Según el último informe de BDO, el tercer trimestre del 2023 se observa un aumento en la ocupación en régimen y una leve disminución en el valor de arriendo promedio.
Por: Renato Herrera Lagos
Pese al impacto que significó para el sector inmobiliario la crisis gatillada por la pandemia, el mercado multifamily se mantiene a tope y con buenas cifras. Esa fue una de las principales conclusiones a las que llegó el informe del tercer trimestre de 2023 de BDO, que aborda en profundidad el desarrollo de este segmento.
Ante un aumento en la ocupación en régimen y una leve disminución en el valor e arriendo promedio, sumamos a las buenas cifras reportadas por la consultora que dicha ocupación alcanzó un 94,2%, lo que representa un alza de 0,8% respecto al trimestre anterior.
Adicionalmente, se observa una disminución en los cánones promedios de un 1,1% respecto al segundo trimestre del 2023, y una baja de un 0,3% en el ticket de arriendo total respecto al trimestre anterior con un valor de 11,03 UF promedio por cada unidad de renta residencial.
Multifamily suma seis nuevos edificios y supera las 30 mil unidades
El informe a cargo del área de Real Estate, advierte que en el actual trimestre se registró el ingreso en operaciones de nueve edificios multifamily, con lo cual el universo de departamentos destinados a la renta residencial alcanzó un total de 33.931 unidades, distribuidos en 147 edificios localizados en 17 comunas del Gran Santiago.
Junto a ello, se advierte el ingreso de edificios en las comunas de Santiago (192), Estación Central (662), La Florida (1.055), Ñuñoa (173), Las Condes (196) y Vitacura, la cual se incorpora el presente trimestre con 126 unidades multifamily. Así, el tercer trimestre el Gran Santiago alcanza un total de 17 comunas con edificios multifamily en operación.
Sobre este punto, conversamos con José Carter, gerente de Real Estate en BDO, quien advierte que, “desde el comienzo, el Multifamily se ha visto como una de las subindutrias más estables, si revisamos el nivel histórico, fue una de las principales subindustris que se mantuvo estables dentro de lo que fue la pandemia, y eso tiene que ver por ser un negocio a largo plazo, y el tema habitacional, que siempre está en alza y el Multifamily pose la tasas más bajas”.
El presente trimestre se observa un aumento en la ocupación régimen promedio de un 0,8% respecto al segundo trimestre, llegando a 94,2%. Por otro lado, el canon promedio disminuyó un 1,1% con un promedio de 0,273 UF/m2, mientras que el valor promedio total presenta una leve baja de un 0,3% con un ticket de 11,03 UF por cada unidad de renta residencial.
Los indicadores del tercer trimestre demuestran que la industria comienza a recuperarse, observándose una alta absorción de unidades y una estabilización en su ticket luego de cinco trimestres de baja. Esto demuestra que el mercado multifamily continúa presentándose como una oportunidad para los usuarios frente a las condiciones del mercado que se presentan hoy en día, lo que sin duda aumentará la actual demanda que existe en la renta residencial.
Las ocupaciones totales disminuyeron en un 1,8% respecto al trimestre anterior, con un llenado total de 86,4% de las unidades, mientras que la ocupación en régimen alcanzó un llenado de 94,2%, lo que representa un alza de un 0,8% según el trimestre anterior. Esta diferencia se podría explicar, en parte, por el ingreso de 2.404 nuevas unidades este trimestre y el aumento de la absorción de los edificios que se encuentran en régimen. En el presente trimestre se identifican un total de 11 edificios ingresados en trimestres anteriores que aún se encuentran en proceso de colocación.
Estoril y Apoquindo Oriente disminuyen en vacancia de sus oficinas
En lo que respecta a los cap rate netos, considerando vacancias y gastos operacionales en la estimación de los ingresos operacionales, disminuyeron en promedio 12 puntos base en relación al trimestre anterior, alcanzando un 3,15%. La baja de este indicador se encuentra influenciado principalmente por el aumento del UF/m2 de venta en departamentos en el Gran Santiago respecto al trimestre anterior. El presente trimestre Lo Barnechea y Providencia se posicionan como las comunas con mayores cap rates, con 4,7% en las dos comunas.
“Existen dos tipos de cap rate en el cual, se compara el valor de arriendo versus el valor de venta y especialmente en estas comunas, se encuentran en laza debido a que el tipo de multifamily que se ofrecen en Lo Barnechea y Providencia, tiene un ticket más alto versus el unitario de venta”
La mayor concentración de unidades multifamily se mantiene en la comuna de Santiago, con el 28,0% de las unidades. En tanto, la comuna de Estación Central se mantiene segunda en cantidad de unidades con el 13,4% y San Miguel en tercer puesto con el 10,3% del stock total. Entre estas tres comunas se encuentra el 51,7% de las unidades totales lo que representa 17.541 departamentos de la oferta total. Así mismo, entre las comunas de Independencia, La Florida, La Cisterna y Ñuñoa se encuentra el 34,5% de las unidades.
Aumenta oferta de arriendo en Santiago y ocupación tiene niveles histórico
El mix con mayor concentración de unidades es el de un dormitorio y un baño (1D1B) con un 46,4% de las unidades y el ingreso de 1.253 unidades este trimestre. En tanto, las tipologías de dos dormitorios y un baño (2D1B) y dos dormitorios y dos baños (2D2B) representan el 37,2% del total. El mix de tres dormitorios en sus distintas tipologías representa el 4,7% de las unidades totales. Finalmente, el mix estudio con un 11,7% al tercer trimestre del 2023.
Al tercer trimestre del 2023 se observa el ingreso se un total de 18 edificios destinados al multifamily lo que corresponde un total de 4.894 nuevas unidades en el año. La proyección del mercado continua con un importante crecimiento, esperando en lo que resta del año un ingreso de al menos 10 nuevos edificios en el último trimestre. Esto evidencia la preferencia en la subindustria por activos que posean mayor estabilidad frente a crisis, como lo ha demostrado la renta residencial. El tercer trimestre el mercado multifamily alcanza un universo total de 33.931 unidades destinadas a la renta residencial y un promedio de 231 unidades por edificio.
El presente trimestre ingresó un total de 2.404 unidades, lo que considera un aumento de un 7,6% del stock total, entre las cuales 15.736 unidades pertenecen al mix 1D1B con una superficie promedio de 34,8 m2, 12.632 unidades al mix 2D2B y 2D2B con una superficie promedio de 44,0 m2 y 55,8 m2 respectivamente, 3.973 unidades Estudio de 27,0 m2 promedio y 1.590 de tres dormitorios en todas sus tipologías y una superficie promedio ponderada de 61,5 m2.
Al comienzo el Multifamily se concentraba principalmente en Santiago en la cual, la preferencia de unidades era de Estudios y 1 dormitorio, hoy en día, mientras el multifamily emigra a la periferia, hemos visto que la preferencia de los propios arrendatarios de superficies más grandes”
Unidades de dos dormitorios y dos baños se encuentran en alza, asimismo, en la actualidad, advierte Carter, “existen 37,2% de las unidades en esos mix versus el favorito que gira en torno al 46%. La gente prefiere mayores superficies en la refieria del Gran Santiago”, comenta Carter.
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