Señalan que este aumento se debe a factores como el fin del subsidio especial para la construcción, planes reguladores más restrictivos y excesiva demora para aprobar permisos de edificación.
Por: Renato Herrera Lagos
Un análisis de la consultora Colliers detalló la crisis que vive el sector de viviendas en el país, con una baja sostenida en las ventas, un alto número de constructoras en quiebra y un déficit habitacional que mantiene preocupadas a las autoridades de Gobierno.
De acuerdo a la consultora, todo esto se verá agravado por un alza en el valor de las viviendas estimado en al menos un 20% respecto a los valores de 2020, debido a factores como el fin del subsidio especial para la construcción, planes reguladores más restrictivos y excesiva demora para aprobar permisos de edificación.
Respecto a los factores determinante en la tardanza en la aprobación de permisos de edificación, para Ferencz Delarse, cofundador y director Property Partners advierte que la tardanza de permisos encarece las obras sobre todo en el contexto de tasas más altas.
“Una de las principales variables que analizan las inmobiliarias al estudiar un proyecto es la velocidad de venta, es decir, qué tan rápido se venden las unidades. Retrasar los proyectos genera un impacto muy grande en el resultado de los inversionistas y lo que es peor… el tener incertidumbre respecto de los plazos puede llevar a que algunos proyectos no se terminan haciendo”.
Para Ignacio Millán, gerente general de Transsa, advierte que el fin de subsidio especial para la construcción comenta sobre en un posible aumento del valor de la vivienda, señalan que “Todos los aumentos de costos generan presión en el precio de venta de la vivienda, algunas estimaciones fijan esta alza en al menos un 10%, sin embargo el bajo dinamismo en la venta de viviendas y un número relevante de unidades para entrega inmediata, hacen difícil pensar que en el corto o mediano plazo se pueda traspasar a precio el total del aumento de costos.
“Lamentablemente el fin del subsidio especial para la construcción impactará directamente en el precio de las viviendas, en especial para los proyectos DS 49 y DS 19. Por otro lado, si agregamos las condiciones actuales del mercado para acceder a una vivienda, se verá aumentado el déficit habitacional”, señala José Carter, gerente de Real Estate de BDO.
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En lo relativo al informe de Colliers, su gerente inmobiliario Sergio Correa explica que, “La excesiva tardanza en la aprobación de permisos de edificación aumenta los costos de desarrollo al alargar los plazos y retrasar la construcción, lo que termina por elevar los precios de las viviendas. Además, la incertidumbre en los tiempos de aprobación desalienta a los inversionistas y desarrolladores, paralizando el ingreso de nuevos proyectos”.
Otro factor negativo ha sido la instrumentalización de los planes reguladores. “Esto se refiere a la manera en que las autoridades comunales hacen política con la planificación urbana, utilizan sus atribuciones para modificar los Planes Reguladores de manera irresponsable. En épocas de elecciones vemos a candidatos a alcaldes y concejales, hacer campaña con la manera en que “disminuirán las alturas” de la comuna, o como “darán término a los guetos verticales”.
Sobre este punto el gerente de BDO, señala que la instrumentación política comunal siempre que generen procesos que atrasen a un proyecto inmobiliario, impactará en sus costos y precio de las viviendas. “Hoy en día, se ha generado una incertidumbre en el rubro de la construcción ya que el hecho de obtener un permiso no garantiza el riesgo que el proyecto posea dificultades en el proceso de construcción o de recepción final”.
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“Los planes reguladores comunales son instrumentos de planificación territorial que deben responder al adecuado desarrollo de una comuna y de la ciudad en su conjunto. Es esperable que, por lo tanto, respondan a criterios objetivos y entreguen certezas para que pueda producirse el desarrollo que se requiere. Sin duda es fundamental tener reglas del juego claras que generen confianza en las instituciones”, advierte sobre el punto el ejecutivo de Transsa.
Respecto al mismo punto, Delarse plantea una visión relativa a las certezas del mercado. “Lo que se requiere en esta industria es tener certezas. Si los proyectos quedan sujetos al ciclo político, muchos menos inversionistas se van a atrever a desarrollar, generando un deterioro tremendo en la industria, ampliando el déficit de vivienda y haciendo subir el costo de esta”.
De acuerdo al ejecutivo, “La política de altura y densidad debe ser producto de un diálogo reflexivo y consultas transparentes con los ciudadanos, y no simplemente una decisión unilateral basada en la retórica. Por lo que deben depender de alguna autoridad a nivel regional, que pueda planificar independiente de los límites comunales”, señala el gerente de Colliers.
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“Es importante destacar los tres procesos de un proyecto inmobiliario (anteproyecto, permiso de edificación y recepción final), si por la tardanza de estos se genera un atraso en el proyecto, provocaría un encarecimiento en sus gastos, específicamente en el gasto financiero, lo cual impactaría en el precio de las viviendas”, sentencia el ejecutivo de BDO.
