La zonificación homogénea, componente del suelo y el Plan Regulador asoman como factores claves para determinar ambos valores.
Por: Tomás Rodríguez Botto
El valor fiscal y el valor comercial de una propiedad pueden parecer similares, pero en realidad presentan diferencias significativas. En primer lugar, el valor fiscal es determinado por el Servicio de Impuestos Internos (SII) utilizando una metodología específica, donde se considera el valor de mercado asignado a una zona homogénea definida por el SII y el costo de reposición depreciado de las edificaciones en la propiedad.
En ese sentido, Teodosio Cayo, presidente de la Asociación de Tasadores, agrega que “es importante señalar que el concepto de “zona homogénea” implica un área geográfica donde se presume que las propiedades tienen características similares en cuanto a uso y valor. Sin embargo, esta zonificación puede ser cuestionable en áreas densamente pobladas”.
En cambio el valor comercial de una propiedad corresponde al precio probable de venta de un inmueble en el mercado. “De acuerdo con las normas chilenas de Valoración, el valor de mercado se define como: El monto estimado que un comprador bien informado estaría dispuesto a pagar y que un vendedor, igualmente informado, aceptaría en una transacción sin presiones ni coacciones, considerando el mayor y mejor uso del bien y con suficiente información disponible para ambas partes”, precisó Cayo.
En ese sentido, las diferencias claves de ambos valores radican en zona homogénea vs mercado real, debido a que la zonificación homogénea utilizada por el SII “puede no reflejar las dinámicas específicas de cada sector urbano, especialmente en áreas con alta densidad y desarrollo inmobiliario”, complementa Cayo.
Además, la definición de “zona homogénea” puede no coincidir con los límites y restricciones del plan regulador comunal, lo que introduce discrepancias adicionales en la valoración fiscal.
Otro factor a considerar es el componente del suelo, debido a que en zonas urbanas densas, es más complejo poder establecer un valor de suelo uniforme.
“En conclusión, el valor fiscal tiene una finalidad tributaria y obedece a criterios generales definidos por el SII, mientras que el valor comercial está estrechamente ligado al comportamiento real del mercado y a las condiciones específicas de cada propiedad. Por esta razón, es crucial tener en cuenta estas diferencias al realizar análisis de inversión, transacciones o tasaciones”, cerró Cayo.
