El IEF del 2° semestre también constató la debilidad de las constructoras y no descarta que deban ajustar sus precios por bajas ventas de viviendas.
Por Leonardo Núñez
Coincidiendo con análisis previos de consultoras y gremios empresariales, el Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del Banco Central (BC), correspondiente al segundo semestre del año, advirtió sobre la compleja situación en que se encuentra el sector inmobiliario y de la construcción.
De hecho, el órgano identificó a este sector y a las tasas de interés de largo plazo como los “principales factores de riesgo local para la estabilidad financiera”, debido a su interconexión con áreas clave de la economía, como el empleo, deuda financiera y desarrollo de infraestructura, entre otros.
“El sector inmobiliario residencial continúa rezagado respecto del resto de la economía”, se señala, mientras que “en el sector no residencial la situación de las oficinas no muestra mayores cambios, con una alta vacancia y precios bajos en perspectiva histórica”.
A su vez, se indica que “las tasas de financiamiento de largo plazo permanecen elevadas”, lo cual impacta en el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios. A esto se suma que las ventas de propiedades “continúan en niveles bajos y el stock de las viviendas terminadas sigue alto”.
A diferencia del Informe de Política Monetaria, el IEF analiza eventos de menor probabilidad de ocurrencia, pero plausibles, que puedan afectar la estabilidad del sistema financiero. En esa línea, el análisis sobre el sector es elocuente y definió tres indicadores que muestran su deterioro:
“Ventas lentas y un stock de viviendas terminadas que permanece alto”: Citando cifras de la Cámara Chilena de la Construcción, se indica que durante los primeros nueve meses de 2024 se registró una caída de 13% en las unidades vendidas en comparación con igual lapso de 2023. Este nivel se ubica 31% por debajo del promedio comparable en el período 2011 a 2019. Así, de perdurar la debilidad de la demanda, las empresas “podrían requerir efectuar mayores ajustes en sus precios”.
“El costo de financiamiento para la compra de viviendas permanece elevado”: El IEF señala que a pesar de que la tasa de interés de los créditos hipotecarios alcanzó 4,5% en octubre de 2024, situándose en su menor nivel durante el presente año, “este registro aún es elevado en comparación con el 3,6% promedio observado entre 2014 y 2024”. En cuanto a las condiciones de otorgamiento de crédito hipotecario, se agrega que “al tercer trimestre del 2024, la Encuesta de Crédito Bancario indica que se mantienen estándares estrictos, mientras aumenta la proporción de instituciones que perciben una demanda más débil”.
“El impago de las empresas inmobiliarias ha seguido en aumento”. Sin duda uno de los datos más preocupantes. El IEF alerta que “el índice de cuota impaga de las empresas inmobiliarias alcanzó 1,7% de las colocaciones del sector, el valor más alto en los últimos quince años”. Por su parte, las constructoras también han aumentado su impago bancario, ubicándose por debajo de su registro previo a la pandemia. El deterioro de la capacidad de pago también se ha reflejado en el aumento de otros indicadores, como una caída en la clasificación de riesgo de la banca a la deuda de empresas inmobiliarias y constructoras.
No obstante, el BC señala que los antecedentes indican que “frente a un escenario de riesgo, como un ajuste abrupto en valor de las garantías hipotecarias, la banca contaría con mitigadores suficientes basados en la regulación prudencial”.
De todas formas, el panorama a mediado plazo tampoco es muy positivo, concluye el IEF: “Los riesgos del escenario externo continúan siendo la principal preocupación para la estabilidad financiera local. Los elevados niveles de deuda pública y privada en el mundo, junto con altos déficits fiscales, continúan siendo materia de preocupación, y han contribuido a presionar al alza las tasas de interés de largo plazo”.
Al respecto, un análisis publicado por Geminis, consultora especializada en economía y finanzas, señala que el sector inmobiliario y de la construcción local enfrentará un problema adicional a partir de 2025 por las políticas proteccionistas que pretende implementar el nuevo Gobierno de Estados Unidos, liderado por el Presidente electo Donald Trump, en contra de los principales socios comerciales de Chile.
