En conversación con José Sapag, director de la Facultad de Economía y Negocios de la Universidad de Chile, además de Director de Evaluación y Gestión de Proyectos de la FEN, reflexionamos sobre la plusvalía en el sector inmobiliario y las diferentes miradas sobre este concepto.
Por: Renato Herrera Lagos
Sin duda que la agenda económica del país ha sido fuertemente golpeada por los últimos acontecimientos en torno a las fundaciones que han obtenido importantes ganancias a costa del trabajo con las personas más necesitadas del país. Asimismo, las cifras ponen a Chile como un destino de inversores y con importantes cifras en algunos mercados, ahí aparece un concepto que buscamos dilucidar con académico que, cada entrevista se transforma en una clase de economía.
¿Cómo se define el concepto de plusvalía en el marco de lo que es el mercado inmobiliario actual?
Tenemos que separar lo que es plusvalía cuando, por ejemplo, compramos un terreno agrícola y logramos hacer un cambio del uso de suelo y del plano regulador, lo que nos permitirá generar una constructibilidad que antes no la tenía. Evidentemente, el terreno empieza a adquirir un potencial de desarrollo inmobiliario que antes no lo tenía y eso se traduce en precio, por eso existen los negocios de desarrollo inmobiliario y de plusvalía inmobiliaria.
Desde lo más simplificado posible: ¿cómo se explica?
Mirado más allá, cuando yo digo soy un profesional que tiene una renta acorde a un título universitario profesional y esa persona desea hacer una inversión en un departamento para renta, por ejemplo: ¿qué entendemos ahí por plusvalía? Entendemos un incremento sobre su valor real no hay que confundir un incremento de precio porque varió el valor de la UF y valió más, eso no es plusvalía, es un cambio nominal que al final es un incremento ficticio, porque en término de poder adquisitivo son las mismas peras y manzanas que me termino comiendo.
¿Existen algunos tipos de propiedades que crecen mayormente dentro de este concepto de plusvalía?
Evidentemente hay propiedades que van viendo plusvalía y otras minusvalías, dependiendo de qué contingencia se vayan dando. Un ejemplo: si compro un departamento en un área poco consolidada y con el tiempo se van construyendo otros edificios, aparece una línea de Metro, luego me hacen un strip center vecinal, con servicios con cercanía a supermercado, la propiedad va adquiriendo otros atributos que lo hacen ser más atractivo y evidentemente el precio en UF será distinto.
Ahora, no solamente tenemos que pensar que las plusvalías o las minusvalías sean positivas o negativas, te doy otro ejemplo de algo concreto: me compro un departamento y resulta que me instalan un cementerio al lado o un vertedero, evidentemente la propiedad va a cambiar y va a perder valor en términos de UF.
¿Qué rol cumplen los temas financieros y las tasas de interés?
Siempre hay temas financieros detrás y va pasando con las tasas de interés, evidentemente va repercutiendo la plusvalía de los activos, porque cuando tenemos tasas de interés bajas, el costo de oportunidad por inversionista que busca rentabilidad, tratará de buscar activo de mayor renta. Entonces, en vez de irse a activos de renta fija, como antiguamente que te estaban dando una rentabilidad bastante baja, empieza a irse a estos activos alternativos, y estos activos al final como todos quieren desarrollar, empiezan a ejercer presión en sobre los terrenos y valores de la vivienda que fue lo que vivimos en Chile en los últimos 10 o 15 años antes del estallido social.
¿Cuánto afectó el tema del retiro de las AFP, pandemia y estallido social en un exceso de liquidez en la economía?
Lo que empezamos a ver en estos tiempos es minusvalía, en algún minuto, lo comentamos que vimos que las tasas de interés estaban tan altas que el mercado tuvo la única forma de poder ajustarse para que los proyectos resulten, fue atacando y bajando precios de los terrenos para que te den la rentabilidad mínima exigida.
Respecto al punto de las inmobiliarias, en ocasiones había empresas que estaban muy apalancadas con un banco, entonces la única forma de generar liquidez por tanto tasa alta es bajándola, y por tanto, era predecible tener algunas bajas de precio en algunos artículos. Yo creo que ese es el punto de inflexión. Hoy día se está empezando a revertir solamente por un tema de casa cuando las tasas empiezan a bajar, empezamos a impulsar el desarrollo inmobiliario y, con el mismo impulso, el desarrollo inmobiliario empieza a ejercer presión sobre los terrenos y ejercer presión sobre las viviendas, entonces empieza a generar la plusvalía.
Cuando uno lo mira en el largo plazo los activos inmobiliarios son un activo refugio, en general, la línea de tendencia es que crezcan más que lo que crece la variación de la UF, por tanto, hay una ganancia real, de hecho, cuando tú quieres analizar una inversión inmobiliaria generalmente te lo comparan no solamente con la renta sino que con el exit entendiendo, este exit como una salida. Cuando yo compro un activo inmobiliario, lo puedo comprar en blanco, antes de que se empiece a construir tengo un buen precio, una vez que esté listo el activo ya adquiere más precio, porque obviamente el que compró en blanco asume un riesgo mayor que el que compró con entrega inmediata.
¿Cree usted que el concepto de plusvalía está arraigado en el sector y es utilitario en cuánto a poder generar cifras positivas?
Sí, por supuesto que sí. De hecho, cuando ves, por ejemplo, en mercados como Tulum donde yo he visto varias inversiones de personas que han comprado y que han invertido, cuando te venden el activo para inversión lo hacen pensando en un exit de 5 años donde no solamente te van colocando el valor el activo en blanco, sino además, las renta que vas a recibir en 5 años. Y las plusvalías de otros proyectos similares en los mismo 5 años.
¿Por qué es importante la plusvalía al momento de una inversión?
Porque claramente tiene que ver con la rentabilidad de tu salida, porque la rentabilidad de una inversión inmobiliaria, pensando a nivel micro, no estoy pensando en un desarrollo inmobiliario, fondo de inversión ni en un terreno agrícola que se transforma para desarrollar viviendas, pensando en una persona común que compra un departamento para inversiones.
Cuando mira el performance de su inversión, mira dos cosas. Primero, es cuanto tengo que colocar hoy día, respecto a esa inversión va a decir, pero qué renta recibo, por ejemplo, un 5% del valor de la propiedad, y lo va a comprar con un depósito a plazo o alguna inversión alternativa, Pero por otro lado el va a mirar su exit, porque no es lo mismo decir me compré un departamento que me costó 5.000 UF que rentó 5% anual y después lo vuelvo a vender en UF 5.000. Con qué te quedaste tú con la renta ese 5% durante 5 años, pero cuando yo lo miro como una inversión total digo lo compré en cinco lo vendí en cinco y además me gané el 5% durante 5 años entonces esa es la mirada global
El término plusvalía tiene una perspectiva política-social sesgada: ¿qué opina de esa observación?
Yo discrepo de esa posición, porque al final las plusvalías tienen que ver con las potencialidades de desarrollo. Si se compra un terreno o tengo una casa donde se viene el Metro y yo no cuido la casa, se está cayendo a pedazo pero esa cercanía al Metro me genera una demanda de servicios en esa área tan potente, que para cualquier desarrollador inmobiliario ese punto de la ubicación es tremendamente atractivo para desarrollar nuestro strip center o un edificio de vivienda, entonces las velocidades de venta que va a tener ese desarrollo dada las características y atributos positivos que tiene son muy altas. Entonces a un desarrollador inmobiliario le da lo mismo si la casa está mal o bien tenida, lo que él quiere es sacarle el máximo potencial a ese metro cuadrado que está disponible.
