienes hoy invierten en estas comunas periféricas no solo están accediendo a una alternativa más asequible frente al costo de vivir dentro del anillo tradicional, sino que también están posicionándose de manera anticipada frente a una plusvalía que, todo indica, seguirá creciendo.
