Roberto Bascuñán
Gerente general Inmobiliaria Norte Verde
Cómo se desarrollará el mercado inmobiliario de departamentos a futuro entre lo que es renta multifamily y venta retail. Durante muchos años nos topamos con valores en Santiago de venta de departamentos alrededor de 25.000 unidades al año y los edificios multifamily, no aportan más de 1.000 unidades al año. Pero el año pasado se produjo un evento nunca antes visto, donde la venta total del año fue la más baja en la historia de los últimos 10 años, no superaron las 16.000 unidades.
Este resultado, probablemente no fue solo por la crisis, sino también, podría haber responsabilidad de los multifamily. Efectivamente el año 2022 se entregaron más de 7.000 unidades al mercado de edificios para la renta multifamily. Esto ha impactado en el valor de la renta y, sin duda, en un exceso de oferta inesperada. Para el próximo año se proyecta que ingresen 11.000 unidades, en 39 edificios adicionales, haciendo cada vez más maduro y creciente en Chile este negocio. Si a esto le agregamos que en EEUU el mercado de multifamily es muy superior al de la venta retail, no es extraño pensar que nuestro país se orientará a esta misma tendencia.
Existen dos hechos que agravan este escenario. El primero es el sobrecosto de construcción y es que no existe ninguna posibilidad de que los departamentos suban menos de un 20% en 3 años. Los nuevos valores de construcción, la escasez de terreno, las dificultades de permisos y, sobre todo, el efecto de la eliminación del crédito de IVA, hace que esta sea una realidad inevitable. A la fecha, no hemos apreciado este efecto porque aún contamos con gran cantidad de stock de años anteriores con precios antiguos, pero claramente a partir del 2024, veremos cómo nos enfrentaremos a una escalada en los valores de departamentos. Esto se traduce en la dificultad para obtener un crédito hipotecario y hacerse propietario de algún departamento, tanto a nivel de inversionista como para su uso propio.
El segundo factor, es que por otro lado también nos hemos visto enfrentados a compañías extranjeras y nacionales, que buscan rentabilidades más seguras y bajas. Se conforman con un 4% de rentabilidad, por ello están creciendo en el mercado de multifamily, quedando poco a poco en un monopolio de rentas.
¿Qué va a pasar entonces con las tradicionales inmobiliarias? es una gran pregunta, pero parece que inevitablemente las inmobiliarias empezarán a vender menos y a bajar sus proyectos, por ahora, incluso a la mitad de lo que tenían antes, y más adelante, deberán preparase para que siga bajando al trasladarse el mercado más a la renta que a la venta.
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