La ejecutiva aborda los principales desafíos del sector, con foco en el acceso al crédito, el rol del Estado y la necesidad de avanzar en medidas concretas para sostener la reactivación.
Por Tomás Rodríguez Botto
En medio de un escenario marcado por restricciones al financiamiento y una demanda que busca reactivarse, Isabel Palma Kucera —presidenta de MI Comunidad de Mujeres Inmobiliarias y gerente comercial de Inmobiliaria FG— analiza los factores que hoy están condicionando el desarrollo del mercado habitacional en Chile. En esta entrevista, la ejecutiva aborda el rol de la banca, la efectividad de los subsidios y las principales medidas que, a su juicio, podrían impulsar una recuperación más sostenida del sector.
– Hoy el financiamiento parece ser el principal freno del sector: ¿Dónde está, entonces, exactamente el nudo crítico? ¿En la banca, en los inversionistas, en el riesgo país o en la falta de instrumentos?
El nudo crítico, desde mi perspectiva, sigue estando en la desindexación entre los ingresos de las personas y el precio de la vivienda. Esta desindexación tiene un origen multifactorial: aumento de costos post pandemia, crisis social y económica, aumento de las regulaciones y fin de algunos subsidios, incremento en tasas de interés, etc. Sin embargo, el punto no es dónde está el nudo crítico, sino cómo destrabarlo. Hoy, la llave está en el financiamiento y el apoyo estatal mediante incentivos, subsidios y eficiencia normativa.
– ¿La banca está siendo demasiado conservadora con el sector inmobiliario o el mercado aún no ofrece condiciones suficientes para asumir más riesgo?
Más que hablar de una banca excesivamente conservadora, es importante entender que está operando dentro de un marco regulatorio que la rige. Es decir, no solo responde a una mayor percepción de riesgo, sino también a exigencias normativas que condicionan su comportamiento. En ese contexto, es razonable abrir la discusión respecto de si ese marco regulatorio requiere ciertos ajustes para adaptarse mejor al escenario actual
– El crecimiento de 2025 se concentró en los trimestres posteriores al subsidio a la tasa. ¿Sin ese beneficio, la reactivación se cae?
La evidencia muestra que la reactivación se concentró después del subsidio a la tasa, lo que permitió que parte importante de la demanda que estaba contenida volviera a activarse.
Sin ese impulso, la reactivación pierde fuerza de manera relevante. Esto confirma que el principal desafío hoy está en el acceso al financiamiento más que en la intención de compra.
– En tu análisis “Fashion emergency del financiamiento hipotecario”, publicado en El Diario Inmobiliario, planteas que si queremos sostener la reactivación, hay que mover ciertas “palancas” en el corto plazo. Si tuvieras que priorizar una medida concreta hoy: ¿Cuál tendría el mayor impacto inmediato en la demanda y por qué?
Si el foco está en el impacto inmediato sobre la demanda, el subsidio a la tasa sigue siendo la herramienta más efectiva, porque reduce directamente el dividendo, que es la variable más relevante en la decisión de compra de los hogares. El FOGAES cumple un rol muy importante en facilitar el acceso, especialmente en el pie, y la extensión de plazos tiene un potencial estructural relevante. Sin embargo, si se busca reactivar en el corto plazo, el subsidio a la tasa es la medida más directa y visible. Ojalá pudiera extenderse y también aumentar al menos a 5.000 UF este beneficio.
– El próximo 28 de abril, en el evento de Mujeres Inmobiliarias, se abordarán el financiamiento y la regulación como ejes de la reactivación: ¿Cuál es la conversación que hoy el sector está evitando y que tú quieres poner sobre la mesa?
La conversación que queremos instalar es la tremenda relevancia de una alineación entre el sector público y el privado para reactivar el mercado, tanto desde la oferta como desde la demanda. Hoy hay dos pilares críticos que deben moverse de manera coordinada.
Por un lado, el financiamiento, donde no basta con mirar a la banca. Aquí es clave el rol del Estado, a través de políticas públicas que pueden ser tanto coyunturales —como el subsidio a la tasa— como estructurales, por ejemplo, el fortalecimiento del mercado de capitales.
Por otro lado, está la regulación, donde el Estado tiene un rol fundamental en actualizar marcos que han quedado rezagados frente a los cambios demográficos y socioculturales, y también en revisar los tiempos de tramitación de permisos, que sin duda terminan traduciéndose en mayores costos para la vivienda.
– Por último: ¿En qué consiste tu presentación en el evento al que vas a exponer a España, qué ejes vas a abordar?
Mi presentación se estructura en dos partes. Primero, voy a abordar el mercado de vivienda en Chile desde una mirada general: su tamaño, sus principales características y su nivel de desarrollo. Es importante que en Europa vean a Chile como un mercado interesante, tanto para invertir, como para desarrollar. Mención aparte esta la cantidad de buenos profesionales chilenos que podrían participar en desarrollos europeos en muchas disciplinas.
En segundo lugar, hablaré de una temática que siempre me ha fascinado: la detección de oportunidades de negocio a partir de cambios demográficos y socioculturales. Ver como el desarrollo de las sociedades impacta en las necesidades habitacionales, en la forma de comprar, etc. es un tema de gran interés para mi. Hoy, con la IA, la transformación esta siendo aceleradísima en todos los ámbitos de nuestro negocio.
