Algunas son familias que optan a una primera vivienda y completan renta, aunque la carga de endeudamiento queda asociada a quién ya posee otros créditos.
Por: Renato Herrera Lagos
Las buenas noticias respecto a la baja de la UF y algunas ofertas en las tasas de créditos, posicionan a este segmento de unidades de dos dormitorios y tres baños, como las más apetecidas por familias que buscan su primera vivienda o para inversión. Según los expertos, muchos de ellos son familias que aspiran a conseguir una buena tasa en alguna entidad bancaria con financiamiento a 30 años.
Respecto a los montos que debe disponer una persona para lograr negociar una propiedad por sobre los 4.500 UF, Gonzalo Benítez, director de oficina en Property Partners advierte que dependerá de algunos factores, como por ejemplo, la empresa donde trabaje o si tiene funciones dependientes o independientes. El ejecutivo señala que “no es una regla fija, depende de otros aspectos. Eso cada banco lo mete en su juguera y saca el dato si califica o no para la propiedad de 4.500 UF. Para tener una idea debería estar ganado sobre los $2.500.000 hacia arriba”.
En cambio, para Juan Carlos Prieto, Economista de la Universidad de Chile y cofundador de Vulcanus, hay una forma diferente de mirar los valores que una persona debe ganar para negociar este tipo de vivienda: “para la compra de una propiedad de UF 4.500, considerando un pie del 20% con un crédito a 25 años plazo y una tasa de 4,29%, la persona debe pagar un dividendo de casi $690 mil. Los bancos normalmente exigen que el dividendo no supere el 25% de la renta, por lo que en estos casos necesitarías ingresos de al menos $2.750.000”.
Para Benítez hay un perfil establecido de comprador. “En realidad, para ese crédito de 4500 UF lo buscan profesionales y hay harto extranjero que compra en ese rango, con unidades de tres dormitorios y dos baños calza en ese rango”.
“Ajustando a la fecha los datos de la última Casen, de una muestra de 62.540 hogares a lo largo del país menos del 8% percibe una renta superior a los $2.750.000. Corresponden casi en su totalidad a profesionales, siendo un 15% hogares donde el jefe del mismo tiene hasta 35 años, un 50% entre 36 a 55 años y el resto (35%) más de 55 años. El 70% de estos altos ingresos mantienen al menos dos personas ocupadas en actividades remuneradas”, afirma el economista de Vulcanus.
Respecto a la iniciativa de las familias que buscan concretar este tipo de negocios, Benítez señala que “en su mayoría las personas complementan la renta. Cerca del 70% lo hace dado que las condiciones están complicadas para aprobar un crédito, este mecanismo genera mayores posibilidades para poder optar a un crédito”.
Beneficios para primeros compradores
Según los expertos, cada banco tiene algún tipo de mecanismo asociado a estos beneficios y la principal recomendación es que busquen las mejores alternativas.
Benítez advierte que la carga de endeudamiento asociado a esta compra siempre se evalúa si la persona posee otros créditos y si tiene línea de créditos ocupadas. Cada banco analiza el riesgo, por lo que mientras más deuda tenga la persona más complejo será acceder a un crédito.
La recomendación del ejecutivo es prepararse, “bajar sus cargas financieras, ir pagando otras deudas, ajustarse para pedir el pie. Recordemos que la deuda es un factor clave a la hora de solicitar un préstamo hipotecario”.
Asimismo, desde la firma advierten que si bien la ley facilita la compra de propiedades en hogares que no son capaces de cumplir con un pie del 20%, el menor pie implica un mayor dividendo, lo que reduce el número de hogares que son capaces de cumplir con este pago. Por ejemplo, al comprar esta propiedad de UF 4.500 con un pie del 10%, el dividendo aumentaría hasta $775 mil, traduciéndose en un ingreso del hogar de al menos $3.100.000.
Finalmente, la consultora Vulcanus comenta que la tasa se vuelve aún más relevante en casos de la compra de propiedades con un menor pie. Así, de disminuir las tasas a un valor cercano al 3% anual, el dividendo anterior podría caer en casi $100 mil pesos (hasta $680 mil).
