Buscar las claves para lograr una correcta inversión inmobiliaria se ha vuelto una gran oportunidad para explotar la ‘mina de oro’.
Por: Renato Herrera Lagos
Invertir en propiedades en Chile se ha transformado en una posibilidad para materializar patrimonio personal, pero también se debe concientizar de que involucra una serie de procesos y análisis, apalancados a los periodos comerciales, incertezas o volatilidad, que complejizan la toma de decisión.
Así, en estos últimos tres años el mercado ha evidenciado cambios importantes en los hábitos de las familias, principalmente por los estragos que generó la pandemia del coronavirus, la movilidad, cambios en la manera de trabajar y un consumo cada vez más electrónico, entre muchas variables.
Esto ha impactado fuertemente en el rubro inmobiliario, principalmente en el segmento industrial y en el de oficinas. Existen algunas tendencias que no logren una normalidad total, por ello, aparecen nuevas necesidades y tendencias a considerar de cara a este año en curso.
Una de ellas, se relaciona con conocer las expectativas de precios para lograr la liquidez en el mercado. Esto refiere a la asimetría en la información entre vendedores y compradores, guiado por un menor volumen de transacciones y disparidad de rendimientos según tipologías. El acuerdo de precios entre vendedores y compradores se hace más difícil y estos pueden reflejar realidades particulares, y no necesariamente, una realidad del mercado.
Así lo comenta Julián Blas Martorell, Cofounder y COO Fraccional.cl: “Lo que ocurre actualmente en los mercados que están ilíquidos, porque los bancos no han soltado la mano con la tasa. La tasa, mientras no baje, el mercado va a seguir ilíquido, por lo tanto, entendiendo que hay un stock alto, el precio de los departamentos va a tender a la baja. Nosotros como fraccional, lo que estamos haciendo es tratar de meterle con un granito de arena algo de liquidez al mercado a través de la venta sin banco, sin financiamiento”.
Otro de los puntos a considerar dice relación con conocer el mercado y la forma como se mueve. En algunos casos, a una mayor velocidad que otros, lo que nos debe llevar a estar alerta, pues “hay que estar más atentos”. En la actualidad, todos los activos no sólo deben responder a análisis comparativo de valores, sino que a la ubicación, operación y exigencias de usuarios, cobran mucho mayor relevancia.
“Si bien hoy existen luces de una eventual recuperación, esta no va a ocurrir sino hasta el final de año. E insisto, de la mano de la banca, para que suelten las tasas y se pueda flexibilizar, para entonces, y no antes, imagino que habrá que estar atentos y preparados para cuando el mercado eventualmente rebote”, señala Blas Martorell.
En el contexto de inestabilidad económica, fluctuación del mercado y especulación de precios, se hace necesario para los inversionistas volver a los análisis fundamentales, teniendo una perspectiva de largo plazo: la calidad de los fierros, la ubicación, la demanda del mercado y una buena gestión. No hay que perder de vista que el mercado es cíclico y las evaluaciones se deben tomar con resguardo y prudencia.
Al respecto Martorell asegura que “en los fundamentos del mercado tenemos la disyuntiva que la demanda no está encontrando oferta adecuada, porque existe muchísima demanda, hay una vivienda y una escasez de viviendas que se calcula en torno a 600.000 – 800.000, viviendas que hacen falta en el mercado, pero la oferta no está llegando con precios adecuados”.
“Y por otro lado, también tenemos las nuevas generaciones que nos están buscando dentro de sus propiedades tener una vivienda completa hoy, y lo que nosotros estamos ofreciendo es que mientras el mercado esté líquido, mientras que los precios estén altos y los sueldos no estén ajustados a esa realidad, es ofrecer fracciones a estas personas para que vayan de a poco a poco completando el sueño de la vivienda futura, tanto para quienes no pueden, como para aquellos que se están proyectando hacia el futuro”, advierte el ejecutivo.
Una estrategia concreta se relaciona con encontrar resiliencia en un mercado a la baja, ya que la inversión no se debe centrar solo en la variación de tasas (y lo que estas nos dicen de la economía), sino visualizar aspectos intrínsecos de la renta inmobiliaria como la ocupación y la calidad de los contratos. Considerando las perspectivas económicas a la baja, se debe tener mayor consideración en atributos como estos.
“La resiliencia hoy con un mercado a la baja tiene directa relación con la liquidez. Las grandes empresas, en este caso las grandes inmobiliarias, ya sea aquellas que están abiertas a la bolsa o las inmobiliarias que tienen 5 proyectos o más, solo van a poder subsistir en el mercado si tienen caja, liquidez. Esta caja tiene directamente relación obviamente con las ventas”, señala Blas Martorell.
Finalmente, el Cofounder y COO Fraccional.cl concluye: “Nosotros desde Fraccional estamos ofreciendo esta herramienta a estas inmobiliarias, algunas que están en la bolsa incluso, para poder inyectar liquidez, porque estamos comprando contados. No es obviamente su principal, no será su principal ingreso, pero de alguna manera estamos ayudando con nuestra gotita a solventar ello”.
