Consultado diversos expertos sobre este tipo de unidades, dan señales y observaciones sobre la relevancia para inversionistas.
De acuerdo a un análisis realizado por la consultora Colliers, el mercado de departamentos muestra una clara tendencia por unidades de menor superficie.
“La tipología predominante en cuanto a participación de mercado es la de 1 dormitorio 1 baño con un 30% del total, lo que equivale a más de 11.500 unidades disponibles de stock. El crecimiento en participación que ha registrado esta tipología durante los últimos cinco años llega al 43%”, detalla el estudio.
De acuerdo a Fernando Márquez de la Plata, esto se debe a que existe una mayor demanda por este tipo de activos, las familias son cada vez menos numerosas y la inversión inmobiliaria ha cobrado mayor atractivo.
La Cisterna: alta cantidad de proyectos inmobiliarios generan baja en los precios de arriendos
Sobre este mismo punto, Daniel Serey, chief research officer de TOCTOC, advierte respecto a este fenómeno inmobiliario que, “creo que hay tres factores que podemos mencionar; el primero es el crecimiento relativo al ingreso que ha experimentado la vivienda en la última década, básicamente el acceso a la vivienda por parte de los hogares para comprar se ha vuelto cada vez más difícil”
Junto a ello, Serey señala que en la medida en que se va corriendo la barrera de ingreso eso es necesario para poder comprar una vivienda. “Se van sumando hogares al mercado del arriendo y esos hogares con mayores ingresos, si antes, de la pandemia era más o menos de un millón 200, esta nueva barrera se ha ido corriendo al millón 900. Ahora es muy probable (los bancos) digan que no a la hora de pedir un crédito hipotecario entonces el lugar tiene que salir a buscar en el mercado del arriendo y este hogar tiene una capacidad de pago mayor”.
El segundo punto, advierte Serey, es lo que se menciona en el ámbito demográfico que ha hecho que hayamos pasado en la última década a un aumento casi el doble de los hogares unipersonales; estamos casándonos mucho más viejos, antes hace dos décadas la edad de casamiento era de 25 a 26 años en promedio ahora a esa edad se da esos 34 y 35 años entonces eso ha dado que la creación de hogares se ha hecho mucho más lenta”.
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“Esto ha generado que la demanda inmobiliaria ha ido respondiendo a proyectos en buenas localizaciones de la ciudad para poder estar cerca del trabajo para toda esta gran masa de 25 a 35 años que ha entrado a buscar vivienda, pero viviendas pequeñas que estén cerca del trabajo o los centros principales de la ciudad y eso ha hecho que la inversión también vaya tomando fuerza en estos lugares”
Finalmente como tercero punto tiene que ver con la misma densificación, ya que los proyectos de casas en general se han ido hacia las afueras y se ha ido densificando de manera muy fuerte y dentro de esta densificación han comenzado a aparecer proyectos exclusivos para la renta, un número importante entorno a 150 edificios en la Región Metropolitana dedicados exclusivamente a la renta que han aportado junto con el fenómeno migratorio que trajo mucha demanda de arriendo ha consolidado una masa de unidades para el arriendo de manera muy significativa.
“Esta tipología posee un ticket bajo en comparación a unidades de mayor metraje, pero a diferencia de la tipología Estudio, por ejemplo, cuenta con 3 tipos de espacios (dormitorio-baño-cocina/estar), lo cual evidentemente tiene mayor atractivo para arrendatarios y un ticket asequible para inversionistas, con buenas rentabilidades”, explica el ejecutivo de Colliers.
Tipologías y comunas con mayor cantidad de proyectos townhouse
“Las comunas más atractivas en este tipo de departamentos son La Florida que ha crecido mucho pero también está La Cisterna, Estación Central y la comuna de Santiago por excelencia como la comuna de inversionista, con un mayor volumen el arriendo en esta comuna y las rentabilidades han ido cayendo en este último tiempo, advierte Serey.
Junto a ello, el ejecutivo de TOCTOC advierte que, “aparte de Santiago están las comunas que te mencioné y a esto se suman Ñuñoa y Macul ahí al sur del Estadio Nacional, sector Rodrigo de Araya, la zona de Guillermo Mann, todo ese sector que va desde Vicuña Mackenna hasta Pedro de Valdivia, en la cual hay un gran polo de desarrollo, al igual que Bellavista de La Florida con números importantes y donde la mayoría de las unidades que se venden ahí son unidades compradas por inversionistas para arriendo”.
¿Cuáles son las comunas con más ventas de departamentos nuevos en la capital?
Vicente Torres, CCO de la proptech inmobiliaria Bet4Home señala que actualmente las comunas más convenientes para invertir en la tipología 1D1B, en términos de rentabilidad, son La Cisterna, Conchalí y Quinta Normal.
“Las rentabilidades que se pueden obtener, considerando renta y plusvalía, se ubican entre UF + 7,5% y UF + 8,5% anual. En Conchalí existen actualmente proyectos nuevos en venta a partir de las UF 1.800, en La Cisterna desde UF 2.200 y en Quinta Normal desde UF 2.100”, concluye.
