Este indicador que mide el ingreso que necesitan los hogares para comprar una propiedad, no ha dejado de incrementarse en los últimos 5 años. Sólo nos supera Nueva Zelandia.
Por Leonardo Núñez
En cinco años el sueño de la casa propia para las familias chilenas de clase media se ha convertido en una quimera. Y no es una percepción. Así lo refleja la actualización del Índice de Acceso a la Vivienda (PIR).
Este indicador internacional mide la relación entre el precio de las viviendas y el ingreso de los hogares para determinar la cantidad de años que una familia requeriría para convertirse en propietaria.
Si el resultado es menor a tres años, se considera que la vivienda es “asequible”. En cambio, si va de tres a cinco años, se estima que es “moderadamente asequible” y, si supera los cinco años, la vivienda se califica como “no asequible”, explican desde la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), a cargo de presentar este índice en el país.
En el caso de Chile, el PIR en 2019 arrojó que una familia debía destinar durante 7,6 años todos sus ingresos para comprar una vivienda de precio promedio. En 2024, esa cifra aumentó en 3,8 años, llegando a 11,4 años.
Dado estos resultados, nuestro país no sólo aumentó la brecha en la categoría de “no asequible”, sino que se situó en la parte alta de este anti-ranking a nivel internacional.
Al compararnos con otros países, sólo Nueva Zelanda supera a Chile, con un PIR de 11,6 años, el que se incrementó en 5,1 años en el período 2019-2024. Por su parte, Canadá tiene un PIR de 9,1 años (+ 5,1 años en igual período). El PIR de Australia, en tanto, llegó a 8,4 años (+ 2,7 años); el de Inglaterra, a 7,8 años (+3 años); el de Noruega, a 7,1 años y el de Estados Unidos, a 4,1 años (+ siete meses en el período).
“Evidentemente existe una creciente brecha entre el precio de la vivienda y el ingreso de los hogares, lo que ha ido dificultando el acceso a la ‘casa propia’ durante la última década”, plantea Nicolás León, gerente de Estudios y Políticas Públicas de la CChC.
Son diversos los factores que han impactado tanto la oferta como la demanda de las viviendas. “Lo más incidente ha sido el aumento del precio del suelo donde sería posible desarrollar proyectos habitacionales, ya sea por limitaciones excesivas a la construcción en altura (o densidad) o por los problemas que significa obtener servicios sanitarios en las zonas urbanas que no están dentro del área de concesión de las sanitarias”, agrega el ejecutivo.
A esto se suma la pandemia, que provocó un aumento del precio de los materiales y de la mano de obra. Y, como telón de fondo, la permisología y una serie de cambios normativos que, a juicios de distintos especialistas en la materia, han encarecido el costo de los proyectos, como la aplicación de IVA a la compraventa de viviendas a partir del año 2016, la ley de ductos o las mitigaciones viales.
“En resumen, estamos frente a un problema social urgente, provocado por múltiples factores. Y esto significa que ya no puede resolverlo solo un Ministerio o un grupo de empresas. Se necesita el involucramiento de muchos actores para cambiar esta realidad”, concluye León.
Su diagnóstico es compartido por otros expertos. Eduardo Correa, doctor en derecho mercantil de la Universidad de Barcelona y socio de Guerrero y Cía. Abogados, quien ha planteado en su columnas que parece no tomarse en cuenta la magnitud del problema. Y que, por el contrario, este situación se ha complejizado por nuevas normas y “leyes mal estructuradas que aumentaron los costos de construcción y por consiguiente el precio de las viviendas”.
Entre las normas derogadas, los expertos enumeran el establecimiento de impuestos a la enajenación de inmuebles efectuados por personas naturales, la eliminación del crédito especial de IVA que beneficiaba a las constructoras y el establecimiento del IVA a la venta de inmuebles. A ello se suma la eliminación de los beneficios tributarios para las personas jurídicas y naturales respecto de la tercera vivienda DFL 2.
La CChC propone un conjunto de medidas que, a corto y mediano plazo, podrían facilitar el acceso a la vivienda. Estas son:
Subsidio a la compra de viviendas nuevas para sectores medios: Se trata de un esquema de apoyo transitorio al costo de financiamiento de los créditos hipotecarios a través de una Línea de Financiamiento Hipotecaria (LFH), que permita facilitar la adquisición de viviendas nuevas por parte de los sectores medios.
Mecanismo de reemplazo CEEC: Es fundamental la búsqueda de un mecanismo compensatorio de la eliminación de este crédito, que, a pesar de su nombre, estaba orientado a beneficiar a los hogares compradores de vivienda al rebajar el costo de construcción de ellas.
Ampliación alcance FOGAES: Este instrumento está vigente hasta el 31 de diciembre de 2024, por lo que como gremio estamos pidiendo se tramite una ley para asegurar su extensión por al menos dos años adicionales. Asimismo, aumentar la cobertura de la garantía del pie para las personas, de un 10 a un 15% del valor total de la vivienda, permitiendo a más hogares optar a este beneficio.
Racionalización de la normativa técnica y urbana donde el beneficio percibido por la sociedad ha sido menor al costo de implementación. Un claro ejemplo de esto sería eliminar la llamada Ley del Ducto.
Actualizar el guarismo de conversión de densidad en número de viviendas (arts. 2.1.22 y 2.2.5 OGUC) de forma de reflejar la actual composición de los hogares y posibilitando el mejor aprovechamiento de la infraestructura urbana.
